关于合同条款请教

nisg

这现有合同有这么一条规定,不知如何理解:
甲方以1亩(具体以土地使用证为准)土地,按100万/亩作价进行合作.假如当时出让价为50万元/亩(即可进入开发成本),则甲方税前收益(即土地作价与出让价差额)约50万元,但土地作价与出让价的差额未进入成本所引起的税费由甲方负担.
这条不知如何理解,大家能不能帮忙一下,谢谢!

阿斯兰

《房地产管理法》第三十八条规定土地使用权必须完成投资25%以上才能转让

首先要确认的是这个，如果没有达到这个条件，是无法办理产权转移的，既然是已经投入了25%以上，那转让的增值就没有50万/亩那么多了。

阿斯兰

具体请看一下这个帖子：http://www.fdckj.com/thread-21395-1-1.html

按照楼主的表述，应该是土地评估作价出资入股

在法律允许操作的情况下，可以用评估价格（也就是100万元/亩）作为土地的入账成本的


“但土地作价与出让价的差额未进入成本所引起的税费由甲方负担”这一条规定应该是在双方进行利润分配时作出的一个约定，如果评估增值部分不能计入成本扣除，由此导致多缴相关的税费，这部分损失在甲方的利润中扣除

nisg

正是土地评估作价出资入股


“但土地作价与出让价的差额未进入成本所引起的税费由甲方负担”这个到时怎么计算,谢谢了
还有,新成立的这家公司是以个人名议设立个人有限责任公司,(因外资房地产报批时间长),然后土地的使用权所有人再与这家个人有限责任公司合作,最后再以外资名义收购这家企业,请问这中间有涉及哪些问题,因为刚接解这行,有的东西还是不了解,提问可能会不到问,请多关照!

阿斯兰

土地作价与出让价的差额未进入成本所引起的税费一般包括企业所得税与土地增值税

阿斯兰

应该是一人有限责任公司吧？

土地的使用权所有人再与这家个人有限责任公司合作，这样的话就是一般的有限责任公司了

阿斯兰

这样操作应该是可行的

但是要关注的是个人股东在转让股权时的个人所得税问题

目前国家比较重视，前段时间还专门发文了


资料：

　税务总局于近日正式下发文件，明确个人股权转让个人所得税征缴相关问题。税务总局相关负责人表示，这主要是为了堵塞税收管理中的漏洞。
　　文件规定，个人股权转让完成交易以后，负有纳税义务的转让方或有代扣代缴义务的受让方，应到税务机关办理纳税申报个人所得税，并取得完税证明，再到工商行政管理部门办理变更手续。
　　近年来，随着市场经济的发展，个人投资行为在我国越来越普遍，与此同时，个人的股权转让也日渐增多。据了解，我国发生的个人股权转让数量相当巨大，已经发生的最大股权转让缴税案例，是北京大中电器创建人张大中因把自己所持股权转让给国美电器而缴纳了5.6亿元个人所得税。
　　税务总局相关负责人介绍，目前，我国对个人转让非上市公司股权按“转让财产所得”征收20%的个人所得税。但是，由于大多数纳税人和扣缴义务人对个人股权转让的税收政策还比较陌生，不依法履行纳税义务和扣缴义务的现象比较常见。
　　“而个人股权转让具有偶发性和隐蔽性，转让价格又带有主观性，税务机关在税收管理中存在一定难度。”这位负责人说，为了堵塞税收管理中的漏洞，税务总局下发了这份关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知，对个人股权转让过程中的涉税问题作了原则性规定。
　　文件明确，股权转让交易各方签订股权转让协议，但没有完成股权转让交易的，企业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写《个人股东变动情况报告表》，并向主管税务机关申报；完成股权转让交易以后，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
　　文件要求，各地税务机关要高度重视股权转让个人所得税征收管理，主动加强与工商部门的协作，获取个人股权转让信息；进一步规范股权转让所得个人所得税征管流程，建立完整的管理链条和内部控管机制；对申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。
　　“这份文件对加强股权转让的税收征管将起到积极推动作用。”陕西省地税局所得税处相关负责人在接受记者采访时说。据他透露，去年该省个人股权转让有一笔缴纳了个人所得税1.4亿元。
　　“该文件对股权转让所得征收个人所得税的征管规程作了进一步规范，提出了更明确的要求，使一线征收单位在执法中有法可依，有利于税务机关堵塞税收漏洞，关上可能造成税款流失的‘阀门’。”业内人士指出。

[ 本帖最后由 阿斯兰 于 2009-10-3 10:44 编辑 ]

nisg

谢谢,大家的帮助,新手学习了

黑丫

谢谢大家讨论，学习了。