杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法

溪后人

杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法

　　第一章  总则
　　第一条  为适应社会主义市场经济的发展，进一步加强个人出租房屋的税收征管，保证税收及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法》（浙地税函[2006]480号）及《杭州市房屋租赁管理规定》（市政府令第232号）等规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条   个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在本市范围内出租房屋而发生的应税行为，均适用本办法。
本办法所称个人出租房屋行为是指将自有房屋出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其它经济利益的行为，以及承租人将租入房屋再出租的转租行为。
有下列情形之一的，视同个人出租房屋：
　　 （一）以房屋产权投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；
　　 （二）以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权的。
　　第三条   房屋所有权人（个人）为房屋出租应税行为的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。
　　房屋承租人应向主管地方税务分局提供房屋所有权人(使用人或房屋代管人)的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助主管地方税务分局与房屋所有权人取得联系。如不能提供上述情况或提供情况不实，造成主管地方税务分局与房屋所有权人(使用人或房屋代管人)无法取得联系的，由承租人代为缴纳相关税费。
　　第四条  个人出租房屋税收征收管理模式为政府协调组织、税务机关管理、各有关部门协税护税。
　　杭州市地方税务局是个人出租房屋的税收主管部门，各地方税务分局应依法做好辖区内个人出租房屋的税收征管工作，各乡镇人民政府、街道办事处设立的协税护税工作站应当会同当地公安机关流动人口管理服务中心协助税务机关做好个人出租房屋的协税护税工作，并设置专门的工作窗口做好个人出租房屋税收管理和服务工作。
　　为加强外来人口及个人出租房屋的管理，财政部门应支持地税部门，对个人出租房屋税收收入按市、区财政体制适当增加地方财政分成或留用，作为新农村建设、和谐社区建设、外来人口及个人出租房屋管理的经费来源。
　　第五条  各地方税务分局要切实加强与公安、房管、工商、土管、计划生育等部门的联系，利用政府部门人口综合信息管理系统实现出租房屋信息共享，共同做好出租房屋税收管理工作。
　　第六条  税务机关应与乡镇、街道签订《委托代征税（费）款协议书》，并核发《委托代征税（费）款证书》，明确双方权利和义务及法律责任。
　　第二章 登记管理
　　第七条  发生出租房屋行为的纳税人，应当在30日内持房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证、房屋所有权证书（商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表））、身份证等有关证件，填报《杭州市个人出租房屋基本情况登记表》（附件一）向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理纳税登记。
　　发生出租房屋行为的纳税人委托代办纳税登记的，应当提供受托人身份证原件及复印件和委托协议书原件。
　　第八条  纳税人房屋所在地地址、门牌号码、出租面积发生变更的，应在变更之日起30日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》（附件二），向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理变更手续。
　　第九条  纳税人暂停房屋出租，应在停止出租之日起15日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理停租手续。                                                                                                                                                      
　　第十条  纳税人停租后又发生房屋出租行为的，应在出租之日起15日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理复业手续。
　　第十一条  纳税人转移使用权或者出卖、变更产权，应在变更转移之日起30日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理注销纳税登记。
　　第三章 发票管理
　　第十二条  乡镇、街道协税护税工作站必须按照发票管理相关规定领取、使用、保存、缴销发票，并使用税务机关提供的软件开具发票。
　　第十三条  承租人要求纳税人开具发票的，可由纳税人持租赁合同原件一份，房屋产权证书（商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表））、身份证、完税凭证等资料向主管地方税务分局申请开具《税务机关Dai.开统一发票》或者到所在地乡镇、街道协税护税工作站开具《浙江省杭州市房屋出租专用发票》。
　　第四章 申报征收
　　第十四条  纳税人取得租金收入等经济利益（包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入），应依法申报缴纳相关税费。中国公民个人出租房屋应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税及其他地方税（费）。外籍个人、华侨、港澳台同胞个人出租房屋应缴纳营业税、地方教育附加、城市房地产税、印花税、个人所得税及其他地方税（费）。
　　产权按份共有的房屋出租按房屋所有权证书列明的产权比例确认按份共有人的租金收入。
　　转租房屋取得的收入不征房产税。
　　个人出租房屋取得收入低于营业税起征点的，免征营业税。
　　第十五条  为方便计算征收，个人出租房屋应缴纳的各项税费可采用综合征收率，综合征收率确定如下：
　　（一）个人出租房屋行为分为“个人非住房出租用于经营的”，“个人非住房出租用于居住的”，“个人住房用于出租的”三种情况，后两种情况可按照国家税务总局有关规定，按照3%税率征收营业税、按照4%税率征收房产税。
