浅析房地产开发行业税负及税务管理与稽查对策

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浅析房地产开发行业税负及税务管理与稽查对策

近年来，全国城市房地产价格在市场多种因素的推动下持续走高，巨大的利润空间使许多经营业主纷纷转入这一“朝阳产业”，据调查，到2007年底，达州市各县城区房价在1500元/㎡—2100元/㎡之间，市区的房价在2000元/㎡—3500元/㎡之间（个别楼盘已突破3500元/㎡），房地产开发业已成为目前税收支柱行业，税收增收的亮点，但也逐渐演变成为税收征管的难点，稽查的难点。
2007年，我市房地产（含建筑安装）税收征收入库58,637万元（系计会口径），是2006年同期房地产税收入库37,952万元的1.55倍，占全市地税总收入144,078万元的比重为40.70%，而我市房地产开发行业（不含二手房交易）税收共入库税款28,469万元，占全市地税收入144,078万元的比重为19.76%。由此可见，房地产业开发行业对我市税收贡献有着举足轻重的作用。
从该行业整体税负看，2007年，我市房地产开发行业（不含二手房交易）入库税款28,469万元，全年房地产开发行业销售（营业）收入（不含二手房交易额）总额为284,797万元，行业平均税负为10%。那么，我市的房地产开发行业税负是高还是低呢？从以下几个方面来进行比较分析：
一、以不同的视角分析房地产行业的整体税负
1、从国家宏观税收政策角度分析
以营业税及附加、契税、企业所得税、土地增值税核定征收为例，房地产开发企业宏观税负：（见表一）



表一

地区	营业税	城建税、教育费附加、地方教育附加	土地增值税	企业所得税	契税、土地使用税等	整体税负
市本级（含通川区）	5%	0.55%	1.5%	4.95%	约0.5%	12.50%
县级	5%	0.45%	1.5%	3.3%	约0.5%	10.75%

说明：①该表反映的是房地产开发企业宏观税负，不含个人独资从事房地产开发的整体税负；
②由于个人挂靠房地产开发企业从事房地产开发行为较为普遍，目前税收征管是对被挂靠企业征收企业所得税（实际负税人是个人），再对个人按承租、承包经营所得征收个人所得税；
③目前，土地增值税实行“先预缴，后清算”的管理办法，预征率为：商用房2.5%，非普通住房2%，普通标准住房减半征收土地增值税，一般的开发企业土地增值税综合预征率在1.5%左右。
④根据达市地税发[2006]号文件规定，实行核定征收企业所得税方式的，达州市市区范围应税所得率不低于15%，各县应税所得率不低于10%，市区的企业所得税税负为收入总额×应税所得率15%×企业所得税税率33%(2007年以前)=4.95%，同上，各县企业所得税税负为3.3%。
⑤2007年市级（含通川区）房地产行业实现销售收入92764万元，占全市房地产销售收入284797万元的百分比为32.57%。
⑥契税的计税依据是房地产开发企业承受土地的全部经济利益。房地产开发企业除上表列的主要税种外，还要缴纳印花税、土地使用税、个人所得税等非主体税种，估计税负在0.5%左右。
⑦由于目前房地产行业还处于旺盛期，其利润空间基本上在10%—15%以上，因此，核定征收方式下的税负较为客观地反映了当前房地产行业的整体税负。
经测算，全市房地产行业平均税负不应低于12.50%×32.57%+10.75%×67.43%=11.32%；
2、从全省抽样调查的角度分析
与抽样调查的省内其他四个市州比较情况如下：

单位	销售收入	已纳税款	税负%
达州	284797	28469	10.00
南充	417655	40170	11.43
泸州	382571	40170	10.50
成都	9561832	1252600	13.10
资阳	188037	20308	10.80

由上表可见，我市房地产行为整体税负还略低于省内其他几个市州，特别是低于成都市3.10个百分点。主要有以下几个方面因此的影响：
①该地区房地产行业税收征管力度大，管理到位，部门协作到位。
②加大房地产行为欠税清缴力度，执行到位。
③该地区房地产销售走俏，利润空间较其他地区大，土地增值税、企业所得税入库占的比重较大。
④其他一些不确定因不素。
3、从近两年我局对我市（县）房地产专项检查的角度分析
经抽样调查5房专项稽查过的房地产开发企业来看，五户企业整体税负约为13.00%；

名称	销售收入	应纳税额		税负
		已申报数	查补数
银河房地产开发公司世纪苑项目	3026.00	299.40	27.20	10.79%
四川汉洲房地产开发有限公司（宣汉汉洲大厦项目）	1557.00	38.40	156.00	12.49%
四川省盛兴房地产开发有限公司（世纪广场）大众工程指挥项目部	3960.00	248	342.00	14.90%
达县阳光房地产开发有限公司万源分公司	6059.00	414.00	336.00	12.38%
四川通锦房地产开发有限公司	8652.00	1074	108	13.66%
平均税负	23254.00	2073.8	969.2	13.09%

