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[转贴] 房地产开发企业如何进行纳税筹划讲座四 [复制链接]

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发表于 2009-10-25 14:18:15 |只看该作者 |倒序浏览
房地产开发企业如何进行纳税筹划讲座四)


我再告诉大家,没有任何一个场合,能有人给你讲这个课,不会的,我很自信告诉你,不会的,特别是税务课不会跟你们讲,你们存在哪些问题,回家自查一下,这些问题告诉你了,他的饭碗就没有了,他查不到你的税了。房地产开发企业为什么产生这么多的税务风险呢?产品这么多税务问题呢?有哪些原因呢?请大家记一下在讲义第七页,房地产企业产生税务风险的原因,我们经过认真客观的分析,有这么几点。第一,房地产企业税收政策和税收制度不完善,是主要原因之一。房地产企业到底属于工业企业,还是属于建筑企业,还是属于服务企业,还是属于就叫房地产业?目前从立法机构来讲,就存在着一些不同的看法。甚至出现税务总局不同的司,也有不同的看法。流转税司认为房地产企业就应该属于服务业,它应当交营业税,所得税司认为工业房地产企业属于工业制造业,生产的是房子,不是生产茶杯,这个房子拿走,不管通过哪种渠道拿走,都应该视同销售,交所得税。地方税司认为,房地产企业应当是属于建筑业,所以不同的部门在房地产企业究竟属于哪个行业里面就存在着纷争,搞不清楚这个企业到底属于哪个行业,说不清楚。国家统计部门,统计国民经济各个部门产值的时候,也不知道把房地产企业放在建筑业,还是哪个工业里面,也放不清楚。所以,这个确实给中国的管理者出了一道很大的难题,由此产生了税收政策发放里面互相打架的现象。这个文件认为它是服务业,那个文件认为建筑业,那个文件认为是工业,所以你们认为为什么文件出来不一样呢。刚才有同志问我,房地产企业税按照15%征的,我们盖经济适用房,国家规定利润率不能超过3-5%左右。为什么两个文件打架了呢?我告诉大家这个打架太小菜一碟,对于国家来讲,部门与部门打架何止这样的问题,太多了。为什么呢?这说明我们国家税收制度和政策,就是针对房地产的税收制度和政策不完善。当然,遭罪的人是谁呢?是房地产企业,这是我们觉得风险产生的原因。

    第二个原因,是房地产企业不能够及时、全面得到国家房产新的税收政策,给企业办税带来了问题。我想问问在座的,你们作为总经理、董事长,你们办公桌上有没有新税收政策汇编?前天就发了一个关于个人股东购买汽车、住房等应按规定缴纳个人所得税的通知,这个文件是发给全国的。前几天发了一个代售住房专项维修基金,不征营业税的通知,你收到了没有?都没有收到,这些都是属于新政策。大家知道,我们企业往往调查税收政策是通过什么渠道了解的?媒体最不能信,跟文件有关系拿出来炒作,每年国家发了500多条文件,媒体都播了吗?关于房地产企业检查的通知,媒体上有吗?都是内部通知,不会给记者的。刚才给大家讲了这么多问题,媒体给你发吗?不给你发?原则上,这些文件都应当由你的主管税务机关发放给我们的房地产企业。但是,可惜我们拿到这些政策是非常少的。你是一个高级经济师,你是一个高级会计师,你是一个高级税务师,你没有政策,不能把企业调理好。我想起中国一句古话,巧妇难为无米之炊。你们哪位同志到国外旅游一年回来,你一年回来肯定落后中国一年下去了,中国有新的法规,要重新学习。所以,没有这些新的税收政策法规,给我们企业带来了相当多的税收问题。大家上午学习过158号文件,关于公司老板买车、房借款的问题,你们回去考考你们的会计,你说现在用公司资金报销我保险费能不能不扣个人所得税,所得税能不能税前代支,他可能支支吾吾答不出来,实际上国家政策已经到了,就是不让你扣除,为什么呢?就是不让你扣除,但是他不知道,他没有收到158号文件。怎么办?这是摆在大家面前一个很实际的问题,你们将来怎么样解决这个新文件的问题?你们俩说说有什么计划?怎么样解决税务文件通道的问题?就是购买税法汇编。购买了税法汇编,往往有一个毛病,就是文件多。比如税法汇编里面优惠政策比较少。还有购买了税法汇编,你买多手的时候,往往这个文件已经出去一年多了。大家知道,我们这些老师都是写书,卖书的老师,你买我的书到手已经差了一年,我写的时候要校对、二校,到了印刷厂,不是你去就可以印刷,有多少本书在前面排队,印刷完以后搬出来,等你拿到书半年以后了,就有时差了。经常浏览一些专业网站,报税的时候,让会计多问一问有没有新政策,这是当前一个比较不错的办法,我在这里给大家顺便做一下业务宣传,你

