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[转贴] 2012年度国家税务总局专业房地产税收答疑(七) [复制链接]

  • TA的每日心情
    开心
    2011-10-17 11:43
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    1#
    发表于 2012-9-22 08:23:15 |只看该作者 |倒序浏览
    本帖最后由 宁静致远 于 2012-9-22 08:39 编辑

    125、全资子公司取得母公司划转的房屋是否缴纳契税?
    问:全资子公司取得母公司划转的房屋,是否缴纳契税?

      答:《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)第八条第二项规定,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。
    126、企业合并、分立,其存续的土地、房屋权属是否缴纳契税?
    问:企业合并、分立,其存续的土地、房屋权属是否缴纳契税?

      答:《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)规定,自2012年1月1日起至2014年12月31日,两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。上述企业,是指依照中华人民共和国法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。
    127、问:我公司年底挂账的费用中有未支付的款项(汇算清缴时也未支付),借方记入相关费用科目,贷方记入应付账款,汇算清缴时是否需要纳税调增?
      答:关于企业提供有效凭证时间问题。《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)规定,企业当年度实际发生的相关成本、费用,由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证,企业在预缴季度所得税时,可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时,应补充提供该成本、费用的有效凭证。
      《广西壮族自治区国家税务局关于企业提供税前扣除发票截止时间问题的批复》(桂国税函[2011]658号)规定,企业在年度企业所得税汇算清缴结束前未取得相关成本、费用有效凭证的,应作纳税调增处理,待取得有效凭证时,可在该项成本、费用实际发生的年度追补确认税前扣除。
      依据上述规定,企业在年度企业所得税汇算清缴结束前未取得相关成本、费用有效凭证的,应作纳税调增处理。
    128、支付违约金未取得正规发票能否在税前列支?
        某公司出租一房产给自然人李某,合同期为两年,但一年后该公司因业务需要收回了该房产,但按合同约定,需要支付给李某违约金3000元,李某开具了收款证明。该公司询问这3000元能在税前列支吗?
      根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。而《中华人民共和国发票管理办法》第三条也规定,本办法所称发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。
          本例中该公司“支付违约金”这项活动既不属于“购销商品,提供或者接受服务”,也不属于“从事其他经营活动”,但其又是“合理的支出”,所以在实际执行中对于能够取得发票的支出,发票作为扣除的依据;对于确实不能取得发票的支出,只要纳税人能够提供支出的合法性其他凭据,例如合同协议、付款证明等,也可作为扣除的依据。本例中只要该公司提供李某(自然人)的收款凭据、合同原本以及违约情况说明便可在税前列支扣除那笔违约金。
    129、问:《招标投标法实施条例》的规定,招标人收取的投标保证金在退还时需要支付同期银行存款利息。请问投标人在收取该利息时如何开票,是否需要缴纳营业税和企业所得税?
      答:《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发[1993]149号)规定,存款或购入金融商品行为,不征收营业税。
      国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)规定,……不论金融机构还是其他单位,只要是发生将资金贷与他人使用的行为,均应视为发生贷款行为,按“金融保险业”税目征收营业税。
      《企业所得税法实施条例》第十八条规定,企业所得税法第六条第(五)项所称利息收入,是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资,或者因他人占用本企业资金取得的收入,包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。
      依据上述规定,投标人依法收到招标人退还的投标保证金的利息,视为存款利息,不征收营业税。由此,投标人应向招标人开具有效的收款凭证。但对取得的利息收入应计缴企业所得税。
    130、保险机构如何判断购置新车的纳税时间?

    问:保险机构在代征车船税时,如何判断购置新机**的应纳税时间?

