TA的每日心情 | 开心
2014-4-14 10:03 |
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简言之，在中国一套房子的最终售价由以下几个方面组成：
1、拿地成本。（包括地价本身亦即土地出让金以及形形色色的贪腐成本及不正当得利） 这一块归go-vern-ment及相关go-vern-ment工作人员所有。
2、开发商上交的各项行政、事业性收费。大概占去了20%-30%，如果再算上土地出让金，肯定超过房价的一半了。（其间的贪腐成本及各种不正当得利还不包括在内）
3、征用补偿或拆迁安置费用。（这一块还包括开发商与相关公职人员合谋的贪腐成本及不正当得利） 在开发商与go-vern-ment合谋下，这一块成本被极力压缩（这里指的是实际征用补偿或拆迁安置费用）， 而后又被层层克扣，拖延发放，最终什么时候到老百姓手中、又到底能有多少，实际上很难预计。
4、房屋建筑成本。这一块应该是最明确的了。不明确之处在于，开发商想方设法通过改变建筑方案、采用伪劣建筑材料及偷工减料、极力压缩克扣工人工资及安全劳动保障费用等手段以尽量压低房屋建筑成本。
5、销售成本。（包括全程的宣传推广以及销售费用，其中包括支付给专为制造舆论的形形色色的所谓专家学者级go-vern-ment工作人员等利益攸关者的报酬）
6、开发商暴利。
个人认为，促成高房价的各项因素当中由主到次依次排列应该是：
1、开发商上交的各项行政、事业性收费
2、开发商暴利
3、拿地成本
4、销售成本
5、征用补偿或拆迁安置费用
6、房屋建筑成本
由此可知，在整个房屋开发过程中，本该保证的成本被极力压缩，而原本少付出或不该付出的成本却急剧膨胀！ 这一畸形双向逆反作用所带来的结果会是什么，自然就不言而喻了……
下文仅就“开发商上交的各项行政、事业性收费”这一块作一些探讨。由于相关信息的不透明，文中所述各项收费实际上仅为整个行政、事业性收费之“冰山一角”。
——编者按
提要：针对今年**之后“税费太高导致房价上涨”论调的集中涌现，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“税费改革其实是房价改革的攻坚战。更奇妙的是，开发商还需要按2.06元/平方米的标准交纳城建档案整理寄存费，而装订费、工本费又需要另外计算。
针对今年**之后“税费太高导致房价上涨”论调的集中涌现，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“税费改革其实是房价改革的攻坚战。但它显然不是决定房价的根本原因。对于不合理的、垄断性的收费，我们当然是反对的，但是这涉及到地方go-vern-ment不同部门的利益诉求，期待通过降低税费而影响房价，谈何容易。”
近日，30岁的江苏省无锡市房地产开发商田滨向记者提供了一份开发所涉及的税费详单，引起一片哗然。清单显示，无锡市的开发商前前后后需交纳40多种名目不同的税费，分属税务、规划、国土、人防、环保、经贸、房管、气象、建设等多个部门。税务征收由于有统一标准和基本税率，相对较为规范。而各部门的行政规费收取与征收，则存在着很大的混乱和差异。
以规划局为例，它主要负责对新建筑的报建进行审批。在建设项目选址意见书、建设项目用地规划许可证等一些收费项目上，按规定都应该免除收费，但依然会以“提供技术服务”的名义收取每平方米0.8元的技术服务费。此外，在复核房地产项目设计图时，开发商还要按照每平方米分别0.15元、2元和 0.18元的标准，多次向规划局下属的测绘院交纳地图面积测算、预售面积和竣工面积测算的各项费用。当然，规划局测算的只是建筑面积，至于房屋的使用面积测量，则是由房管局负责的，同样要交纳每平米1.6元的预测费和每平方米1.87元的实测费。此外，房管局还另收白蚁防治费，标准为7层(含)以下(含地下室)2.3元/平方米，8层(含)以上0.7元/平方米。
而市政公用基础设施配套费，顾名思义就是专项用于水电、路桥、绿化等方面的市政设施建设基金。而就在交纳了按105元/平米计算的市政公用基础设施配套费之后，开发商还需要按高层50元/平米，多层38元/平米的标准再一次交纳接入公共水网的供水接入费。
