海南房价飙升的启示

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随着海南房地产市场的火热，舆论对海南的关注也炽热起来。特别是1月15日海南召开全省推进国际旅游岛建设动员大会，省委书记卫留成在这个“透明大会”上宣布“两个暂停”之后，海南更是成了舆论关注的焦点。
　　“为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。”1月16日，我读到了某权威媒体通过手机短信方式发布的这则短讯。

　　“中共海南省委书记卫留成十五日下午在此间举行的全省大会上明确表示，今年三月前，在海南国际旅游岛建设总规正式获得国家审批前，暂停土地出让和审批新的土地开发项目，以利海南国际旅游岛长远的建设发展。”这是我困惑于手机短信后，紧接着从互联网上查到的中新社消息。

　　而据《广州日报》1月19日报导，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。开发商纷纷捂盘惜售。

　　从海南多个城市房价的反应看，“两个暂停”遏止炒作的目的，似乎并没有达到，以至有媒体因此说“上百开发商角逐海南，暂停土地供应饮鸩止渴”。

　　或许正是基于这个原因，在1月18日的国际旅游岛建设环境卫生综合整治动员大会上，海南省委常委、三亚市委书记江泽林表示，统计部门要及时介入，准确公布三亚的房地产价格，避免不必要的误解。

　　然而，海南房价在“两个暂停”宣布后的进一步飙升，却是不争的事实。不过，这并不意味着海南“两个暂停”决定有何不妥，恰恰相反，这说明海南在应对投机炒作方面出手还是快的。

　　我在过去的文章中曾多次指出：有鉴于房地产在短期内供应相对稳定，需求变化相对迅速，价格在短期内容易暴涨暴跌的特点，在房地产调控时，短期应该侧重于需求的调控，而长期则应注重供应的合理调节。

　　不论是海南全省“透明大会”的“两个暂停”，还是此前一日海南省国土环境资源厅专题会议的部署，海南房地产政策调控的指向，都是针对土地供应层面的，这对当前短期房价涨跌自然无能为力。

　　有人说，海南暂停土地供应只会让炒作更疯狂。然而，问题的关键是，如果海南不实行“两个暂停”，海内外热钱对海南的房地产炒作就不疯狂了？

　　1月19日，上海市政府门户网站“中国上海”有一则消息说，由于近期众多投资客和游客前往当地看房、旅游，海南酒店房源变得十分紧张。去年春节期间最高8000元左右的三亚亚龙湾五星酒店房价，今年已飙升至10000元以上，仅一晚酒店房价就超过了出境海岛游的价格。

　　亚龙湾酒店房价的飙升，源自于游客数量的飙升；同样道理，海南房地产价格的飙升，亦源自于房地产需求量的大增。这个房地产需求量的大增，既有海南国际旅游岛建设获批后辐射力的增大而相应地正常增加，也有海内外投机资金看准时机追逐利润而来的异常增加。

　　“两个暂停”，无非是投机资金一个炒作的借口，而一些媒体的报导，更是让投机资金如虎添翼。在这场投机炒作中，投机资金如果找不到“两个暂停”的借口，难道不会寻找另外一个借口？

　　国际旅游岛的战略定位，大大增加了海南对国内外游客和投资者的吸引力，同时也给海南识别判断房地产需求的正常与否带去了困难，这毫无疑问会影响到对投机炒作的打击。

　　在这种情况下，如果不采取断然措施，上世纪90年代海南失控土地供应、最终随处可见烂尾楼的情景，就很有可能再次上演。暂停不是目的，目的是为今后的有序推进。海南显然已汲取上个世纪的惨痛教训。

当然，也应清醒看到，“两个暂停”只是为今后合理的土地供应作伏笔的，海南当前也很有必要动用梯度税收的方法，来应对汹涌而来的海内外热钱。梯度税收对投机有精确的识别能力，而海南有特殊的立法权，拥有这方面的便利。