们可以到我们网站上点击浏览一下最新税收政策,那个政策比谁的都快,比你们审计局长还要快两天。你可以在我们的网站上浏览到所有的房地产税收政策,在这里给大家讲一讲,所有的房地产税收政策。你搜索是不要钱的,但是马上激起你跟我做业务的欲望,因为你发现我网上不断发出新的信息。比如房地产企业最新税务稽查案例,你点击进不去,你急的不得了。河北省某某房地产企业最近被查补税一百多万,你肯定想这个企业是怎么补的,它是怎么偷税的,你肯定有这个想法。当然,我举一个例子,你肯定有这个愿望,看一看,别人的教训,说不定我及时更改了,在我这儿就不会发生了。人家是怎么群众举报的,群众又是怎么得到资料了,可能我们这上面都有披露。所以,对于你完善风险管理是非常有帮助的。这给大家分析了第二个原因,就是拿不到政策资料。但是,你拿不到政策资料,税务局查来了,说这个政策我们没有见过,你能不能以没有见过为由不补税?不行。不能因为你没有见过这个政策,你就不补税了,你照交不误。所以,往往我们房地产企业拿到税收政策还有一个渠道,就是被补过,罚过就清楚了,也就是大家讲的交过学费了就清楚了。房地产企业有这么一个特点,主要不是针对大家,是针对你们的会计,刚刚被罚过,学习税法的热情非常的高涨,过一段时间不查他了,没有热情了,一查又热情高涨起来了。**我们办税务师事务所,税务师*什么挣钱呢?给各行各业企业做税务审计,还有培训,刚开始我们税务局打通知,要企业每人掏二百块钱听一天可,而且上面写自愿听讲,每个企业交二百,我们把北京图书馆,两千多个座位安排的好好的,我们就直接来,我们认为税务局发通知了,才来了一百多个,两千多人的会议,才来了一百多个。我们晚上给税务局长紧急汇报,才来了一百多人,他们问我什么原因,我说可能写自愿两个字不对,就应该强制听。他说强制不行,上面查。我说那么怎么办呢?得配合我们的培训。我说这样,你跟稽查局打一个招呼,给他们的企业每个人发一个检查通知书,就是自查通知书,然后用一个不确定的概念,比如说该自查期结束之后,税务机关将抽查不低于什么比例的,而且发出去,每个企业发一份,然后紧接着我这边发培训通知,为应付税务稽查,特举办什么,星期六一上午一报道,整个北京图书馆人头窜动,两千个座位还不够,还要加椅子,为什么呢?要检查了,我们企业就是这样的,如果不检查,无所谓,所以积极性空前的高涨,表现在马上要检查了,要学习,看看检查到底是查什么东西,是这样的。
我们企业五、六年没有查一次,王老师一讲明天就查我了,你可能还打一个问号,我不是吓唬你,我还是讲的实话。第三个原因,房地产企业存在税务风险的原因是税务自由裁量权的存在。裁判的裁,量就是测量的量,税务自由裁量权的存在,给房地产企业带来了一些风险。什么叫自由裁量权呢?就是你这一笔收入可以让你交税,也可以让你不交税,我是这么解释的可以交税,那样解释的就不交税。这个大家可能也有体会的,关键取决于税务怎么解释。你碰上严格的主管税务机关,可能你的负担就要增加,你碰上一个宽松的纳税环节,你的税收税收负担就减轻了。为什么不少企业喜欢往上海跑呢?就是上海执法环境相对宽松,查企业的机会少,所以全国各地企业都愿意到这里来办公司。好,不怎么查,这是企业最愿意看到的。但是,也会碰到,你在一个落后的地区,经济相对不发达的地区,税务局三天两头查你,我们在座企业都是来自全国各地的,告诉大家,可能有的企业已经查过四、五次了,有的企业一次没有查过这就跟自由裁量权有关系。还有最后一个原因,就来自我们房地产企业领导主管的原因,有的主管就想逃税,这个不可忽视。其实,我特别理解逃税的人,如果我办房地产企业,我估计我也是一个逃税分子,逃税多好,一百万块钱不交,我可以买两套房子,可以买一个宝马,把这一百万给国家有什么好处,什么都没有,别说一百万,哪怕省一万块钱,我也很好,可以买一大堆肯德基鸡腿,可以买两件漂亮的时装。我拿一万块钱买国库券,可以买股票,反正总比交给国家好的多,任何人都有逃税的欲望,主要看机会。机会成熟了,肯定逃,机会不成熟,想要逃也不行。这个也是导致房地产企业税务问题一大堆的原因但是,这个给大家讲,我理解做企业的难处,作为纳税人来讲,哪怕交一分钱都是负担,特别是在中国,税收负担不公平。国家使用税收资金的铺张浪费,以及大量的贪官,给老百姓造成了很大的心理负担,觉得交了这个税只不过多养了几个贪官而已,思想上自动产生跟贪官一样的想法,贪官是多贪多钱,他是少交点税,性质上实际上都是一样的。但是,这个问题是需要国家长久建设来解决的,这不是一蹴而成的。

