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[会计] 房地产会计年终应注意的问题 [复制链接]

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1#
发表于 2008-3-14 17:29:53 |只看该作者 |倒序浏览
年终结帐前应关注的税务问题
一.正确核算收入项目:重点关注
1、赊销,延迟变现销售行为
2、视同销售
3、废料销售
4、包装物收入
5、在建工程试运行收入
6、超过一年以上的建筑.安装,装配工程的劳务收入
7、利息收入
8、应付未付收入
9、资产盘盈收入
10、财产转让收入
视同销售
企业将自己生产的产品,用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、
赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时,应视同对外销售处理。其产品的销售价格,应参照同期同类产品的市场销售价格;没有参照价格的,应按成本加合理利润的方法组成计税价格
包装物收入
企业收取的包装物押金,凡逾期未返还买方的,应确认为收入,依法计征企
业所得税。逾期是指按照合同规定已逾期未返还的押金。纳税人为销售货物出租出借包装物而收取的押金,无论包装物周转使用期限长短,超过一年(含一年)以上仍不退还的均并入销售额征税。企业向有长期固定购销关系的客户收取的可循环使用包装物的押金,其收取的合理的押金在循环期间不作为收入。
在建工程试运行收入
企业在建工程发生的试运行收入,应并入总收入征税,不能直接冲减在建工程成本。外资企业根据税法的规定,对生产性的外商投资企业在筹办期内取得的非生产性经营收入,减除与上述收入有关的成本、费用和损失后的余额,应当作为企业当期应纳税所得额,并依照税法第五条、第七条规定(仅适用经济特区的生产性企业)的税率计算缴纳企业所得税,但可以不作为计算减免税优惠期的获利年度。
超过一年以上的建筑.安装,装配工程的劳务收入
建筑、安装、装配工程的提供劳务,持续时间超过一年的,可按以完工进度
或者完成的工作量确定收入的实现。
收入项目下的财务处理重点
1、盘点实物、盘点帐务(仓库帐、往来帐、成本、费用帐);
1)、对实物比帐面缺少部分是否属于应计收入行为,及时调整作收入处理;
2)、已收取款项的收入项目是否尚挂在往来帐中未调整总收入;
3)、对长期应付未付款项是否已达税法规定年限应计收入处理;
4)、对费用、成本、资产项目中的直接计减收入行为是否符合规定。
2、废料收入是否已在帐上反映,是否符合企业经营的客观情况;
3、公司是否有规范的盘点制度,有对盘盈资产是否已作帐务处理;
4、往来应收款项中有否企业间借货,是否计提了当年应收利息;
5、按完工进度和工程量确定收入,是否已有足够客观依据。
二.正确核算费用项目:重点关注
1.关注利息:①列支标准用途      ②对外投资借款及关联方具体规定                                                                    
③集团模式          ④资本化的规定         
列支标准.用途
企业在生产经营期间向金融机构的借款利息支出,按实际发生数扣除;企业向非金融机构的借款利息支出标准(包括纳税人之间相互拆借的利息支出、向个人借款利息支出及经批准集资的利息支出),在不高于按照金融机构同类、同期贷款利率(我县暂确定为12%)计算数额以内部分,准予按实扣除。纳税人利息支出在税前扣除应附借款合同及合法凭据(支付给企业的为有税务机关监制章的收款收据或地税发票、支付给个人的为地税发票)
纳税人发生的经营性借款费用,符合上述对利息水平限定条件的,可以直接扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款,在有关资产购建期间发生的借款费用,应将其资本化,作为资本性支出计入有关资产的成本;当有关资产交付使用后发生的借款费用,可在发生当期扣除。
对外投资借款及关联方具体规定
纳税人为对外投资而从关联方借入资金,借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除。50%以内的部分,符合上述对利息水平限定条件的,可以直接扣除。纳税人为对外投资而发生的借款费用,符合上述对利息水平限定条件的,可以直接扣除,不需要资本化计入有关投资的成本。集团模式下的利息列支
集团公司与所属企业之间的资金管理模式符合“集团公司统一贷款,所属企业申请使用”的,所属企业所承担的相应利息可税前扣除,如集团所属企业利用集团的贷款再次向下一级企业拨付资金,下一级企业所承担的相应利息也可税前扣除。所属企业可税前扣除的利息,不得高于金融机构同类同期贷款利率。利息资本化的有关规定有关借款费用是否资本化,需注意以下几方面的情况:(1)购置固定资产时,如果发生非正常中断,且中断时间在3个月以上的,其中断期间发生的借款费用,不计入所购置固定资产的成本,直接在发生当期扣除;但如果中断是使购置固定资产达到可使用状态所必需的程序,则中断期间发生的借款费用,仍应予资本化。
(2)企业借款除非明确用于开发无形资产,一般情况下,不将非指明用途的借款费用分配计入无形资产成本。如果企业自行研制开发无形资产的费用,已按技术开发费(研究开发费)进行归集的,有关开发所需借款的利息费用按技术开发费用的有关规定,可以直接计入发生当期的管理费用,而不予资本化。
(3)借款费用是否资本化与借款期间长短无直接关系。如果某纳税年度企业发生长期借款,并且没有指定用途,当期也没有发生购置固定资产支出,则其借款费用全部可直接扣除。但从事房地产开发业务的企业除外。(4)企业筹建期间发生的长期借款费用,除购置固定资产而发生的长期借款费用外,计入开办费。
外资企业的特殊规定:
投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的外资企、业,对外借款所发生的利息,相当于投资者实缴资本与在规定期限内应缴资本的差额应计付的利息,在计算企业应纳税所得额时,不予列支。
利息项目下的财务处理重点
1、有否需要有单独资本化项目需要从财务费用中转出;
2、建议集团内资金(关联企业间)统一个帐务往来结算;
3、年度间的利息支出是否需要通过预提费用来调整;
4、关注超标准、非合法列支凭证的利息列支项目;
5、外资企业准备利息列支报备案资料。
2、关注工资
①工资薪金支出范围
②列支标准③支付时间规定
④三项经费的列提
工资薪金支出范围