　　（二）产权性质为综合或商住房的房屋先按商品房买卖合同的规划用途或使用年限来确认住房或非住房，再根据本条第一款规定确定适用的税率。
　　（三）每种情况均按照营业收入及确定的综合征收率，分档计算出“营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税（城市房地产税）、个人所得税、印花税”的税负合计数（附件三）。
　　第十六条  对个人出租房屋的税收征收方式实行按实征收、核定征收两种。
　　第十七条  对出租人或承租人能提供真实有效的房屋租赁合同并做到据实申报的，主管地方税务分局审核后据实按租金收入征收有关税费。
　　各地方税务分局门征对个人出租房屋租金收入据实按综合征收率征税。
　　第十八条  有下列情形之一的，主管地方税务分局有权确定最低租金计税标准，核定其应纳税额。
　　（一）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
　　（二）房屋出租人（或承租人）未按规定的期限办理纳税申报，经主管税务分局责令限期改正，逾期仍不申报的；
　　（三）房屋所有权人将自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；
　　（四）未按规定提供纳税资料的。
　　第十九条  本着手续从简、合理税负的原则，对实行核定征收方式的个人出租房屋税收按用途、结构、座落地分别核定每月每平方米建筑面积计税租金收入，并按综合征收率计算。
　　杭州市地方税务局根据杭州市房屋租赁市场情况确定不同用途、结构、座落地房屋的每月每平方米建筑面积计税租金收入最低标准，各地方税务分局根据当地的实际情况，在市局确定最低标准以上核定每月每平方米建筑面积计税租金收入，并报市局备案。
　　第二十条 个人出租房屋等级及核定的计税租金收入最低标准划分如下：
　　（一）个人非住房（包括个人综合或商住房确定为非住房的）出租用于经营的、个人住房（包括个人综合或商住房确定为住房的）出租用于经营的(城市住改非营业房、综合或商住营业房、农居营业房)，按用途分为营业用房、办公用房和生产仓储用房，按房屋座落地分为一级、二级、三级、四级、五级，并按主干道、次干道、里弄巷分别确定为一、二、三等。（附件四、附件五-1、附件五-2）。
　　（二）个人非住房（包括个人综合或商住房确定为非住房的）出租用于居住的、个人住房（包括个人综合或商住房确定为住房的）出租用于居住的，按房屋结构分为高档住宅（指单套面积140〈含〉平方米以上的公寓）、一般住宅（城市普通成套公寓）和其他住宅（农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的）；按房屋座落地分为一级、二级、三级、四级、五级（附件四、附件五-3）。
　　第二十一条  核定的个人出租房屋租金收入应征税额计算
　　计算公式：个人出租房屋租金收入应征税额=核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准*出租建筑面积*综合征收率
　　单位建筑面积计税租金收入最低标准，可根据个人房屋租赁市场的变化情况，由杭州市地方税务局进行调整。
　　对无租使用的营业房，由房屋所有人从房屋使用次月起缴纳房产税，房屋所有人未缴的由使用人代为缴纳房产税。计算公式：应征房产税税款=房屋原值*70%*1.2%。
　　第二十二条  房屋所有权人对税务机关将其自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，但实际收取租金或实物等其他经济利益的认定有异议的，应提供公证机关出具的无偿使用《公证书》等合法有效证明。
　　第二十三条 个人出租房屋的纳税期限。
　　（一）纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月10日前缴纳；
　　（二）纳税人根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月10日前一次性缴纳；
　　（三）对实行核定征收的，各主管地方税务分局可视实际简并征期；
　　第二十四条  我市个人出租房屋的委托代征税款必须使用税务机关提供的开票软件，开具完税凭证。
　　乡镇、街道协税护税工作站应实行POS机划缴等电子结算方式，并与银行联网，确保纳税人划缴税款的成功。
　　第二十五条  乡镇、街道协税护税工作站受托代征的税款实行网上申报、“一户通”扣款的方式解缴国库。
　　第二十六条  个人出租房屋税收征收管理以乡镇、街道行政区域实行属地管理，就地入库。
　　第二十七条  主管地方税务分局按本办法对个人出租房屋实行税收征收管理，税务机关不对其租金收入的合法性进行界定。
　　第五章 监控管理
　　第二十八条  杭州市个人出租房屋税收征收管理在登记、征收、管理、处罚、统计和考核等环节全面纳入信息化管理。实行市局到分局，分局到协税护税工作站联网的全方位、立体式监控体系。
　　第二十九条   各地方税务分局应加强对税（费）代征工作的检查、监督和指导，负责对代征单位的办税人员进行相应的业务辅导和培训，及时向代征单位提供根据实际所需的发票，做好代征单位票款的结报工作。
　　第三十条  乡镇、街道协税护税工作站应建立日常巡查制度，对连续停租三个月的个人出租房屋应实地核查，并做好电子和纸质记录，配合主管地方税务分局对本辖区内的出租房屋情况进行检查。
　　第六章  法律责任
　　第三十一条  纳税人未按照规定办理纳税申报或缴纳税款的，除追缴其应纳税款外，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处罚。情节严重，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
　　第三十二条  纳税人未按规定开具或者使用发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
　　第三十三条  承租单位未按规定取得《税务机关Dai.开统一发票》或《浙江省杭州市房屋出租专用发票》的，按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
　　承租单位因违反发票管理法规，导致其他单位和个人未缴、少缴税款或者骗取税款的，依照《中华人民共和国发票管理办法》有关规定进行处罚。
　　第七章  附 则
　　第三十四条  本办法适用于杭州市区，不包括余杭、萧山。
　　第三十五条  本办法由杭州市地方税务局负责解释。
　　第三十六条  本办法自2007年5月1日起执行。
　　附件一：杭州市个人出租房屋基本情况登记表
　　附件二：杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表
　　附件三：综合征收率
　　附件四：杭州市个人出租房屋地段划分表
　　附件五—1：杭州市个人非住房出租用于经营的计税租金收入最低标准
　　附件五—2：杭州市个人住房出租用于经营的计税租金收入最低标准
　　附件五—3：杭州市个人非住房、住房出租用于居住的计税租金收入最低标准
杭州市地方税务局
二〇〇六年十二月三十一日

