关于土地增值税清算单位是分开核算的探讨

酱爆

原银河大大曾对土地增值税的清算单位发表过一篇文章，详见
http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=8194&highlight=%CD%C1%B5%D8%D4%F6%D6%B5%CB%B0
对于开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，是否进行分别计算增值额，我也认为是该项条款立法初衷也是为了在20%以下增值率情况下能够区分普通住宅和非普通住宅，默认前提下是应该合并计算土地增值税。
但是按今年国家税务总局新发布国税发【2009】91号文第十七条规定：应审核“对不同类型房地产是否分别计算增值税、增值率，缴纳土地增值税。”来看，最新政策的土地增值税清算是否表示必须按房产类别计算增值税？房产类别的区分标准是什么:
1,普通住宅、非普通住宅；
2普通住宅，非普通住宅，非住宅；
3普通住宅，非普通住宅，商铺，车库，办公楼，会所，学校等公共配套设施，其他。
且91号文的附表中并没有相应的分类纳税申报表，只有一份“与收入相关的面积明细申报表”附表。如果土地增值税清算是分别计算，那么健全的主纳税申报表应该是按各个类别计算分示。
从企业角度出发，土地增值税清算如按上述第2或者第3方式类别清算，新的清算结果将远远大于老的清算方式，因各个房产类别的利润率是差别较大。一般是车库>商铺>非普通>普通，在同样情况下会因此产生各个类别更高一级的征收率。且在财务人员实际工作上关于各个类别的分摊方式也是一个新的课题。