工资薪金支出是纳税人每一纳税年度支付给在本企业任职或与其有雇佣关系的员工(包括固定职工、合同工、临时工)的所有现金或非现金形式的劳动报酬,包括基本工资、奖金、津贴(含差旅费津贴)、补贴(含地区补贴、物价补贴和误餐补贴)、年终加薪、加班工资,以及与任职或者受雇有关的其他支出。
纳税人发生的下列支出,不作为工资薪金支出:(4)各项劳动保护支出;(7)独生子女补贴;(8)纳税人负担的住房公积金;列支标准自2006年7月1日起,将企业工资支出的税前扣除限额调整为人均每月1600元。企业实际发放的工资额在上述扣除限额以内的部分,允许在企业所得税税前据实扣除;超过上述扣除限额的部分,不得扣除。
对企业在2006年6月30日前发放的工资仍按政策调整前的扣除标准执行,超过规定扣除标准的部分,不得结转到今年后6个月扣除。
支付时间规定企业在年末已计提的应付工资,应在2006年1月底以前实际支付,否则应调减已计提的工资总额(去年县局内资政策) 三项经费的列提
1、企业按计税工资的14%提取的职工福利费可在税前扣除。
2、建立工会组织的企业、事业单位、社会团体,按每月全部职工工资总额的百分之二向工会拨交的经费,凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。凡不能出具《工会经费拨缴款专用收据》的,其提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除。
3、企业按计税工资的1.5%提取的职工教育经费可在税前扣除。
外资企业的规定:
企业支付给中、外籍职工的工资,可由企业董事会按照有关法律、行政法规
的规定自行决定工资总额并从实列支,但应当对企业的支付标准和所依据的文件及有关资料,上报税务机关备案。
对于年终奖、先进工作者奖、创造发明奖等非经常性的奖励支出,应从职工奖励及福利基金中支出,不得列入成本、费用。
工资项目下的财务处理重点
(1)、非工资项目的费用是否单独核算,如冷饮高温费、通讯费、独生子女费、个人负担的住房公积金等;
(2)、上、下半年间的工资计提和发放是否单独计列;
(3)、尽可能在年底前在帐务中实付工资;
(4)、三项经费的准确计提,足额使用职工教育经费;
(5)、外资企业准备工资报批备案资料。
3.关注限额性费用
业务招待费广告费业务宣传费劳动保护费
通讯费:仍按主要负责人500元/月,其他人员300元/月标准掌握,企业应在2月底前报主管税务机关审核。
保险费:企业为全体雇员缴纳补充养老保险、补充医疗保险,补充养老保险在不超过本企业工资总额5%的范围内、补充医疗保险在不超过本企业工资总额4%的范围内,可在税前扣除上述工资总额的计算应与基本养老保险、基本医疗保险计算的基数一致。
劳动保护费
1、企业发生的劳动保护费据实列支。
2、对属于职工劳动保护费范围的服装费支出,盈利企业按在职允许着装的职工人均1000元/年以内按实税前扣除,亏损企业按在职允许着装的职工人均700元/年以内按实税前扣除,超过部分应进行纳税调整。特殊工种职工的劳动保护服的支出费用可从实列支。
3、每年职工夏季清凉饮料费发放的时间为4个月,其中高温作业工人每人每月120元;非高温作业工人每人每月100元;一般工作人员每人每月95元。企业职工防暑降温补贴可在上述标准内,在税前据实扣除。
4、企业以劳动保护支出的名义发放现金的,应一并计入工资总额。
限额性费用的财务处理重点
(1)、是否单独设置归案科目;
(2)、是否已足额享受,非足额时,有否计入其他科目的费用;
(3)、超额列支情况下,是否有归案错误情况,或选择其他列支途径。
4.关注折旧
折旧范折旧率和折旧政策纳税人的固定资产,应当从投入使用月份的次月起计提折旧;停止使用的固定资产,应当从停止使用月份的次月起,停止计提折旧.
固资的原始凭证:企业通过各种方式购置固定资产(包括拍买购入),必须取得正式发票。对已使用过的固定资产的折旧年限确认,主管税务机关应根据已使用过固定资产的新旧磨损程度、使用情况以及是否进行改良等因素合理估计新旧程度,与该固定资产的法定折旧年限相乘确定。对固定资产的新旧程度难以准确估计的,可参考资产评估机构的评估鉴定。企业按税务机关确定的年限计算税前可扣除的折旧。
折旧项目下财务处理重点:
(1)、新增固定资产的归类、折旧率、已提折旧是否符合政策;
(2)、是否有停用与其他未予列支折旧的固定资产;
(3)、是否足额准确计提(未提足和超提都是损失)。
5.关注摊销
无形资产递延资产待摊费用
低值易耗品
摊销项目下财务处理重点:
正确汇集费用,当年应摊销部分在年末一次性计入成本、准备金项目下财务处理重点:
(1)、内资企业按政策提足坏帐准备;
(2)、其他税法上未予列支的准备金尽可能不要计提。
6.关注准备金
可提坏帐准备的标准和方法其他准备金
关于坏帐准备金的提取范围
企业经税务机关批准可提取5‰的坏帐准备金在税前扣除。为简化起见,允许企业计提坏帐准备金的范围按《企业会计制度》的规定执行。即:企业应当在期末分析各项应收款项的可收回性,并预计可能产生的坏帐损失,对预计可能发生的坏帐损失,计提坏帐准备。计提坏帐准备的范围包括应收帐款和其他应收款。预付帐款和应收票据转入“其他应收款”和“应收帐款”科目后计提坏帐准备,向职工个人的垫付款项不得计提坏帐准备。
关于企业提取的准备金
(1)、企业所得税前允许扣除的项目,原则上必须遵循真实发生、据实扣除的原则,除国家税收规定外,企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金(包括资产准备、风险准备或工资准备等)不得在企业所得税前扣除。
(2)、企业已提取减值、跌价或坏帐准备的资产,如果申报纳税时已调增应纳税所得,因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备应允许企业做相反的纳税调整。上述资产中的固定资产、无形资产,可按提取准备前的帐面价值确定可扣除的折旧或摊销金额。
(3)、企业已提取并作纳税调整的各项准备,如因确凿证据表明属于不恰当地运用了谨慎原则,并已作为重大会计差错进行了更正的,可作相反纳税调整。
7.关注佣金
纳税人发生的佣金符合下列条件的,可计入销售费用:
    (1)、有合法真实凭证;
    (2)、支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员);
(3)、支付给个人的佣金,除另有规定者外,不得超过服务金额的5%。
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九鼎财税

