[筹划] 生地间转让的筹划案例分析 [复制链接]

阿斯兰

版主

TA的每日心情

	奋斗 2017-9-21 11:07

签到天数: 94 天

[LV.6]常住居民II

电梯直达

1^#

发表于 2010-1-7 12:17:37 |只看该作者 |倒序浏览

生地间转让的筹划案例分析

　中国税务报《筹划周刊》6月8日刊登严锡忠《通过法律途径实现涉税**》（以下简称《**》）一文，通过具体案例阐述了生地间接转让的税收筹划法。笔者对其中一些内容不能认同，对其选择的“最优筹划方案”也有不同看法。在此，笔者借《筹划周刊》这一交流平台提出自己的筹划方案，以供业内外人士分析参考。
　　案情概况
　　公司A于2003年3月以出让方式取得M地块商品房开发权，支付土地出让金3000万元。至2003年6月底，M地块一直处于生地状态。因所在城市重新规划给该地块带来的极大利好，导致该地块价格迅速飙升，评估价高达7000万元。A公司股东会决议拟以转让方式迅速将M地块出手以获取差价。
　　B公司系为一家新成立的、以货币资金1000万元作投入的房地产开发经营公司。其得知了A公司意向并看好M地块的良好前景，决定以评估价受让M地块土地使用权后独立开发。
　　该项目如何筹划才能实现A、B公司合作成功并实现整体利益最大化？
　　筹划前的分析
　　《**》一文认为，生地直接转让（出售）在法律上完全可行。其实，根据《城市房地产管理法》，房地产未完成开发投资总额的25%以上是不允许转让的。而且直接转让涉及营业税及其相应税费、契税、企业所得税等高额成本，所以直接转让的做法既存在法律障碍，也不符合经济原则。
　　A、B公司能否合作建房呢？显然也不可行。因为无论采用分房或分利方式合作建房，A公司都必须与B公司协作完成整个开发过程，这样做既不符合A公司股东意愿，也不满足B公司独立开发的愿望。
　　既不能转让，也不能合作建房，那么能否由A、B公司先进行联合投资，然后再作内部股权转让呢？结果也不行。因为B公司实力较弱，而A公司投入M地块评估价则高达7000万元，B公司在联合投资时控制不了该投资项目；同时，A公司在转让土地使用权时需缴纳巨额企业所得税及契税，在投资转让时还需补缴土地增值税。
　　除能克服以上困难外，还有无办法带来额外好处呢？