下面,我给大家翻到第二讲,第十页,关于纳税筹划的主要方法,这是我们今天的主要内容。在讲纳税筹划主要方法之前,我给大家首先安排一下纳税筹划研究的环节和主要内容有哪些呢?根据企业经营内容,我们将纳税筹划分成三个板块,第一,企业发展战略层次的纳税筹划。企业发展战略层次的纳税筹划,这时候它所勾画的内容对企业发展的方向、规模、步骤,都会产生长远的影响,全局的影响。这时候的筹划,很显然一目了然就可以看出来,必须由企业的董事会、股东会,或者股东大会来考虑纳税筹划。具体的讲,发展战略层面的筹划,包括了五个方面的内容。第一,设立新企业,收购他人企业,企业分类,企业清算,以及单独向政府提出优惠申请等环节构成。比如说设立新企业,就是我们一个重要的,在发展战略层面的内容,当然也是方法。那么,新企业注册在什么地方呢?新企业怎么来注册呢?新企业怎么和老企业产生经济业务往来呢?这些对纳税筹划都会产生影响。比如说我设立的新企业,是一个从事咨询业务的新企业,就可以享受所得税两年的照顾,我成立一个销售代理,物业管理等等新企业,我可以享受多少年的免税。然后,利用这个新企业,将房地产企业一部分利润进行合法转移,可以享受税收负担减轻得好处。再比如收购他人企业,在收购他人企业当中,收购方法得当,就可以很巧妙的利用被收购企业帐面的亏损,达到为收购企业所利用的目的。那么,根据我们国家税收政策的规定,如果你这个企业在收购亏损企业的时候,亏损企业帐面的亏损,可以拿到被收购企业的帐面上抵建利润,这样收购企业可以获得免予亏损得好处。这就取决于收购的方式方法,如果我们企业发生收购行为,我希望大家一定要在收购之前读一读这两份文件。一个是国税发,1998,97号文件,就是企业改组改制当中若干所得税问题的暂时性规定。还有一个文件,国税发2000年,119号文件,对于规范企业的收购行为,以及收购过程当中的税收规定都做了明确的解释。在这里,我顺便给大家讲一下,在收购过程当中,技巧性的规定。比如说我这个企业想收购这个企业,我明知道它帐面亏损有一千万,如果把这一千万亏损带到我这个帐面上,等于我白讨巧了330万所得税。我现在研究的问题怎么样把一千万拿到我这里来,根据2000年119号文件精神,就是收购方支付给被收购方股东的现金,在不超过被收购方以其净资产折股到收购方股本面值的20%,就允许收购方将被收购方的亏损带到收购方来弥补,被收购方奏效。如果他现在帐面注册资金1500,亏损1000万,净资产剩下500,我想收购下来,我看重你这个企业资源和人员,我收购下来以后,付给你的资金,比如说五百万折股到我这里来,我付给你现

