叶檀：银行与开发商之间的囚徒游戏

数字人

银行、地产商、政府与购房者之间的博弈已经白热化。

　　最近房地产行业夺人眼球的是两则互相矛盾的新闻。《央视国际》报道，深圳四大银行集体违规，二套房贷政策再次松动。根据记者的调查，深圳银行都在打政策擦边球，“帮助”二套房购买者得到优惠利息贷款；《21世纪经济报道》的报道则称，银监会亮剑，整治房贷假按揭、假首付、假房价“三假”，一场房贷大整治将至。


　　看上去不可思议，银行一方面在监管部门的要求下进行房贷整治，更加严厉地紧缩政策明显对房地产开发商不利，同时，深圳四大行又不惜集体违规铤而走险帮助房地产开发商渡过难关。


　　只能用房地产行业博弈的深化来解释这一现象。房地产景气上升周期，房贷是银行最佳赢利来源，风险低而获利高，一旦房地产进入下行周期后，如何分摊房贷风险则成为银行与房地产商拉锯的焦点。银行与地产商在房地产上升周期的利益重叠处，在山雨欲来风满楼的巨大调控压力下，利益产生严重分歧。两者在玩一场逃脱捆绑的游戏：房地产商以融资依赖症捆绑银行，银行则试图挣脱捆绑的绳索抽身而走。


　　对已经身处囚笼的房地产商而言，房地产下行周期更需要融资支持，更需要银行向购房者发放贷款维持交易量；而对银行而言，虽然一只脚踏入囚笼，但在竭力挣脱，首先要确保不产生新的风险，其次要保证以往的贷款不产生过多的呆坏账。


　　深圳各商业银行之所以逆势而行，原意并不在于展开对房地产开发商的抢救运动，而是自救。在此轮房价深幅下挫前，各银行向房地产商发放了太多的贷款，与开发商同坐一条船。为了挣脱困境，银行惟一的办法就是继续与开发商合作，使购房者成为最终埋单者。两个欢喜冤家表面上成为亲密无间的合作者。


　　购房者之所以成为被锁定的目标，是因为购房者的信用实在太好。据上海银监局报告所提供的数据，截至3月末，上海个人住房不良贷款率0.71%，比年初上升0.03%.其中住房开发贷款和上海居民二手房贷款的不良贷款占比达到55.2%，是此间房地产贷款的高风险点。虽然违约率上升，仍属极低风险，如此之低的不良贷款率，说明个人房贷信用领域诚信水准之高。银行与开发商联手将风险转嫁至个人购房者，可以消化未来成为风险之源的房地产存量贷款，是一本万利的买卖。


　　在与银行的博弈中，房地产开发商注定赢不了战争，不仅因为他们无力与政策所代表的国家意志抗争，更重要的是，他们无法与目前的经济趋势抗衡。


　　挑破资产泡沫已经成为中国经济战略的组成部分。美国次贷危机显示房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力，最近以越南为核心的新兴国家的金融风险，显示挑破资产泡沫是降低金融风险的有力武器，否则所有新兴国家的财富将被泛滥的美元吞噬。再说，房地产开发企业毕竟不是具有特殊地位的国企，公共财政可以为了政策性贷款为银行的不良资产埋单，绝不会为房贷产生的呆坏账埋单。如果说中国经济必须断臂求生，那么，在许多人眼中，房地产行业就是必须切除的那只“臂”，以防止房地产风险蔓延到核心金融领域。据称，银监部门将加强窗口指导和风险提示，自主安排对房贷业务合规性的现场检查，采取窗口指导这一具有极强行政色彩的手段，可见有关部门对房贷风险的重视程度。


　　房地产开发商手中并非毫无筹码，前两年的房地产高峰期已经有大笔银行贷款流向了房地产企业。如果利率上升到8.5%，较高的财务杠杆系数将对房地产企业形成负面冲击，所有房地产企业将玉石俱焚。有关部门投鼠忌器。事实上，为了保证即将到来的房地产大并购时代，国内大型房企有做强做大的武器。进入4月份以后，有13家房地产企业获得400亿元左右的融资。


　　房地产企业不过是银行的诸多客户之一，本不应存在激烈博弈。存在博弈说明中国房地产市场出现了偏差，缺乏长远规划。房地产业或是在东南亚金融危机之后被作为拉动内需的工具，或是作为挤压资产泡沫的手段，甚至成为民生象征物。


　　我们应该问一声，中国房地产业究竟应该如何发展？中国的城市化进程是否需要健康的房地产行业作支撑？如果回答了这两个问题，围绕房地产业的魔障将迎刃而解。