房地产开发企业损益表及其附表的编制

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一、损益表

　　损益表是总括反映采用房地产开发企业会计制度企业在一定期间经营成果的会计报表，它提供的会计信息，具有如下作用：(1)用以了解报告期内企业利润的完成情况，考核企业当局的经营业绩；(2)用以分析企业利润的构成，计算报告期内经营收入利润率，与行业平均利润率比较，评价企业的获利能力和在房地产市场上价格的竞争实力；(3)据以预测企业以后年度的盈利水平和偿债能力，为投资者和金融机构在投资决策和贷款决策时提供依据。

    房地产开发企业的损益表的结构，可用以下三个关系式来表示：
  
　　经营收入-经营成本-销售费用-经营税金及附加=经营利润

　　经营利润+其他业务利润-管理费用-财务费用=营业利润

　　营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出=利润总额

　　利润总额-所得税=净利润

　　损益表设置“本月数”和“本年累计数”两栏，用以反映各项目的当月实际发生数和年度累计实际发生数。在编制年度报表时，应将“本月数”栏改成“上年累计数”栏，填列上年全年累计实际发生数。如果上年度损益表的项目名称和内容与本年度损益表不相一致，应对上年度报表项目名称和数字按本年度的规定进行调整，填人本表“上年累计数”栏。“本年累计数”栏反映各项目自年初起至本月末止的累计实际发生数，根据上月本表本栏数字与本月本表“本月数”栏数字加总填列。现将“本月数”栏各项目的内容和填列方法说明如下：

　　“经营收入”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务取得的收入总额，根据“经营收入”科目贷方发生额分析填列。

　　“经营成本”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务的实际成本，根据“经营成本”科目借方发生额分析填列。

　　“销售费用”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务过程中所发生的各项销售费用，根据“销售费用”科目借方发生额分析填列。

　　“经营税金及附加”项目，反映企业转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务应负担上交的土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加等，根据“经营税金及附加”科目的借方发生额分析填列。

　　“其他业务利润”项目，反映企业除转让、销售、结算和出租开发产品等房地产经营业务以外的其他业务收入扣除其他业务的成本、费用、税金及附加后的净收人，根据“其他业务收入”和“其他业务支出”科目的发生额分析计算填列；如为净支出，应以“-”号表示。

　　“管理费用”项目和“财务费用”项目，反映企业发生的管理费用和财务费用，分别根据“管理费用”科目和“财务费用”科目的借方发生额分析填列。

　　“投资收益”项目，反映企业对外投资所取得的收益，包括股利、债券投资的利息收入、对外投资分得的利润，以及收回投资时发生的收益等，根据“投资收益”科目发生额分析填列；如为投资损失，应以“-”号表示。

    “营业外收入”项目和“营业外支出”项目，反映企业经营业务以外的收入和支出，分别根据“营业外收入”科目和“营业外支出”科目发生额分析填列。

　　“利润总额”项目，反映企业实现的利润总额，根据“营业利润”项目数加“投资收益”、“营业外收入”项目数，减“营业外支出”项目数后的余额填列；如为亏损，应以“-”号表示。

　　“所得税”项目，反映企业年度内按照利润总额和所得税法规定的所得税税率计算的应交所得税，根据“所得税”科目的发生额分析填列。

　　“净利润”项目，反映企业本年度内缴纳所得税后的利润，根据“利润总额”项目数减“所得税”项目数后的余额填列；如为亏损，应以“-”号表示。

　　损益表如仅算到利润总额，则“所得税”和“净利润”项目可在利润分配表中列出。

　　二、利润表

　　利润表又称损益表。它是采用企业会计制度房地产开发企业用以总括反映企业在一定期间经营成果的会计报表。利润表的作用和结构基本与损益表相同，由于企业会计制度中损益类科目的名称与房地产开发企业会计制度不完全相同，以及营业费用(即销售费用)作为营业利润的扣除外，利润表在显示其结构及项目名称上也与损益表不同，即：

　　主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加=主营业务利润

　　主营业务利润+其他业务利润-营业费用-管理费用-财务费用=营业利润

　　营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收入-营业外支出=利润总额

　　利润总额-所得税=净利润

    为了说明营业利润以外损益的形成，在利润表补充资料中，还列有：出售处理部门或被投资单位所得收益、自然灾害发生的损失、会计政策变更增加(或减少)利润总额、会计估计变更增加(或减少)利润总额、债务重组损失等项目。这些项目的本年累计数，根据“投资收益”、“营业外支出”、“以前年度损益调整”等科目的发生额分析填列。

　　三、利润分配表

　　利润分配表是反映企业利润分配情况和年末未分配利润结余情况的会计报表。从报表体系来说，它是伴随着利润的产生或亏损的出现而出现的，与损益表或利润表有着因果关系。因此，它是损益表或利润表的附表。  

　　采用房地产开发企业会计制度企业的利润表的结构，可用以下关系式来展示其利润分配过程：

　　净利润+年初未分配利润=可供分配利润

    可供分配利润+盈余公积补亏-提取盈余公积-应付利润=年末未分配利润

　　为了便于与上年利润分配情况进行对比分析，利润分配表除列示“本年实际”数外，还列有“上年实际”数。“本年实际”栏各项目，根据“利润分配”科目及其所属二级科目的记录分析填列。