金不能超过多少钱?一百万,因为你净资产是五百万五百万折股加入我到这里来,不能超过股本的20%,如果付于现金低于100万,我给税务打了每股申请报告里面,就轻而易举通过了,税务局按照119号文件执行。那么,这时候1000万的亏损,就拿到房地产企业弥补掉了。所以,在这里面作为收购方来讲,虽然付给他500万净资产,实际上在收购当中有什么好处?抵减所得税330万得好处,实际上只花170万买人家500万的净资产,像这种合并行为就值得了。但是,这种合并行为,跑到企业去,有企业合并也是这种情况,比如说江苏苏州一有家公司收购了一家企业,是一个建筑公司,收购了一家建筑公司,这个建筑公司现在净资产有五百万,但是这个建筑公司不愿意入股到房地产公司,等于把这个卖掉了,就结束了,直接把个公司卖给你了。那么,房地产企业把建筑资质拿下来,过户到房地产公司,房地产公司也是有过户资质的,实际上说白了,想买建筑资质。那么,这种情况下,房地产公司亏损,好几百万亏损拿不过来,怎么办呢?有很简单的办法,跟被收购方股东讲,你先暂时加入到我的股东队伍当中来,我们签一个补充协议,再把你的的股本等价的转让给我们原来现有的股东。这样,你再给税务局收购文件里面,你的资料齐全了,容易通过。比如帐面亏损500万,可以得到实惠,165万,就是他不愿意再加入到房地产企业股东队伍,但是你可以说服他,先加入,后转让,也可以提前先付一笔现金给他,把额部分作为借款,等把股本转了以后,把借款冲掉。不是不放心,将来不给钱怎么办,从帐外调一笔钱给他,股本再转让,转让款抵欠款就行了。你给税务局打了每股收购企业报告,就可以非常容易获得通过,就起到收购企业政策好处。这个说明什么呢?我们在纳税过程当中,关键是要找到政策的利用的点,比如说20%这些关键性的概念一定要掌握住,这是企业发展战略层面的。
第二个层面是企业内部具体经营层面的纳税筹划,具体包括企业采购,成本费用管理,企业销售,利润分配,投资与融资等环节的筹划,这种筹划是侧重于房地产企业内部的规范与管理。比如说成本费用的管理,成本费用的管理,刚才给大家提到过,讲房地产企业存在所得税风险的时候给大家讲过,我们现在成本费用的管理一个关键的环节就是发票的管理,目前给对房地产企业来讲还是一个薄弱环节。据了解,房地产企业现在报销的费用,有10%左右的票据,是属于不合规的票据,不合规的票据既包括了虚开发票,又包括了不符合法定票据内容的发票。比如有一些小建筑工队给你开的发票,可能是找来的,买来的,都有可能,但是我们缺乏对这些票据的鉴别能力,让他轻而易举把工程款拿走了,结果产生一系列的问题。比如说我们发现有一个房地产公司,拿到了300的万混凝土的发票,根据检查人员的直觉,这么大额的票据,一般不会单独开的,所以立刻展开对这张票据进行检查,检查发现这张票据确实是这个公司开出来的,但是有问题的。所以,成本管理费用当中侧重于税收风险管理,凡是发现虚开发票的,最终责任承担者是使用这个票据的单位,税务局发现虚开发票,让你补交企业所得税,三百万的发票补交多少税?你能补三百万的税,你信吗?首先,33%的所得税,30%左右的土地增值税,还可以罚你五倍,补税部分的五倍,轻一点罚金一般倍,你也受不了,土地增值税加企业所得税就是150万,罚一倍就是又是150万,再一倍,就是450万,事实就是这样的,发现一张假票,让企业补的税跟票面上报销金额差不多,所以企业得不偿失。在这里给大家提供一个建议,建议你们对每一张报销的票据超过五万的,必须进行认真的真假识别,事实上税务局也是根据这个方法来查的,他对你报销办公用品,五块钱,十块钱,上学花的几千块钱费用,也不会认真开。但是,对于每一张大额的票据都是进行认真的审查,我们房地产企业定的规矩就是五万元以上的票据要进行真假识别,我给税务局讲课就是这么讲的,凡是报销成本费用票据五万元以上,都必须进行真假识别。所以,我们要对付税务局,你自己提前真假识别,避免查出假票出来以后对你进行处罚。大头小尾的票我是查过的,其实要想查也很好查,为什么呢?因为你那个能大头小尾的票大头是手写票,大家知道我们国家大头小尾肯定是先把发票撕下来,用复写纸垫一下,中国全国各地卖的复写纸,都是有颜色的,让**不清下面的,千百十元角分画下来,有的人性子急,不是写一个字翻开看一下,有的翻开一下也不一定完全格子对的上,所以大头小尾开的票,大多是有一些数字和汉字离开格子的。如果在税务检查当中发现离开格子的,都必须重点稽查大头小尾的现象,我给税务局讲课也是这么讲的。因为老板你们本人可能主观上并不想逃税,为什么呢?你也不希望这个问题给你带来无辜的指责。所以,作为老板签字报销的时候,一定要学会对这些票据真假有一个基本的识别能力。一般的票据都有水银温,里面有中国税务字样,或者是梅花型的增值税发票,或者是SW,税务字样在里面都有,如果在里面找不到水银文的话,这个票据真假受到置疑。还有,凡是报销的票据必须严格限定为三种票据,其它都不能。哪三种呢?第一,国家税务局监制的发票可以报销。对于房地产企业来讲,国家税务局监制的票据,主要是在采购办公用品、电脑等情况下会发生,绝不能出现买办公用品开了一个服务业的发票,这是不行的。第二,地方税务局监制的发票,房地产企业在发生建筑工程承包业务时,应当取得地税局监制的发票,也就是我们讲的建筑业发票,其它的发票是不能替代建筑业发票。比如我是建筑公司,我没有建筑业发票了,给你开一个商业零售发票行不行,开一个工业销售发票行不行?这是不行的。所以,看到这个建筑公司怎么开一个工业发票呢?马上提出疑问,进行检查。第三,就是国家发票管理法授权允许企业自印的票据,比如航空的机票,银行的结算票据,铁路的火车票等,这些票虽然没有税务局的监制章,但是也允许回去报销,为什么呢?这是国家发票管理法授权,可以统一用的票据。除了我刚才所提到的这些部门监制的发票以外的票据一律不准报销,否则产生的后果都会影响到补税罚款。这就是我们成本费用管理当中必须要加以重视的,这是企业内部具体经营层次的筹划。