开发商要是不想建“战时可用于防空的地下室”，可以通过交纳一笔人防费而免除。开发商先向技术审查单位支付7.5元/平方米的审查费，得到“因条件限制不能就地修建防空地下室”的结论，然后才有资格向人防部门交纳一笔不小的费用后得到免建防空地下室的批文。
这笔费用的征收标准是：若以楼房底层总建筑面积计算，每平方米是2600元；若以地面建筑总面积计算，每平方米是52元。征收原因则是--由人防部门自己易地修建。
对开发商来说，这类审查和收费往往因为不同的主管部门而变得复杂无比。比如建设部门除了有建筑工程施工图审查费(2.04元/平方米)与抗震设防技术审查费(1.47元/平方米)之外，其名下的其他各项收费也是最多的，如计算公式复杂的工程招标代理费，预收的散装水泥基金(2元/平方米)与墙改费(8元/平方米)等等。
更奇妙的是，开发商还需要按2.06元/平方米的标准交纳城建档案整理寄存费，而装订费、工本费又需要另外计算。
作为高价房地产的最终买单者，购房者在承担了附加于高房价之上的土地垄断性暴利之外，又被迫承担了所有环节中的部门逐利冲动，以及监管、审批过程中产生的贪腐成本和不当得利。根据数据统计，除高额的土地成本之外，房地产开发从立项、建设到最终的销售、交付，就承担了12项税种和50个部门行政性收费，成为房价居高不下的一大主要因素。
“房地产行业的税费问题，不是我们开发商有能力去想办法解决的，我们老老实实交钱就好。”
30岁的江苏省无锡市房地产开发商田滨承认，他从去年开始就不敢高价拿地了。但买不买地是他自己的事，而像税费这样的问题，却有一本自己的明细账。“无锡房价均价是7000，这里面开发商上交的各项行政、事业性收费，大概占去了20%-30%，如果再算上土地出让金，肯定超过房价的一半了。”
房价之殇，深刻触痛了中国社会的每个阶层。虽然问责风暴已成为2010年**的议政焦点，但在go-vern-ment财政收支分配失衡的背景下，掩盖于“土地财政”之后的地方go-vern-ment“房地产依赖症”，或许才是问题根源。
作为高价房地产的最终买单者，购房者在承担了附加于高房价之上的土地垄断性暴利之外，又被迫承担了所有环节中的部门逐利冲动，以及监管、审批过程中产生的贪腐成本和不当得利。根据数据统计，除高额的土地成本之外，房地产开发从立项、建设到最终的销售、交付，就承担了12项税种和50个部门行政性收费，成为房价居高不下的一大主要因素。
针对今年**之后“税费太高导致房价上涨”论调的集中涌现，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示：“税费改革其实是房价改革的攻坚战。但它显然不是决定房价的根本原因。对于不合理的、垄断性的收费，我们当然是反对的，但是这涉及到地方go-vern-ment不同部门的利益诉求，期待通过降低税费而影响房价，谈何容易。”
“go-vern-ment设租，开发商寻租，这个已经是公开的秘密。开发领域当中税费混杂，几十个公章，每个都要交费，这就是腐败滋生的源泉。你要手续办得快一点？那就交钱来吧。”顾云昌说。
用水？
供水接入费每平方米50元
田滨提供了一份他所在的无锡市房地产开发所涉及的税费详单，清单显示，无锡市的开发商前前后后需交纳40多种名目不同的税费，分属税务、规划、国土、人防、环保、经贸、房管、气象、建设等多个部门。税务征收由于有统一标准和基本税率，相对较为规范。而各部门的行政规费收取与征收，则存在着很大的混乱和差异。
“我们公司在江苏、浙江、江西等地都有开发项目，从我自己的经验看，越是经济发达的地区，收费越规范化。越是地方财政收入基本要倚靠房地产的地区，乱收费现象越严重。”
以规划局为例，它主要负责对新建筑的报建进行审批。在建设项目选址意见书、建设项目用地规划许可证等一些收费项目上，按规定都应该免除收费，但依然会以“提供技术服务”的名义收取每平方米0.8元的技术服务费。此外，在复核房地产项目设计图时，开发商还要按照每平方米分别0.15元、2元和0.18元的标准，多次向规划局下属的测绘院交纳地图面积测算、预售面积和竣工面积测算的各项费用。