从以上三个方面不难看出，目前我市房地产行业平均税负较实际税负偏低。
二、税负偏低的原因分析
由于房地产行为在经历土地受让环节、开发销售环节、保有使用环节涉及税种较多，房地产行业经营模式和开发产品销售(处置)方式多种多样，加之现在几乎是私营企业和个人从事房地产开发，行业前期投入资金较大，企业财务人员多为聘用制，而且财务水平参差不齐。因此，在主观和客观上也会造成企业少缴税款。主要表现在以下几个方面：
1、不计或少计销售收入，不缴或少缴税款。
（1）将代收费（水、电、气及光纤等费用）不确认收入申报纳税；
（2）对开发产品视同销售行为不确认收入（或利润）申报纳税。
房地产开发企业（或个人）将开发产品对外捐赠、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取其他企事业和个人的非货币资产等，直接结转成本，认为没有实现货币收入，不申报缴纳营业税，不预缴土地增值税，对其利润不申报缴纳企业所得税。
（3）拆迁补偿（安置）行为不按成本价确认申报缴纳营业税。
房地产开发企业（或个人）在原有旧房拆迁的基础上开发商品房，以新建房偿还拆迁的旧房，一般以拆迁旧房的面积为依据偿还，余房对外销售。有的企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。

（4）转让在建项目，不申报缴纳营业税，不清算该项目土地增值税。
（5） “以房换地”不计收入。
有的房地产企业由于自身资金不足或受制于土地开发资源的稀缺，采取“以房换地”共同开发的形式，与拥有土地的单位或个人合作建房，而不按规定确认销售收入和申报税款。
（6）预收房款不申报缴纳营业税和企业所得税。
（7）利用销售代理商不计或少计营业收入。
目前，房地产开发企业（或个人）大都委托销售代理商销售，房地产公司根据销售代理商销售业绩支付营销费用。一是有的开发商将营业费用支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额。二是有发开发商将售楼款收入长期滞留在销售代理商处，不反映预收账款也不反映收入。三是在代理合同期满后，未售出房屋由代理商进行收购，开发商不作销售处理，不计销售收入，或直接以收购房屋抵减应付代理商的费用等。
2、延迟确认营业（销售）收入，延迟纳税。
（1）采取一次性全额收款方式销售库存商品的，收到售房价款挂“应付账款”或“预收账款”科目，不及时结转收入。
（2）采取分期付款方式销售开发产品的，等到账款付清时作收入。付款方提前付款的，挂“应付账款”或“预收账款”科目，等到付款期限时作收入。
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款不确认收入，等到余款在银行按揭款办理转账之日确认收入。
（4）采取委托方式销售开发产品的，不按期办理结算，不定期结清已销库存商品的清单，将售房收入滞留在受托方，不及时确认收入。
（5）以工程完工但尚未办理竣工决算手续、收入、成本无法准确反映为由，不确认收入。
（6）采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入不按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。
3、虚增成本费用，少缴所得税。
⑴利用成本核算特点虚增成本。目前，多数房地产企业在开发过程中，都会涉及拆迁安置项目。有的房地产企业制造虚假拆迁安置协议，随意增大拆迁安置补偿费用，从而虚增开发成本，加之拆迁安置过程比较繁琐、复杂，特别是对个人拆迁户的补偿情况不易核实，给房地产企业可乘之机，从而达到少缴企业所得税的目的。
⑵虚开发票，白条入帐。房地产开发企业涉及的行业较多，包括设计、建筑安装、加工业、建材、房屋销售代理业、广告业、物业管理等诸多部门。使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，以收据支付工程款、材料款现象较多，成交金额真假也不易核实，给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
⑶虚列人工成本。有的房地产开发商虚造工人或现场管理机构工作人员的工资表，虚增开发产品成本。
⑷未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理未将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
⑸高利率融资。超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；有的未按规定代扣代缴个人所得税。

⑹销售费用列支问题。一是销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。二是虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。三是广告费、业务招待费超支。将超标准的广告费、业务招待费混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
4、利用关联企业进行逃税

随着市域经济的快速发展和房地产业的持续扩张，在许多大中城市，房地产企业正呈现出逐步壮大并向集团化发展的趋势。越来越多的房地产开发企业麽下拥有了一些控股或全资的建筑安装公司、销售公司和物业管理公司。房地产开发集团公司采取将开发房屋的建安工程转交给关联的建筑公司承建，由关联的销售公司经营其房地产开发企业的代理销售业务和广告业务等，由下辖的物业公司代收房地产企业的代垫代付维修基金等价外费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，达到偷逃税收的目的。

5、假代建、真开发；假联营、真联建。即：⑴开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。⑵开发商与土地所有方成立假联营企业，共担风险，共负盈亏。实质操作是将房屋按一定比例分配。逃避了转让无形资产的营业税及附加。
三、针对我市房地产行业税负偏低的税务对策及建议

