谈商业地产与市场决策

勇者无敌

房地产业是一个产品多样化的综合型产业，而商业地产则属于该领域的压轴之作，它以利润空间大、奖金回笼快、动作周期短等优势让地产巨鳄们垂涎三尺；同时也因风险系数高、运作资本大、操盘技术要求高等因素的困扰，使他们望而却步。
历经厦门明发，回眸其间的得与失，感觉就像是上了一堂真实、生动的商业地产课；再到漳浦万新西湖商业广场。可以这么讲，商业地产的决策者如果没有充分的大盘运作策略、观念和商业运作资本、资源，是不可能把一个商业项目运作成功的。商业地产的本质是靠租金获得收益，卖楼仅仅是房地产的范畴，而并非商业地产，一个商业项目最重要的关键点是资金和决策者的观点。
漳浦商业市场造就了一个机会，同时也面临一次革命。从许官巷到印石路这一段千米左右的距离里聚集了好几百商家，而且这些商家经营业种还有很大部分是重叠的，这种市场表现证明漳浦的购物消费是不存在问题的，漳浦人有着巨大的购买能力。既然消费能力不是问题，那么漳浦商业下一步关键是漳浦的商业板块应该怎样进行新的更新变革。万新西湖商圈千米辐射范围内，比如：车站、四十米街、青年路这些城市主街、干道的接合部；南临居民密集的老城区等，这几个商圈凭借以往浓郁的商业底蕴在五年之内也必将发展更新，并迅速向周边延伸。所以说本着万新西湖区位优势放眼未来漳浦的商业市场，发展空间相对是很大的。这主要表现在以下二个方面：1、自从２００４年国家的商业政策放开后，各种业态都在开连锁，各种业态在各个城市都在疯狂的抢占店铺资源，漳浦也不例外，这样的大背景、大环境为漳浦的商业地产带来不少的招商资源；2、漳浦作为县级城市，商业经营布局还是传统模式，有待需要智能调整，原来以青年路、麦市街、西大街为中心的商业都是沿街单店经营，没有出现新的消费形态。而城市的发展和消费能力的提高呼唤新商业形态的出现，万新西湖商业广场商业体形态在漳浦可畏是独树一帜，迎合了这一市场需求，对本土商业市场而言，标志着新商业时代的来临！
对任何新产品的推广而言，市场都属于赖以生存的“母体”，当然，一些自身的素质是必须具备的，商业地产更是有她的特别之处。
商业地产和住宅最大的区别就是商业地产不能够复制。而住宅是可以复制的，在各个城市的新城旧地，甚至一模一样的房子，用复制的方式基本上也获得成功。但商业地产绝对不能照搬别人的模式，而漳浦本土的一些地产开发商并没有意识到这一点。目前漳浦在建的含商业产品的如富丽、龙成等楼盘，这些项目相对也有不足之处。比如楼层没有共享空间；有些店面规划不合理，动线设计造**流被分割等可预见的现象。在商业地产的运作上，漳浦本土的开发商和外来的开发商在理念上有很大的区别，外来开发商的投资决策误区在于不够了解城市的经济及规划方向。漳浦本土商业地产开发商喜欢照搬别人的模式，如此进行商业地产运作当然算是本土第一个吃螃蟹的人，给漳浦本土商业地产概念换了一次血；做为代理公司，我们在给一个商业项目做全案结案以后，就会积累这个客户，有了这样的多次的运作经验积累，这样在接手下一个项目的时候，可以参照以往案例客观的进行商业市场规律运作，也就是说商业地产的运作必须用市场说话。
而市场也是有章可循的。细看商业地产的运作中有一个套路在反复演练，而这个套路逐渐浮出水面而成了一个公用程序。一个商业项目在做基础前的事情无非是：商业规划定位、招商、商业运作资本的对接以及与开发商协调是否按照商业规律在运作。比如一个商业项目的规划和定位包括业态的选择，业种的组合、空间的组合以及人流、车流动线的设计以及建筑空间的设计。套路走对了，一个商业项目可能获利好几倍，反之可能会走很多弯路。业内的一些开发商又有几人意识到商业地产的开发“套路”。
其实我们在理念创新和遵照商业地产运作程序后，就是如何进行实际具体的操作。目前发达城市商业地产比较科学的运作模式是订制式商业，这种商业模式在建筑规划上适合多种商业形态，当一种业态招商失败后，它可以选择其他业态及主力商家，而不需要浪费资金过多更改商业建筑物的内部结构，这就提高了商业本体对不稳定市场的适应力和生存力。在漳浦目前只有我们项目引进了这种模式，与订单式商业相结合，避免一旦招商失败，花费大量人力、物力和财力变更商业建筑物的结构布局。
赋予商业体价值的是开发商创新的商业地商运作理念。商业地产理念要创新。目前，深圳、上海、大连、南京、厦门等发达城市的商业地产发展已经相对成熟，但是它们在前期运作的时候也出现了很多问题，所以大连万达的商业地产碰到一些问题也是很正常的，但关键是开发商是否认识到这一点，是否在理念上有所创新，避免这些问题的出现。
实际上，商业地产目前存在的问题不是招商的问题，而是规划和和后期的市场培育；开发商的理念要创新，要先做规划、定位，启动订制式的招商培育政策，这才是商业地产动作的灵魂，而回报、免租等耳熟能详的政策都属于一些贯用的“养鱼手腕”；不是所有的地段、邻街的项目都能建商业项目的，要客观分析项目所在区域的定位；商业不是用来提升住宅附加值的。比如某些本土的开发商做商业的初衷是用商业提升住宅的附加值。商业地产的运作不单单是单店的运作，而是一个板快的运作；平面商业地产，它的营业份额占到一个商业项目的很大的比重，在当前商业地产的运营中，发挥着很重要的作用；而合理的结构设计布局将是商业本赖以支撑的骨骼。大多商家并不在乎楼层，他们在乎楼宇间的互动，如果存在缺陷，商家在招商时都是区分楼层，商家也是把资金花在楼层的选择上。
鹿死谁手，专业的市场运作将是商业地产下一步发展的机会点，将照亮整个全案代理周期；反之看似香饽饽的商业地产将成为中、小房地产企业的绞肉机。随着漳浦城市的改造，凭借发达的路网，将来把漳浦成成商贸大县在漳州崛起也不是不可能的，而万新西湖商业广场将成为照亮漳浦商贸天空的一颗璀灿的明珠。