第三个企业理财层次的筹划,企业理财层次的筹划实际上是指企业财务人员来负责完成的纳税筹划,具体内容包括两个方面,第一,企业各种资产计价方法的选择,第二,各种税务会计的处理。从这个方面来看,企业、会计负责纳税筹划的内容是相当少的,不是我们社会上所普遍的认为纳税筹划一定由财务来做。我仅仅把它局限在资产计价方法选择和各种会计处理这两个内容上。到这里为止,我把纳税筹划主要内容和主要环节讲了一下。大家可以想一想,纳税筹划实际上分布在企业经营的各个环节,包括投融资,成本管理,包括企业设立,收购企业,企业清算等等。也就是说企业产生交易的各种活动,都必须小心谨慎进行税务方面的考虑。企业在各种经营环节,只要产生交易,都应当认真事先考虑税收因素。如果大家对我这个结论能够认可的话,那么我们这堂课就没有白学。


休息一会儿,给大家讲最后一部分的内容。


如果属于服务型公司,第一年免所得税,但是你也可以想办法,把新的房地产中介免三年,会形成一个非常良好互动的局面,你给房产中介的代理费,给你开发票不交营业税,所得税也不交,这样房地产中介是多多益善,最后还是你的,肥水不流外人田。给这位同志一个建议,你记一下这个文件,财税2004年发的93号文件,关于扶持城镇退役士兵自谋职业有关优惠政策的通知,通知中是这样写的,对于安置自谋职业的城镇退役士兵就业而兴办的服务型企业,咱们房地产中介就是属于服务型企业。当年新安置自谋职业城镇退役士兵达到职工总数30%以上的,并与其签订一年以上有期限劳动合同的,经县级以上民政部门认定,税务机关审核,三年内免征营业税,及其附征的城建税,教育费附加和所得税。基本上房地产中介的税都不交了,而且还可以领取正式的发票,因为要营业了,可以开票。你不妨利用这个文件,充分利用税法。你要用了,中央军委向你表示感谢,因为它正在考虑,这么多退役士兵闹事怎么办?中国正在搞军队转型,搞改革,这么多士兵回去要闹事,**看这个政策是不是要用一下。你们拿到过这个政策吗?没有,那肯定的,免税文件现在在我们国家有一个很不成文的规矩,简直变成一个税务局给我们兴办企业的恩惠,一个秘密文件,关系不错的给**一下,你考虑能不能招几个退役士兵来,我考虑给你免三年税,你跟它关系不错,实际上根据文件指示精神要广而告之,要宣传,要落实军队改革计划。政府的目的是用税收换就业机会,对于我们兴办企业来讲,其实也无所谓,不就是一年劳动合同吗?你跟他签,三年免税,怎么讲几倍,几十倍的回报回来了,这个就是可以考虑的。


