如何理解国税发[2009]91号第十七条规定？

阿斯兰

　　问：《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十七条规定，对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。请问对“不同类型”应如何理解？是指普通住宅和非普通住宅，还是指普通住宅、超过标准的住宅（含别墅）、商铺、地下车位四种类型？

　　答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文第一条关于土地增值税的清算单位规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　国税发[2009]91号文第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　根据上述规定，一般情况下，“不同类型”的房地产，指的是普通住宅和非普通住宅。如当地税务机关有进一步明确规定，可按不同类型房地产清算。

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