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2#
发表于 2008-3-14 17:30:09 |只看该作者
三、关注财产损失
1、当年损失当年进成本当年抵扣;2、正常损失.保备证据直接扣除列支;
3、非常损失经审批才能扣除4.报审时间规定.证据程序5.损失不予扣除的列外情况。财产损失
这里所指的,不包括企业在生产经营过程中发生的财产正常损耗。主要指:
  1、固定资产损失。企业发生的固定资产盘亏(不能盈亏相抵)、毁损、报废净损失,是指企业固定资产清理结束并作出相应的会计财务处理后的净损失,即发生损失的固定资产原值加上固定资产清理费减去累计折旧减去残值收入后的净值为损失金额。
  2、流动资产损失。企业发生的流动资产盘亏(不能盈亏相抵)、毁损、报废净损失,是指企业流动资产清理结束并作出相应财务处理后的净损失,即发生损失的流动资产成本价加相应的增值税进项税金减残料收入后的净值为损失金额。
  3、坏账损失
  具备下列条件之一的均为坏帐损失:
  (1)因债务人破产,在以其破产财产清偿后,仍然不能收回的应收款项;
  (2)因债轰人死亡,在以其遗产偿还后,仍然不能收回的应收款项;
  (3)因债务人逾期未履行偿债义务,已超过2年,仍然不能收回的应收款项。
财产损失中帐务处理重点:
1、盘点流动资产,固定资产;2、处理帐务:及时列入当年成本;3、准备报批材料、及时上报审批。
四、关注不合法凭证
企业在生产经营过程中自制或取得的不合法凭证,在计算企业所得税应纳税所得额时,不能作为税前扣除的依据。
企业年末已计提的应交税金及附加、赊购的固定资产已提的折旧及预估入账购入存货已结转销售成本的部分,应在办理年度申报汇算清缴前取得合法有效凭证,否则应作纳税调整。
不合法列支凭证的帐务处理重点:
1、平时严格审查;2、结帐前关注大额凭证;3、能调整和挽救的及时处置。
五、关注减免税资格的确认和审批
纳税人符合报批类减免税条件的,最迟在2月底前应提出申请,逾期税务机关不再受理,在办理汇算清缴时,必须取得税务机关同意批复,否则不得享受减免税。