第二个问题也是这位同志提的,是否有人举报即可检查,目前税务机关办案程序是这样的,一般要经过这么几个环节。首先,要有人举报,举报必须要是提供一线的证据、合同、票据、帐务处理依据等等,然后才立案,然后调查,然后审理,然后是企业申诉,最后是定案,最后是写程序。税务稽查第一个程序,举报是不是一定要稽查,据我了解,举报不一定都稽查,看举报信怎么写,如果举报信是一种拆字性的言语,一般是不立案的。比如我看你开一个大奔,我觉得这个人逃税了,我举报他,那没有用,你必须搞清楚,他这个大奔怎么来的,是赚钱来的,还是从中奖来得,有多种渠道获得这个,要掌握经营活动,如果没有掌握经营活动不能立案。所以,这个问题的答案是不一定立刻监察,关键取决于举报信的质量。第三个问题也是这位同志问的,就是企业间借款,国家金融政策是否允许,在这里我给大家讲一下,首先从角度来看,是允许企业间借款,并且允许房地产开发企业列支企业间借款的利息,或者我们讲叫自营占用费,是允许的。而且,列支的利息,可以高于银行同期贷款利息,这点是我们很多企业所预想不到的。因为,94年发布所得税政策的时候,那时候利息不能超过银行同期贷款利息,但是从2003年开始,利息的额度提高了,大家记一个文件号,对于你们将来企业拆借至关重要。这个文件实际上就是讲义第61页,看一下国税函,1114号文件,国家税务总局关于企业贷款支付利息,税前扣除标准的批复。那么,这是答复四川省地税局一个文件,中华人民共和国企业所得税暂行条例规定,纳税人向非金融机构借款的利息支出,不高于金融机构同类同期贷款利率数额计算以内的部分准予扣除,这句话告诉你纳税人可以向金融机构借款。而且,利息还可以在税前扣除。这个文件关键的地方是扣除的金额到底是多少,那么回答是这样的,按照中国人民银行规定,金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率,因此金融机构同类同期贷款利率,包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率,一下子把我们原来基准利率提高到浮动利率,从2004年10月29日开始,中国人民银行把由原来的上线管理,改为下线管理,因此企业间的贷款利率一下子提到很高的高度。我们企业从财务和税务上来讲,企业间可以借款。问题是企业间可以借款,那么可不可以向房地产开发公司个人股东借款呢?比如我开发项目,开发一半的时候,我没有钱了,但是我个人股东有钱,我可不可以向个人借款呢?然后,我付给个人的利息可不可以呢?我们从文件当中看,纳税人向非金融机构借款,包括不包括个人呢?同意不包括的请举手?同意包括的举手?实际上你们这个手举的都是很勉强的,实际上这个你们也许没有研究的很深入,纳税人向非金融机构,关键取决于金融机构包不包括个人得问题,如果包括,这个问题还讨论什么呢?这个里面很有意思,有两种读法,第一个是非金融机构,就是指只要不是金融机构的借款对象都可以借,非金融机构包括了单位和个人。还有一种读法,非金融,机构,就是只能想机构借款,不能向个人借款,所以你们举手勉强是在这里。作为纳税人来讲,肯定是朝着有利于它的方向去读,他的读法就是非金融机构,他的理解不是金融机构借款的利息,只要不高于金融机构同类同期都可以。在这里,再统一给大家讲一下,如果你们税务局提出来个人借款不行的话,请你们赶紧把这个文件找出来,看是金融机构就可以,税务局讲非金融机构写机构了,而是这么读非金融机构,而不是这么读非金融,机构。在我们过去代理的案件当中已经出现这样的分歧,当时最后税务局都是服从纳税人的要求,一旦有分歧,纳税人朝着有利于自己的方向解释。所以,尤其是房地产企业,是一个资金密集型的企业,它在开发经营过程当中,需要投入大量的资金,企业间拆借是必不可少的。

我讲了半天从税法角度讲,下面我从金融法律角度讲,也是大家最担心的,企业间允许不允许贷款。根据国务院1992年发布的关于加强金融秩序管理的有关通知规定,后来高院也做了进一步的解释,就是非法集资罪构成了犯罪要件,高院解释里面讲到这么两条,凡是符合下列条件之一的集资行为,均属非法集资行为。第一,向非特定人群的集资,也就是说在借款前并不知道向谁借款,只要按照我挂牌的利率,把钱借给我的人,我都借,这种集资属于非特定人员集资,这个属于非法集资。第二,向集资人支付的利息超过银行同期存款利息的四倍,也属于非法集资。比如银行存款是2.25%年利率,如果你付给集资人的利息超过了四倍,也就是超过了年利率9%,就构成了非法集资罪。同志们,我把这两个关键性的规定都告诉你们了,那么能不能构成违法罪,关键看这两条,如果我们集资当中,两条都不符合,可能肯定的告诉你,我们没有构成违反金融秩序的规定。我从税法和国家金融两个方面,都对借款做了解释,希望大家按照我解释的去操作,我一定保大家平安无事。事实上我们已经在这个过程当中打过若干起官司了,我之所以把这个条款搞的很熟悉,就是因为我们在打官司当中积累出来的,到处去翻,去找到这么多,当然也保企业一方平安没有问题。当然,当你集资利息高于2.5%四倍的话,确实违反了国家金融秩序。

我把改革前景讲一下,随着金融市场竞争的加剧,特别是民间融资行为的增加,现在有不少全国人大代表提出放开民间金融市场,特别要放开原来高法解释集资利息不能超过存款利息四倍。为什么呢?比如说北京大学有一个全国人大代表是教授,大家都知道,就是肖酌基,他在这次**当中提出来四倍规定已经落后了,关键是去年物价上涨率是5.1%,而你的年存款利率去年是1.98%,到了10月29日才改车2.5%。也就是说把钱放在银行,白白损失了3.2%。那么,也就是说现在谁存钱,谁是傻瓜。因为你100万存进去,第二年拿出来,比第一年贬值了。那么,面对这种负利率时代