当然，规划局测算的只是建筑面积，至于房屋的使用面积测量，则是由房管局负责的，同样要交纳每平米1.6元的预测费和每平方米1.87元的实测费。此外，房管局还另收白蚁防治费，标准为7层（含）以下（含地下室）2.3元/平方米，8层（含）以上0.7元/平方米。
而市政公用基础设施配套费，顾名思义就是专项用于水电、路桥、绿化等方面的市政设施建设基金。而就在交纳了按105元/平米计算的市政公用基础设施配套费之后，开发商还需要按高层50元/平米，多层38元/平米的标准再一次交纳接入公共水网的供水接入费。
报建？
档案整理寄存费每平方米2.06元
过了规划这关，通过报建、审批，拿到建设工程规划许可证后，开发商才能进入下一步的工序。比如，开发商要是不想建“战时可用于防空的地下室”，可以通过交纳一笔人防费而免除。具体流程是，先通过人防主管部门的政治审查，再通过审查机构的技术审查，而准备技术审查材料时，就需要建设工程规划许可证。
人防技术审查单位的审查资格，都是经过市人防部门初审、省人防部门批准的。以无锡市的标准为例，开发商先向技术审查单位支付7.5元/平方米的审查费，得到“因条件限制不能就地修建防空地下室”的结论，然后才有资格向人防部门交纳一笔不小的费用后得到免建防空地下室的批文。
这笔费用的征收标准是：若以楼房底层总建筑面积计算，每平方米是2600元；若以地面建筑总面积计算，每平方米是52元。征收原因则是——由人防部门自己易地修建。
对开发商来说，这类审查和收费往往因为不同的主管部门而变得复杂无比。比如建设部门除了有建筑工程施工图审查费（2.04元/平方米）与抗震设防技术审查费（1.47元/平方米）之外，其名下的其他各项收费也是最多的，如计算公式复杂的工程招标代理费，预收的散装水泥基金（2元/平方米）与墙改费（8元/平方米）等等。
更奇妙的是，开发商还需要按2.06元/平方米的标准交纳城建档案整理寄存费，而装订费、工本费又需要另外计算。
退返？
为什么要跟他们较真
有能耐的开发商其实并不必每项费用都交足。记者获得的一份苏州房地产前期报建工作费用收取表显示，很多go-vern-ment规费都存在议价空间。
例如环保部门编制《环境影响报告书（表）》和《评估环境影响报告书（表）》的行政收费标准，若按照项目的总投资额计算，最高可达15万（4万）及3万（1.5万）元。但在这份费用收取表的末栏，有一项特别备注指出：“总之每个项目都可谈到1-1.5万元左右”。
一名房地产从业者透露，因为市政公用基础设施配套费有相关的减免、免缴规定，很多开发商都会想办法进行规避，甚至套上某个市政配套项目的名义以求免缴。
但田滨却不这么做：“也许你们觉得这些行政规费是很明显的成本，可对我来说，事情办得快一点、顺利一点，不要因为什么地方突然卡住了而导致整个开发进程无法推进，才是最重要的。这些也都是隐性的无形经济成本，我更看重这些方面。”
也由此，国家为了推行环保节能而实施先预收、后退返的一些费用，田滨也从来没有要求退还过。比如为了推广散装水泥和非粘土砖而预收的散装水泥专项基金和墙改费，在建设完毕后，田滨从来没有拿着相关材料和证明去申请过退返。
“因为牵涉到很多方面，税费很难细致地剥离开来。对我们开发商而言，一般都将其直接看作成本的一部分。”田滨的豁达表现，根本原因很可能在于，他不必为自己的大方最终买单。他交出去的钱，以后都可以从消费者身上拿回来，开发商只是暂时垫付而已。
“我们的项目不是做完一个就结束，以后再也不用跟人家发生关系。我们是滚动开发的，一直要与对方打交道。我的目的是什么，对方的目的是什么，大家都很明白。既然如此，我们为什么要跟他们较真？”田滨说。 |
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发表于 2010-5-1 15:34:14
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发表于 2010-5-1 22:40:09
