房产代收费的营业税问题？

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     《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发〔2004〕69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。可见，房地产开发公司代收的款项，除住房专项维修基金和符合规定条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费外，其他一切代收款项无论如何核算，均应并入收入额计算应纳营业税。


   《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。另外，《发票管理办法实施细则》第三十三条规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。从上述两条规定来看，房地产开发公司代收的款项只有同时具备以下两个条件，才可以不确认为销售收入：一是未纳入开发产品价内；二是由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的。否则，一律视为企业的销售收入进行所得税处理。


  是否这样理解代收费一般均要交营业税除特别指出的例外，所得税要看以谁的名义开票，那么假如以委托单位开票，如管道燃气费代收时以燃气公司的发票直接交给购买户这样营业税交不交？也要交的话（别单位开票直接交给客户的可不通过房产公司账，这样税务查不出的，也可以说是燃气公司自己直接收）这样理解不通，该怎样理解？营业税与所得税对代收费纳税，所得税交不交以谁的名义开票有关（未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理房地产开发公司代收的款项只有同时具备以下两个条件，才可以不确认为销售收入：一是未纳入开发产品价内；二是由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的。否则，一律视为企业的销售收入进行所得税处理），营业税交不交以谁的名义开票有没有关？

sharon玫瑰

应该没有关系的，主要看燃气公司是不是跟你们公司签订合同，就是说燃气公司是不是和你们有直接的关系，如果是的话，不管你以谁的名义开票都要交纳营业税的。至于所得税如果以他们名义开的票就不涉及所得税了。

小胖胖

代收契税交不交营业税啊

何是壁

小胖胖 发表于 2011-10-10 20:25
代收契税交不交营业税啊

代收的物业维修基金我、契税和印花税都不用交税。