为了提供一个公平、公开、公正的税负环境，促进我市房地产行业持续、健康、平稳地发展，笔者认为应采取以下措施：

（一）积极争取各方支持，努力建立“联合征管”工作格局。努力构建高效严密的协税网络，是扎实推进房地产税收管理的重要保障。如何有效构建高效有序的“联合征管”工作格局，笔者认为，应从如下两个方面着力。一是建立定期联席会议制度。由各级政府牵头组织，定期召开税务、房管、规划、建设、国土、财政等部门的联席会议，定期加强信息沟通，通报相关情况，及时研究完善监管措施。二是建立工作协作机制。建议由市级以上人民政府出台专门的《房地产税收联合监管暂行办法》，进一步强化部门协作，明确各职能部门的权力、义务与责任，积极推行代扣代缴和源泉控管措施。具体要求是：进一步强化税务部门与规划部门的协作，建立房地产项目纳税登记制度，便于税务部门及时获得项目基本信息、项目财务信息和项目纳税情况；进一步强化税务部门与国土部门的协作，将清税制度作为办理土地使用权证的前置程序，对既无税务部门的完税证明又无减免税审批手续的，国土部门拒绝为其颁证；进一步强化与房产部门的协作，将清税制度作为房产证办理的前置程序，即“先税后证”，对既无完税证明又无减免税审批手续的，房管部门拒绝为其颁发房屋产权证。

（二）加强税收宣传引导，努力建立“诚信征管”工作格局。房地产开发企业纳税人身份各异，关系复杂，素质水平参差不齐；同时因房地产开发涉及的税种较多，纳税人掌握的税收法律知识有限，较难跟上税收政策变化的步伐。税务部门要通过各种行之有效的手段和措施加大对房地产税收政策宣传和业务辅导，使广大得纳税人及时便捷地获取相关法律政策，同时要积极推广房地产企业的纳税信用等级评定，定期推出重大欠税公告制度，切实加大诚信纳税户的典型宣传；另一方面，各级各部门要将房地产企业的诚信纳税记录作为各类人大、政协代表资格审定及个人各种先进荣誉评定、企业资质认定和银行信贷审批等方面的前置条件，大力倡导依法诚信纳税的良好社会风尚。

（三）加强机关效能建设，积极推进工作创新，努力建立“高效征管”工作格局。一是要提升税务人员综合素质，树立服务意识，实现“执法型”向“服务型”的根本转变，减少工作环节，简化办事程序，压缩办事时限，优化责任管理，提高工作效能。二是要全面推广分户全程跟踪管理模式。在加强部门协作配合的前提下，要以现代信息手段和计算机管理为依托，按项目（栋号）建立房地产税收征管台账，及时将获取的各类企业信息纳入微机管理，并对档案资料及时更新，实行全程跟踪管理。建立台帐的思路有三：其一是对房屋土地权属进行普查，依据普查资料建立税收征管台帐；其二是实现房管、国土部门的产权档案信息与税务部门共享，由档案建台帐；其三是按在建工程项目、已完工未**项目逐户建档，累建台帐。三是积极探索完善房地产税收一体化管理办法。在目前房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，企业所得税全面推行按预征率统一征收办法不失为一种简便易行的征管措施。推行“以票控税，分次纳税，年度清算，多退少补”的控管模式，从征管手段上控制企业虚列成本少缴税费和拖欠税款等现象的发生。

（四）积极推行“阳光稽查”模式，努力建立“有序征管”工作格局。

一是规范税务稽查行为，实现稽查工作由随意型执法理念、行为方式向程序化和制度型执法理念、行为方式的转变。

1、制定公正透明的稽查规则。建立稽查考核指标体系，突出稽查执法正确率、检查结案率、税款入库率、涉税文书规范率。实行“定式检查制度”，保证执法的公正性和规范性。制定审理把关的具体标准，推进稽查质量全面提高。

2、建立有效的监督制约机制。设立阳光通道，包括询问通道（实施首问负责制，回答处理或进行指导纳税人来电、来访咨询）、举报通道（开通网上案件举报系统和举报电话）、咨询通道（利用网站进行宣传咨询）、廉政通道（公开廉政举报电话、信箱），使稽查执法行为在监控之中。

3、建立良好的稽查运行机制。促进选案、检查、审理、执行四环节之间的衔接制衡、配合。

二是营造税收诚信，实现稽查工作由“单纯执法”向“执法服务”的转变。实施“三个公开”和“四个创新”。“三个公开”即稽查程序公开、稽查内容公开、稽查制度公开。“四个创新”为制度创新、管理创新、机制创新、服务创新。

三是改善税企征纳关系，实现稽查手段由“权威性执法”向“人性化执法”的转变。以税负分析为选案方向，实行重点稽查方式。根据房地产业的经营特点，对税负明显偏低的企业广泛采用交叉稽查、实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段，全面准确地获取其涉税资料，积极拓展税务稽查的深度和广度；严格税收执法，加大惩处力度，对查出有偷逃税款、久拖不缴的企业，依法采取税收保全、强制执行等刚性措施；对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关，并依法追究刑事责任；同时，对重大偷逃税案件，要运用新闻媒体广泛曝光。要通过税收刚性惩处手段的积极应用，充分发挥税务稽查“外反偷逃，内促征管”的职能作用，加大执法办案力度，提高稽查威慑力，使有偷逃税企图的纳税人不敢以身试法，全面整顿和规范房地产业税收秩序，促进我市地方经济发展。

斯岸伊人

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人在远疆

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