土地一级开发项目成本、收益、现金流分析

阿斯兰

土地一级开发项目成本、收益、现金流分析
序号	XX项目地块基本情况
1	土地幅员面积(亩)	1450.00
	XX大道占地(亩)	55.00
	轻轨枢纽中心占地(亩)	44.00
	四方搅拌场占地(亩)	68.00
	铁路占地(亩)	101.00
	规划区内道路占地(亩)	252.00
	其它不详用途用地	130.00
	可拍卖用地(亩)	800.00
2	安置人口(人)	2175.00	按每亩地1.5人计算
	户数(户)	725.00	按每户3人计算
3	农房面积（平方米）	54375.00	按每人25平方米计算
序号	成本费用
1	征地拆迁费用	23784.95
1.1	征地规费	9185.34
	耕地开垦费	1933.34	按80%为耕地,每平方米25元计算
	土地有偿使用费	2030.01	按平方米21元计算
	耕地占用税	580.00	按80%为耕地计算
	社会统筹基金	2900.00	按2万元/亩计算
	征地指标费	1450.00	按1万元/亩计算
	征地工作费	291.99	按征地费用的2.1%
1.2	人员安置费	5952.98	按每人27370元计算。
1.3	住房安置费	6822.25
	住房补偿费	1305.00	按每平方米单价240元计算
	安置农民建房费	5220.00	按每平方米单价1200元，每人20平方米
	过渡费	261.00	按1年过渡时间,按100月/人
	搬家费	36.25	按每户500元
1.4	耕地青苗补偿费	204.16	按80%耕地，1760元/亩计算
1.5	村民附着物、设施补偿费	725.00	按每户10000元估计
1.6	集体财产补偿费	200.00	没有详细数据，该数据为暂估
1.7	不可预见费	695.22	按安置补偿费的5%计算
2	市政工程费用	5800.00	按4万/亩计算
3	管理费用	1260.00	按每个月35万元，3年开发完毕计算
4	财务费用	2304.00	贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算
5	本项目合作开发费用	8000.00
6	总成本费用总计	41148.95	以上1至5项合计
	每亩总用地分摊成本	28.38	按照总用地1450亩计算
	每亩净用地分摊成本	51.44	按800亩可拍卖用地计算
		44.25	按930亩可拍卖用地计算
序号	销售收益(不考虑销售税金情况)
1	收入	64879.48	可拍卖用地930亩,计算政府用地返回
		60140.02	可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回
	土地拍卖销售收入	55800.00	可拍卖用地930亩,每亩按60万测算
	XX大道返回成本	1560.90
	轻轨中心返回成本	1248.72
	四方搅拌场占地(亩)	1929.84
	土地出让金返回	4340.02	出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司
2	支出	49828.99	暂不考虑营业税
	成本费用	41148.95
	土地出让金	8680.04	按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计
3	税前利润	15050.49	可拍卖用地930亩,计算政府用地返回
	税前利润	10311.03	可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回
序号	分年度投资		第一年	第二年	第三年
1	征地拆迁费用	23784.95	5993.35	8895.80	8895.80
2	市政工程费用	5800.00		1933.33	3866.67
3	管理费用	1260.00	420.00	420.00	420.00
4	财务费用	2304.00	576.00	1152.00	576.00
5	本项目合作开发费用	8000.00	1000.00	3000.00	4000.00
	总计	41148.95	7989.35	15401.13	17758.47
序号	现金流量表(以公司为界,考虑贷款,不考虑税金)	合计	第一年	第二年	第三年
1	现金流入	71459.98	10000.00	30583.99	30875.99
	销售收入	47119.96		18847.98	28271.98
	土地出让金返回	4340.02		1736.01	2604.01
	银行贷款	20000.00	10000.00	10000.00
	自有投资
2	现金流出	61148.95	7989.35	25401.13	27758.47
	建设投资	41148.95	7989.35	15401.13	17758.47
	银行贷款	20000.00		10000.00	10000.00
	净现金流量(税前)	10311.03	2010.65	7193.51	10311.03

血浪王

土地现金楼分析，值得学习一下