预售开发产品预售毛利额如何计算？

风雪夜归人

我公司8月预售未完工开发产品取得预收款4500000元，该预售房地产将在12月完工，当地预计毛利率为10%，请问：我公司8月份预收款的预计毛利额应如何计算？

hjs666@sina.com

预计毛利额=预收账款本月贷方发生额*当地预计毛利率

银河飞雪

450*10%=45万元

风雪夜归人

谢谢大家，不过我现在糊涂的是，8月24日中国税务报服务热线版中《房企销售收入确认有四种情况》一文例题中认为应按预收款到完工期之间的月份来分期计算，大家看看。

黑帮会计

路过，不清楚的学一下。

银河飞雪

原帖由 天上人间路 于 2009-9-1 12:13 发表
谢谢大家，不过我现在糊涂的是，8月24日中国税务报服务热线版中《房企销售收入确认有四种情况》一文例题中认为应按预收款到完工期之间的月份来分期计算，大家看看。

把具体的文章发上来看看

风雪夜归人

站长，我已把中国税务报上的文章发过来了，注意粗体字，请你给看看，谢谢！　
未完工产品销售收入的确认
　　房产开发企业销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率在开发期内分季度（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，再计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。预计毛利率由省、自治区、直辖市国税局、地税局确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不低于15％。位于地及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5％。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。
　　例如：某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，2008年12月份已预售250套，收取价款45000000元，计划在2009年10月末竣工交付使用，则这批预售房在竣工前每月应记入应纳税所得额的毛利额为45000000×5%÷10＝225000（元）。完工时假设该开发产品的实际毛利率12%，应记入2009年10月份当期的毛利额为45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

livequietly

根据LZ这个文件的说法，那你8月份的预计毛利应该是450万*10%=45万

云中飞

8月份的预计毛利应该是450万*10%=45万
还要减费用和税金。

位于其他地区的不低于5％。
　　例如：某房产开发公司，2009年计划在县城开发建设15栋商品楼，在
县城
不用预征企业所得税。

侯展

根据楼主的表述，税务报中刊登的文章中对于毛利额的表述似乎有些问题。可能没有真正理解毛利额的计算方式，也没有深入研究房地产企业预交企业所得税的相关问题。一般企业所得税都是按季预交，LZ例题中是8月取得预售收入，就应该在9月（三季度）按预售收入的10%减除期间费用与当期（第三季度）已交营业税金及附加和预交的土地增值税，计算得出预计毛利额。如果当年再没实现其他预售收入了，第四季度就无需再预交企业所得税。在12月已达到完工标准，按31号文规定就该在当年度结转正式收入及对应成本，也就是要结转在8月取得的预售收入。企业所得税的缴纳时年度的概念，而不是季度，季度只是预交，汇算清缴多退少补。故LZ的例子中在同一年度内取得预售收入，又结转收入的，只需考虑实际的利润额即可。