,在负利率时代的时候,你还规定四倍的利率,就不准确了,所以强烈要求高院再作出解释,取消四倍的限制。但是,我看最后没有动作,所以大家还得遵守四倍的规定。
    最后一个问题,企业借款利息收入是否交营业税,还是利息税,税率是多少?这个问题我给大家解释一下,企业拆借资金获得的利息收入,或者叫资金占用费收入,按规定要缴纳金融保险业的营业税,税率为5%。你们参看国税函1995,156号文件,请大家翻到讲义的第46页第十问,问金融机构向资金提供给对方,并收取资金占用费,如企业与企业之间,允许不允许借钱?问如何征收营业税?答,按照营业税条例有关规定,贷款所余,金融保险营业税目的增收范围,贷款是指将资金贷于他人使用的行为,根据这一规定,不论金融机构,还是其它单位,只要是发生将资金贷于他人使用的行为,均应视为发生贷款行为,按金融保险业税目征收营业税。告诉大家,金融保险业税率是5%,那么你取得利息收入只有5%的营业税。

下面,我们再回到讲义当中来,我们给大家讲一讲纳税筹划的主要方法,这个是我们今天课程的重中之重,我们研究到现在的内容也好,重要性也好,实际上就是为了这一讲来服务的。在讲义当中,请大家看一下第二讲,纳税筹划的主要方法。实际上我们应当从两个方面来研究房地产企业的纳税筹划的方法。第一个方法,就是侧重企业内部,也就是眼光放在房地产企业内部开展房地产纳税筹划。另外一个方法,就是把眼光投向房地产企业外部来研究纳税筹划。第一部分,企业内部纳税筹划的基本方法,我在讲义当中写了这么几个方面,第一个选择法,第二个利用优惠法,第三是利用税收的特殊文件的条款,第四个是利用财务会计规定,第五个是学会税负转嫁。时间关系,把重点放在前面几个,后面不是我们讲的主要方法。我们看第一个方法,选择法,怎么选择,这是至关重要的。首先,给大家讲一下选择法在房地产企业决策当中的至关重要的作用。选择法告诉我们,在企业经营的时候,如果你面临多种方案的选择,一定要学会把税收的因素提前考虑,然后计算,这需要一定的税法功底。计算出来以后,看哪个方案交的税最少,带来税后利润最大,我们选择这个方法。所以,选择法利用是税务计算过程的比较。下面,我给大家几个案例,来供大家选择一下,刚才下课的时候有同志问我一个问题,我把这个问题作为一个案例,供你们参考一下。你们把讲义翻到第28页,转让整体再建项目与转让公司股权的选择,这是选择法里面经常碰到的,我到底是买对方的公司,还是买对方在建项目,确实是我们面临选择的问题。作为对方来讲,是卖公司,还是卖在建项目,是我们需要认真思考的。我们研究一下这个问题,例,否房地产企业甲欲转让该公司在建的写字楼项目,以累计发生公司在建工程成本为3500万元,经与另一房地产公司乙协商同意,以6000万元转让该项目,问甲企业如何进行纳税筹划,请同志们注意,这时候是站在甲企业的角度,也就是站在买方还是卖方?卖方,大家看卖方的财务人员测算的结果是这样的,如果直接转让过项目,交的税是这样的,营业税及附加要交330万,土地增值税,因为是写字楼项目,交多少呢?441万,企业所得税呢?要交570万,合计缴纳各种税金是1341.57万元,这是卖项目。卖股权呢?假如我卖股权的差价和项目的差价是相等,那么纳税的情况,由于它是将公司法人股权转移,企业所得税就应当是投资收益,就是我们前面讲的股权转让差价所得,这时候要交33%的所得税,是825万元,在这里给大家注明一下,如甲公司为个人投资,则纳税情况应为个人所得税等于6000万减去3500万,乘以20%,应缴纳个人所得税是500万。甲房地产公司股权转让差价,个人所得500万元。你们觉得作为卖方来讲,是卖公司好,还是卖在建项目好,差价都是2500万。我们一目了然,因为卖公司,个人参股就是500万,法人参股就是825万,如果卖项目却要交1341.57万元,大家一看就是卖股权好于卖在建项目。你这时候是站在卖方角度,现在我们站在买方的角度。如果该写字楼最终建成后,可以实现全部销售9000万元,为完成工程,又需要发生成本1000万元,问乙公司如何筹划呢?作为乙公司来讲,也就是买方来讲,实际上也是两种选择,要么收购这个项目,要么就收购这个公司。首先,我们研究一下收购这个项目,收购这个项目,要交的税,将来楼盖好以后再卖,营业税是9000万乘以5.5,根据新政策,这个错了,刚刚发的政策,营业税及附加等于9000万减6000万,再乘以5.5,交营业税及附加大概是330万。那么,新政策出台以后,实际上对于这种情况就节省了165万的营业税,为什么呢?新政策固定可以按照转让差价叫营业税。我讲义上写的是落后了,大家记一下,我马上要调整这个讲义,希望大家在听课的时候,首先把讲义内容调整一下。土地增值税,数字当中也变了,应该是9000减7000,为什么呢?因为是6000万买的,后来又加了投资多少?1000万,就是7000万,再减去7000乘以20%,这是国家土地增值税的规定,允许房地产开发企业在开发成本基础上加上20%的费用,再减去495就不对了,要减去330,乘以30%,这是适用税率,计算结果可能比34.65稍微多一点点,这个我没有计算。企业所得税,就拿整个一栋楼销售收入,减去开发成本和买这个项目的代价,再减去营业税和土地增值税,当然还应该减去人员工资、管理费用,在这里为了讲解的方便,就不讲了,就没有考虑进去。乘以33%,大概要交400多万的所得税,合计交纳税金大概是900多万。我这个讲义上是写一千多万,但是实际上是九百多万,九百多万都不到,八百多万。八百多万,我们就研究到这里,这是买人家在建项目的大概要交的税。下面,我们买公司股权,同样也是2500万的差价,纳税情况是这样的,营业税及附加是9000万乘以5.5,这个不能动,为什么呢?因为你这个项目不是买人家公司的,所以不存在差价纳税的现象,刚才有同志问我你这个营业税差大了,因为你这个营业税在建项目不是买的,而是买人家公司,等于公司接手以后,继续再盖楼,所以不可能再差价交税,也享受不了那个政策。因此,这里面交的税就是495万元,这个计算是正确的。土地增值税,大概交九百四十七万两千五,为什么呢?这两千五百万的差价能不能形成土地增值税的成本?是不能的。虽然你多花了两千五百万买股权,但是这两千五百万差价却无法形成在建项目成本,原因是股权转让款和经营成本款是两个不同的概念,互相不干预,经营归经营,股权归股权,两个是互不干涉的费用开支。企业所得税要交1009万,合计交纳税金2451万,一个800多万,一个2000多万,作为买方买什么合适呢?差价太大了,你买项目只需要交800多万,你买人家公司却需要交2000多万。为什么有时候我们企业买股权了呢?最主要的因素在于我们买股权的时候,往往在建项目还没有完成,将来一系列发生的纳税事项,现在还看不到。所以,它可能根据现在所能看到的做出决策,但是可以肯定的讲,这种决策是错误的决策。那么,通过这个选择法的应用我得出来一个矛盾的结果,作为买方来讲,希望买项目,作为卖方来讲,希望卖公司。一个买项目,一个卖公司,大家说是不是形成了矛盾?那么,实际监管当中,谁又战胜了谁呢?往往懂税法的公司,比不懂税法,或者是对税法模模糊糊的公司,要占据上风。