该用户从未签到

3#
发表于 2008-3-14 17:30:19 |只看该作者
六、关于亏损
纳税人某一纳税年度发生亏损,准予用以后年度的应纳税所得弥补,一年弥补不足的,可以逐年连续弥补,弥补期最长不得超过5年,5年内不论是盈利或亏损,都作为实际弥补年限计算。
税法所指亏损的概念,不是企业财务报表中反映的亏损额,而是企业财务报表中的亏损额经税务机关按税法规定核实调整后的金额。如果一个企业既有应税项目,又有免税项目,其应税项目发生亏损时,按照规定可以结转以后年度弥补的亏损,应是冲抵免税项目后的余额。此外,因纳税调整项目(弥补亏损、联营企业分回利润、境外收益、技术转让收益、治理三废收益、股息收入、国库券利息收入、国家补贴收入及其他项目)引起的企业应纳税所得额负数,不作年度亏损,不能用企业下一年度的应纳税所得额弥补。

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4#
发表于 2008-3-14 18:38:04 |只看该作者
知道了,谢谢楼主


辛苦了

  • TA的每日心情
    开心
    2017-7-17 21:05
  • 签到天数: 745 天

    [LV.9]以坛为家II

    5#
    发表于 2008-3-14 18:41:57 |只看该作者
    知道了,谢谢楼主

  • TA的每日心情
    开心
    2016-2-5 10:09
  • 签到天数: 196 天

    [LV.7]常住居民III

    6#
    发表于 2008-3-14 20:36:03 |只看该作者

    回复 5# 的帖子

    好好学习一下

    该用户从未签到

    7#
    发表于 2008-3-19 03:23:46 |只看该作者
    谢谢,收藏了,好好学习学习

  • TA的每日心情
    开心
    2024-8-14 10:45
  • 签到天数: 108 天

    [LV.6]常住居民II

    8#
    发表于 2008-3-19 09:03:14 |只看该作者
    谢谢楼主

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2008-3-21 15:08:27 |只看该作者
    谢谢,收藏了,好好学习学习

  • TA的每日心情
    开心
    2017-7-17 21:05
  • 签到天数: 745 天

    [LV.9]以坛为家II

    10#
    发表于 2012-3-27 12:29:52 |只看该作者
    知道了,谢谢楼主

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