      答:根据《国家税务总局、中国保险监督管理委员会关于机**车船税代收代缴有关事项的公告》(国家税务总局、中国保险监督管理委员会2011年第75号)第二条第九项规定,购置的新机**,购置当年的应纳税款从购买日期的当月起至该年度终了按月计算。对于在国内购买的机**,购买日期以《机**销售统一发票》所载日期为准;对于进口机**,购买日期以《海关关税专用缴款书》所载日期为准。《国家税务总局、中国保险监督管理委员会关于做好车船税代收代缴工作的通知》(国税发〔2007〕55号)、《国家税务总局、中国保险监督管理委员会关于保险机构代收代缴车船税有关问题的通知》(国税发〔2007〕98号)、《国家税务总局、中国保险监督管理委员会关于进一步做好车船税代收代缴工作的通知》(国税发〔2008〕74号)同时废止。
    131、节约能源、使用新能源车辆的认定标准是什么?
    问:车船税优惠政策中,关于节约能源、使用新能源车辆的认定标准是什么?

      答:《财政部、国家税务总局、工业和信息化部关于节约能源、使用新能源车船车船税政策的通知》(财税〔2012〕19号)规定,自2012年1月1日起,对节约能源的车船,减半征收车船税;对使用新能源的车船,免征车船税。
      节能型乘用车的认定标准为:1.获得许可在中国境内销售的燃用汽油、柴油的乘用车(含非插电式混合动力乘用车和双燃料乘用车)。2.综合工况燃料消耗量优于下一阶段目标值,具体要求见附件1。3.已通过汽车燃料消耗量标识备案。
      新能源汽车的认定标准为:1.获得许可在中国境内销售的纯电动汽车、插电式混合动力汽车、燃料电池汽车,包括乘用车、商用车和其他车辆。2.动力电池不包括铅酸电池。3.插电式混合动力汽车最大电功率比大于30%,插电式混合动力乘用车综合燃料消耗量(不含电能转化的燃料消耗量)与现行的常规燃料消耗量标准中对应目标值相比应小于60%;插电式混合动力商用车(含轻型、重型商用车)综合工况燃料消耗量(不含电能转化的燃料消耗量)与同类车型相比应小于60%。4.通过新能源汽车专项检测,符合新能源汽车标准要求。节能型商用车和其他车辆的认定标准另行制定。
      对于减免车船税的节约能源、使用新能源车船,按财政部、国家税务总局、工业和信息化部通过联合发布的《节约能源、使用新能源车辆(船舶)减免车船税额车型(船型)目录》实施管理。
    132、实行差额预算管理的事业单位的自用房产是否免缴房产税?
    问:实行差额预算管理的事业单位,自用的房产是否免缴房产税?

      答:《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)规定,实行差额预算管理的事业单位,虽然有一定的收入,但收入不够本身经费开支的部分,还要由国家财政部门拨付经费补助。因此,对实行差额预算管理的事业单位,也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位,对其本身自用的房产免纳房产税。
    133、技工院校占用耕地是否免征耕地占用税?
    问:技工院校占用耕地是否免征耕地占用税?

      答:《财政部、国家税务总局关于技工院校占用耕地免征耕地占用税的通知》(财税〔2012〕22号)规定,根据耕地占用税暂行条例第八条第二项规定,学校占用耕地免征耕地占用税。其中,免税的学校范围,包括由国务院人力资源社会保障行政部门,省、自治区、直辖市人民政府或其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。
    134、如何理解将地价计入房产原值的规定应?

    问:关于将地价计入房产原值的规定应如何理解?一种理解是:容积率=地上房屋总建筑面积÷土地面积,当容积率大于0.5(如0.6)时,计入房价原值=土地价值×容积率0.6,当容积率小于0.5(如0.4)时,计入房价原值=土地价值×容积率0.4×2。另一种理解是:当容积率大于0.5时,土地价值全额计入房价,小于0.5时,计入房价原值=总房屋建筑面积×2×土地价值。哪种理解正确?

      答:《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。因此,如果上述单位的土地容积率为0.6,那么应当将地价全部并入房产原值计算缴纳房产税。如果小于0.5,则应当按照双倍建筑面积的地价计入房产原值计算缴纳房产税。
    135、物流企业大宗商品仓储设施用地如何计征城镇土地使用税?

