房地产企业成本费用核算常见问题曝光

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（一）利用虚假开具、Dai.开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。不合规发票如会议费、考察费、差旅费等是房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题。另外，取得的拆迁补偿费支付凭证不符合规定。如企业单位开具行政事业单位发票；村委会开具农、林、牧发票等。还有额外摊派乱列支。少数房地产开发企业的成本中存在被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用等。

　　（二）利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价和销售面积的乘积金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在一年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位每平方米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

　　（三）房地产开发商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。有的房地产公司将自建自用的办公楼成本直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。

　　（四）超标准列支利息支出。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多，部分企业未在成本对象中分摊借款利息，而是将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后；部分企业超过国家规定的同期银行贷款利率标准扣除费用，同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

　　（五）成本费用重复入账。

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刘全

房地产会计核算常见问题，可能还有很多不好说，因为实际环境复杂因素影响着呢

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很实在的问题，很不错的答案。