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标题: 土地增值税清算中关于拆迁房的成本与收入的确认 [打印本页]

作者: 不敢上岸的鱼 时间: 2010-7-26 21:25
标题: 土地增值税清算中关于拆迁房的成本与收入的确认
为更好地说明我的问题，我把问题具体化，疑问如下

我司的开发项目中有部分是拆迁房，若该项目的每平方米的建安成本为2000元，而该部分拆迁房的确认的销售金额为3000元。
根据规定“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”。。那么我司在土地增值税清算中计算如下

收入3000元－可扣除项目成本2000元－按上款规定（确认收入时，同时确认成本）3000元＝－2000元（其他可扣除费用呼略不计）

按我的理解是，上面计算重复扣除了成本，只能是3000元－2000元＝1000元，需对这增值1000元进行征税。而不是像上例中重复扣除了成本。。

问题二、
关于》(国税发[2006]187号中的条文（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

上文中，的同一年度，当年，，这个指的是发生的拆迁行为是的那个年度（即签拆迁合同的年度）还是指开发企业确认销售收入的时候(即不动产销售发票的时间）

不知我的问题是否说明白了，看明白了？？让各位费神替我解答下哦

作者: 风雪夜归人 时间: 2010-7-27 08:00
可参考国税函[2010]220号第6条。

作者: 广西河池 时间: 2010-7-27 12:43
我认为，应是发生所有权转移时同年同房地产的平均价格

作者: 宝宝2010 时间: 2010-7-27 13:10
1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费——这个会计分录哪位可以帮忙写一下啊

作者: jiangyinj 时间: 2010-7-27 13:18
8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000
万元，总可售面积8万平米。
• 拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元
• 视同销售收入：5000*8000=4000万元
• 单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）
/80000平米=4000元/平米
• 视同销售成本：4000*5000=2000万元
• 视同销售所得：4000 -2000=2000万元
• 需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。
这是孙老师课件里的一个例子

作者: jiangyinj 时间: 2010-7-27 13:19
例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售
价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000
万元，总可售面积8万平米。
• 拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元
• 视同销售收入：5000*8000=4000万元
• 单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）
/80000平米=4000元/平米
• 视同销售成本：4000*5000=2000万元
• 视同销售所得：4000 -2000=2000万元
• 需要在拆迁当期确认视同销售所得2000万元。

作者: 寒风刺骨 时间: 2010-7-27 14:21
和5楼的观点，孙老师就是这么讲的

作者: 广西河池 时间: 2010-7-27 14:38
结合2010第220号与2006第187号，土地增值税清算为3000-2000-3000

作者: 不敢上岸的鱼 时间: 2010-7-27 17:34
谢谢六楼的。。。

另，，确认收入的时间，楼上的说是以产权转移的年度。。那是发生拆迁合同行为的年度，，还是？？能再通白点吗。。呵呵。。谢谢

作者: 不敢上岸的鱼 时间: 2010-7-28 16:37
谁能再帮我明确认下问题二中，视同销售中的收入确认的年度的应如何理解？

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