附件一：          杭州市个人出租房屋基本情况登记表

登记编号：
出租房屋基本情况        出租人姓名                出租房地址                国籍        
        产权情况（自有或租入）                所在街道
（乡镇）                总面积        
        总层数                出租
层数                出租
间数                出租面积                居住
人数        
        房屋用途        经营                居住
                非住房        城市住改非        农居房        住房        非住房
                营业        办公        生产仓储        营业        办公        生产仓储        营业        办公        生产仓储        高档        一般        其它        其它
                                                                                                               
        出租起止
日期                合同月租金
收入        

房屋业主
情况        姓名                性别                身份证号                电话        
        居住地址                邮政编码                职业        
        工作单位                邮政编码                地址        
房屋共有人
情况（一）        姓名                性别                身份证号                电话        
        居住地址                占有比例                职业        
        工作单位                邮政编码                地址        
房屋共有人
情况（二）        姓名                性别                身份证号                电话        
        居住地址                占有比例                职业        
        工作单位                邮政编码                地址        
受托人
情况        姓名                性别                身份证号                电话        
        居住地址                邮政编码                工作单位        
核定征收        房屋用途                征税面积                综合征收率        
        座落地                合同月租金收入                单位建筑面积计税租金收入最低标准                应纳税额        
纳税人签章



年  月  日        税务机关意见：



年  月  日
        乡镇、街道协税护税工作站意见：


                                          
                                                年   月   日
备注：1、出租房屋登记时，提供房屋租赁合同原件一份，房屋租赁登记备案证、房屋所有权证书（购房合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表）、身份证原件及复印件各一份。
2、房屋用途栏所指的“非住房”、“住房”和“城市住改非”均包括个人综合或商住房屋；房屋用途栏按实际用途在13项中选择其中一项打“√”。
3、本表一式三份，一份税务机关留存、一份协税护税工作站留存、一份送还纳税人。
4、“占有比例”按产权证上注明的按份比例填写。
附件二：

杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表
出租人姓名                登记编号        
出租房地址                电  话        
变 更 登 记 事 项
序号        变更项目        变更前内容        变更后内容        变更时间
1                                
2                                
3                                
停 业 情 况
申请停业原因        
停业期限        年     月    ——     年     月
核准停业期限                结算清缴税款        
复 业 事 项
申请原因        
复业期限        年       月  ——       年      月
注 销 事 项
注销原因        
实际出租期限        年     月    ——     年     月
结算清缴税款        
纳税人签字（盖章）