　　“净利润”项目，反映企业本年度缴纳所得税后的利润，应与“损益表”中“净利润”项目本年累计数相一致。

　　“年初未分配利润”项目，反映企业上年未分配的利润，如为未弥补亏损，用“-”号表示，应与上年本表“年末未分配利润”项目的本年实际数栏数相一致。

　　“盈余公积补亏”项目，反映企业用盈余公积金弥补亏损的数额。

　　“提取盈余公积”项目，反映企业按照规定从当年税后利润中提取的法定盈余公积金、任意盈余公积金和公益金。

　　“应付利润”项目，反映企业已决定并入账应分配给投资者的利润和实行利润上交办法的国有房地产开发企业按规定应上交国家财政的利润。

　　“未分配利润”项目，反映企业年末未分配的利润，应与年末资产负债表中“未分配利润”项目的期末数核对相符。

　　利润分配表“上年实际”栏各项目，一般根据上年本表“本年实际”栏各项目数字填列。如果上年本表与本年本表的项目名称和内容不相一致，应对上年度报表项目的名称和数字按本年度的规定进行调整，并按调整后的数字填入本表“上年实际”栏。

　　如果在损益表中仅算到利润总额，则应在本表“净利润”项目之前，增列“利润总额”和“减：所得税”项目。

　　采用企业会计制度房地产开发企业的利润分配表，由于它考虑了股份制企业利润的分配，其结构是以如下三个关系式来展示它的分配过程：

　　净利润=年初未分配利润+其他转入=可供分配的利润

　　可供分配的利润-提取法定盈余公积-提取法定公益金=可供投资者分配的利润

　　可供投资者分配的利润-应付优先股股利-提取任意盈余公积-应付普通股股利-转作资本或股本的普通股股利=未分配利润

　　从上可知，采用企业会计制度房地产开发企业利润分配表与上述利润分配表不同之处有：(1)它在计算可供分配利润之前，增列“其他转入”项目，用以反映企业按规定用盈余公积弥补亏损等转入的数额；(2)将提取法定公益金从提取盈余公积中分出单列；(3)将应付优先股股利、提取任意盈余公积、应付普通股股利、转作资本或股东的普通股股利分项列出。

　　企业如有用收购本企业股票方式减少注册资本或股本而相应减少的未分配利润，可在本表“年初未分配利润”项目下增设“减：减少注册资本减少的未分配利润”项目反映。

　　本表的编制方法，基本上与上述利润分配表相同，表中各项目“本年实际”栏，根据“利润分配”科目及其所属二级科目的发生额分析填列。

　　四、分部报表

　　分部报表是跨行业、跨地区房地产开发经营企业反映企业各行业、各地区经营业务的收入、成本、费用、营业利润、资产总额以及负债总额情况的会计报表，用以明细反映企业所属单位按业务、按地区分类的营业利润及其形成以及拥有的资产、负债总额。分部报表应按业务分部和地区分部分别编制业务分部报表和地区分部报表。

　　业务分部是指企业内可区分的组成部分。该组成部分提供单项产品或劳务，或一组相关的产品或劳务，并且承担着不同于其他业务分部所承担的风险和回报。对房地产开发企业来说，业务分部是按房地产、施工、建筑材料生产、物业管理、商业等划分的内部独立核算单位。

　　地区分部是指企业内可区分的组成部分，该组成部分在一个特定的经济环境内提供产品或劳务，并且承担着不同于在其他经济环境中经营的组成部分所承担的风险和回报。对房地产开发企业来说，地区分部是按境外、境内各行政区设置的内部独立核算单位。

　　如果两个或多个性质上相似的业务分部或地区分部，可以合并为单一的业务分部或地区分部。企业应根据本企业的具体情况，制定适合于本企业的业务分部、地区分部的划分原则，并且一贯地遵循这一原则。如随着情况的变化而作出调整时，应在会计报表附注中予以说明，并且提供调整后的比较分部报表。

　　满足下列三个条件之一的，应纳入分部报表编制的范围：(1)分部营业收入占所有分部营业收入合计的10％或以上；(2)分部营业利润占所有盈利分部的营业利润合计的10％或以上，或者分部营业亏损占所有亏损分部的营业亏损合计的10％或以上；(3)分部资产总额占所有分部资产总额合计的10％或以上。如果按上述条件纳入分部报表范围的各个分部对外营业收入总额低于企业全部营业收入总额75％的，应将更多的分部纳入分部报表编制范围。纳入分部报表的各个分部最多为10个，如果超过，应将相关的分部予以合并反映。如果某一分部的对外营业收入总额占企业全部营业收入总额90％或以上，则不需编制分部报表。

　　表中“对外营业收入”、“对外销售成本”，是指各业务分部对整个企业以外的单位销售业务所产生的收入和成本。“分部间营业收入”、“分部间销售成本”，是指各业务分部与其他业务分部销售业务所产生的收入和成本。

　　对外销售成本与分部间销售成本，可以按照营业收入占全部业务或地区分部营业收入总额的比例进行分配。

　　分部资产总额，是指分部在其业务经营活动中使用的、并可直接归属于该分部的资产总额。分部负债总额，是指分部的业务经营活动形成的、并可直接归属于该分部的负债总额。

　　“抵销栏”，反映各分部间销售所应抵销的收入、成本等。

　　通过业务、地区分部报表，可以了解各业务、地区分部的资源配置和业务经营情况，据以调整企业的产业、地区结构，提高企业资源的利用效率，实现企业利润最大化。

武雷宫

看了才知道有不同