     问:物流企业大宗商品仓储设施用地,如何计征城镇土地使用税?

      答:《财政部、国家税务总局关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》(财税〔2012〕13号)规定,自2012年1月1日起至2014年12月31日止,对符合条件的物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
    136、征收税款加收滞纳金的金额能否超过税款本金?
    问:
      根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条 纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。根据《中华人民共和国行政强制法》第四十五条第二款加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额。以上规定,造成在实际工作中不好把握。强制法出台后,滞纳金加收能否超出本金?
     税收滞纳金的加收,按照征管法执行,不适用行政强制法,不存在是否能超出税款本金的问题。如滞纳金加收数据超过本金,按征管法的规定进行加收。


    434、房地产企业的市政配套费、拆迁补偿费要交纳契税吗?
    根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定:
    一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
        (一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
        没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:
        1.评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。
        2.土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。
        (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
        二、先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”
    138、房地产企业交纳的市政建设配套费是否应缴印花税?
    问题:根据相关文件规定,房地产公司企业交纳的市政建设配套费做为契税的计税依据按照4%的税率计算交纳契税,那么是否同时作为印花税的计税依据交纳印花税呢,如果是,属于哪个税目下的,税率是多少?

      答复:依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定,房地产企业交纳的市政建设配套费不属于印花税的应税范畴,不应缴纳印花税。

    139、承租他人土地,城镇土地使用税由谁缴纳?
    问:承租他人土地,城镇土地使用税由谁缴纳?

      答:应区分不同情况。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。另据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定,在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的,由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
    140、拆迁原址重建的房产,其收入如何确认?
    问:我公司是房地产开发企业,正在作土地增值税清算。请问,拆迁原址重建的房产,其收入如何确认?

      答:根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号),房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第一项的规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。根据国税发〔2006〕187号文件第三条第一项规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
    141、如何判断企业所购买的建筑物是否属于契税的应税房屋?
    问:如何判断企业所购买的建筑物是否属于契税的应税房屋?

       答:根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地〔1987〕3号)中对于“房屋”的解释,房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。此外,《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)还规定,对具备以上所述房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均征收房产税。在政策执行中,凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。
    142、单独建造一个地下车库是否需要缴纳城镇土地使用税?
    问:我公司单独建造一个地下车库,是否需要缴纳城镇土地使用税?如何缴纳?

      答:根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号),对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
    143、以分期收款形式取得外币收入,在计算缴纳土地增值税时,如何折算人民币?
    问:纳税人将境内不动产转让给境外企业,以分期收款形式取得外币收入,在计算缴纳土地增值税时,如何折算人民币?

      答:根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十五条,对于取得的收入为外国货币的,依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
    144、房地产公司支付给拆迁公司的拆迁劳务费,是否需要缴纳契税?
    问:房地产公司取得一块未拆迁的土地,支付给拆迁公司的拆迁劳务费,是否需要缴纳契税?

      答:根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号),出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。因此,取得土地使用权的房地产开发公司自行实施拆迁的,其支付给拆迁公司的劳务费属于为取得该土地使用权而支付的全部经济利益,应并入包括拆迁补偿费在内的各种补偿费中作为契税的计税依据。

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  • TA的每日心情
    开心
    2011-10-17 11:43
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    2#
    发表于 2012-9-22 08:25:28 |只看该作者
    本帖应该发到房地产会计专题

  • TA的每日心情
    开心
    2016-3-25 21:46
  • 签到天数: 622 天

    [LV.9]以坛为家II

    3#
    发表于 2012-9-22 10:19:23 |只看该作者
    谢谢!!

  • TA的每日心情
    开心
    2017-11-22 14:22
  • 签到天数: 1245 天

    [LV.10]以坛为家III

    4#
    发表于 2012-9-22 12:29:01 |只看该作者
    先回复,再学习

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