很巧合,我刚才下课的时候接了一个电话,是辽宁丹东市一个房地产公司打来的,现在有一个香港的客商,在当地招拍挂买了一块地,这个楼盖了一半,这个开发商也是非常有实力的开发商,现在想把香港客商这个在建项目买下来,想买下来,现在到什么状态了呢?就是这个楼等于是12层盖了4层,香港的客商提出的要求,就是你加八百万,两千八连公司一起卖给你,他现在问我,我是买公司好,还是买在建项目好,我说在建项目你能买吗?在建项目买不算土地,不用招拍挂了,肯定能买下来,没有问题。大家说他应该想办法干什么?买在建项目,我说你买股权,八百万差价,所得税和土地增值税和将来个人增值税都没有办法列支。
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九鼎财税

该用户从未签到

2#
发表于 2009-10-26 22:20:04 |只看该作者
谢谢分享,好东西

  • TA的每日心情
    无聊
    2012-2-24 15:42
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    [LV.2]偶尔看看I

    3#
    发表于 2009-10-26 23:33:32 |只看该作者
    顶的就是好贴.是精华.

  • TA的每日心情
    奋斗
    2013-3-29 15:12
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    [LV.6]常住居民II

    4#
    发表于 2012-4-9 09:51:11 |只看该作者
    楼主辛苦了。虽然是老贴,但是还是非常精彩的帖子

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