TA的每日心情 | 奋斗 2017-9-28 08:55 |
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截至3月23日,深沪两市已经有100多家地产公司预告了2009年业绩,业绩平均增幅高达200%以上,而数据显示,2009年全国商品房销售面积和销售额分别达到93713万平方米和43995亿元,同比增长42.1%和75.5%,住宅销售面积和销售额分别同比增长43.9%和80%,规模与增速均创历史新高;全国商品房均价为4695元/平方米,同比增长24%,绝对水平和增速均创历史新高。可谓房改以来房地产最红火的一年,“**”期间,有人大代表甚至估算,2009年全国房地产行业的利润应该在万亿以上。
基于房地产企业靓丽业绩的支撑,外界对今年以来政府出台的一系列调控房价的措施一直信心不足。抛开地方财政和GDP思维不论,即使地方政府积极响应以“国十一条”为核心的抑制房价过快上涨的政策,房价的回归也许并不现实,而支撑开发商依然看好今年房地产市场的关键则是房地产企业普遍“不差钱”。很显然,这和2008年的境况不可同日而语。
2008年,房地产之所以迎来价格“拐点”的最关键因素是在多年的紧缩政策下,房地产企业的资金链明显吃紧,当时一些权威报告预计,房地产企业的资金缺口将高达万亿,而2008年房地产空置面积也创新高,接近1.5亿平米,远远超过了国际警戒线。在这种情况下,尽管地方政府先于中央出台了各种救市的措施,但房地产企业在资金压力下主动降价。因此,对于房地产企业而言,是否支撑价格的关键因素是其资金面的供应。从今年的资金面来看,尽管房地产企业的利润在2009年创历史新高,但事实上,其资金面并没有外界想象的那么宽裕,在红火的背后,房地产行业面临着并不小的资金压力:
其一,从截至3月23日已经正式发布年报的67家房地产上市公司的情况看,尽管其利润接近300亿元,但公司的负债总额却超过5100亿元,大多数房地产企业的资产负债率在70%左右,这个比例尽管在整个房地产行业不算太高,但在今年房地产融资渠道一旦收紧的情况下,肯定压缩了房地产企业未来融资的空间。
其二,2009年房地产的非理性繁荣,导致很多房地产企业大肆扩张,跑马圈地。2009年,也是中国土地市场丰收的一年,2009年宅用地供应7.6万公顷,同比增加38.8%,在住宅用地中,普通商品住宅用地供应6.4万公顷,同比增加36.9%,而土地转让价款高达1.59万亿元人民币,这意味着,房地产企业的相当一部分现金都用于买地。特别是去年的“土地执法风暴”,加大了土地出让款回收的力度。特别是今年以来,无论在土地拍卖押金,首付款,以及全部价款的回收时间上,都前所未有的严格,使得房地产企业在土地上的现金流出猛增。
其三,各种迹象表明,监管部门警惕房地产投资的风险,收紧了对房地产的贷款口径,无论是流动资金贷款,还是长期贷款,都被列入限制类别。而在直接融资上,初步估计,今年上市房地产公司的再融资需求在3000亿左右。而且,即使监管部门在信贷政策的窗口指导上放松,但银行本身经过2009年的信贷大放水之后,资本充足率不足,急需融资补血。
基于以上几点因素,房地产在高利润和高增长的背后,其现金流并没有年报利润显示的底气十足。而且,去年因为国务院小调商品房投资资本金比例至20%,使得很多企业的扩张都表现为债务扩张。比如,保利地产去年的负债总额达到628.69亿元,同比增加了249.10亿元,金地集团和万科分别举债386.67亿元和922亿元,同比增加了139.76亿元和117.82亿元。从一些公司的净现金流看,万科手头有现金230亿元,只比年初15.1%,靓丽年报下掩盖不了资金紧张的事实。
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