     年  月  日        出租房管理员意见：







年  月   日        乡镇、街道协税护税工作站：







年  月  日


附件三：综合征收率
综合征收率（中国公民）
类型        营业收入        营业税        城建税        教育费附加        地方教育附加         房产税        印花税        个人所得税征收率        综合征收率
        1        2        3        4        5        6        7        8        9
个人非住房出租用于经营的        5000元以上(含5000元)        5%        0.35%        0.15%        0.10%        12%        0.10%        0.5%        18.20%
        800元—5000元                　        　        　        12%        0.10%        0.5%        12.60%
        800元以下(含800元)                                        12%        0.10%                12.10%
个人非住房出租用于居住的
个人住房用于出租        5000元以上(含5000元)        3%        0.21%        0.09%        0.06%        4%        0.10%        0.5%        7.96%
        800元—5000元                                        4%        0.10%        0.5%        4.60%
        800元以下(含800元)                                        4%        0.10%                  4.10%
综合征收率（外籍个人）
类型        营业收入        营业税        地方教育附加         城市房地产税        印花税        个人所得税征收率        综合征收率
        1        2        3        4        5        6        7
个人非住房出租用于经营的        5000元以上(含5000元)        5%        0.10%        18%        0.10%        0.5%        23.70%
        800元—5000元                　        18%        0.10%        0.5%        18.60%
        800元以下(含800元)                        18%        0.10%                18.10%
个人非住房出租用于居住的
个人住房用于出租        5000元以上(含5000元        3%        0.06%        18%        0.10%        0.5%        21.66%
        800元—5000元)                        18%        0.10%        0.5%        18.60%
        800元以下(含800元)                        18%        0.10%                18.10%

附件四：
杭州市个人出租房屋地段划分表

地段等级        地段范围
一级        一级土地的四至界线：东至中河路，南至河坊街、西湖风景名胜区界线，西至南山路、湖滨路、保俶路，北至体育场路、环城西路、密渡桥路、京杭运河、中河路高架桥。西湖风景名胜区全境。

二级        二级土地的四至界线：一级土地以外，东至绍兴路、环城东路  （（贴沙河）、江城路，南至万松岭路、西湖风景名胜区界线，西至                                         曙曙光路、西湖风景名胜区界线、玉古路、天目山路、教工路，北至文 文三路、文晖路、上塘路、朝晖路。

三级        三级土地的四至界线：二级土地以外，东至绍兴路、文晖路延伸段 段、机场路、艮山西路、秋涛北路、庆春路，南至钱塘江、                                       复 复兴立交桥（中河路下）、西湖风景名胜区界线，西至玉古路、 西 湖 湖风景名胜区界线（西溪路）、古翠路、文二路、学院路，北至文文一路、德胜路。


  四级        北区片        面  四级土地的四至界线：三级土地以外，东至火车东站前的河、京杭运河，南至钱塘江，西至西溪路、紫荆花路，北至余杭塘河、京杭运河、登云路、绍兴路、香积寺路、东新路、德胜路、铁路、规划潮王路延伸段与石桥路交汇处。
             南区片        四级土地的四至界线：三级土地以外，东至复兴立桥（中河路下），南至钱塘江、西、北至西湖风景名胜区界线。
五级        五级土地的四至界线：除一、二、三、四级以外的其他土地



附件五—1
杭州市个人非住房出租用于经营的计税租金收入最低标准
单位：元/月.平方米（建筑面积）
座落地        用途
等级                        
                营业用房        办公用房        生产仓储用房
一级        主干道        45        39        23
        次干道        39        32        21
        里弄道        26        23        19
二级        主干道        39        32        19
        次干道        32        26        16
        里弄道        23        19        13
三级        主干道        24        20        15
        次干道        20        16        12
        里弄道        16        12        10
四级        主干道        18        14        11
        次干道        14        11        9
        里弄道        11        9        7
五级        主干道        9        8        7
        次干道        7        6        5
        里弄道        6        5        4
备注：本表所指“非住房”是指产权性质为“非住宅”和个人综合或商住房确定为“非住宅”的房屋。


附件五—2
杭州市个人住房出租用于经营的计税租金收入最低标准
单位：元/月.平方米（建筑面积）
座 落 地        用途
等级        综合或商住营业房
城市住改非营业房        农居营业房
                营业
用房        办公
用房        生产仓储用房        营业
用房        办公
用房        生产仓储用房
一级        主干道        41        34        20        34        27        14
        次干道        34        27        17        27        20        10
        里弄道        24        17        14        20        14        8
二级        主干道        34        27        17        27        20        10
        次干道        27        20        14        20        14        8
        里弄道        20        14        10        14        10        7
三级        主干道        23        14        9        16        11        9
        次干道        18        9        8        14        9        8
        里弄道        14        8        7        9        7        6
四级        主干道        15        9        8        10        8        7
        次干道        12        7        6        8        6        6
        里弄道        9        6        5        7        5        4
五级        主干道        7        6        5        6        5        4
        次干道        6        5        4        5        4        3
        里弄道        5        4        3        4        3        2
备注：本表所指“住房”是指产权性质为“住宅”、个人综合或商住房确定为“住宅”的房屋和农居房。


附件五—3

杭州市个人非住房、住房出租用于居住的计税租金收入最低标准
单位:元/月.平方米(建筑面积)
座落地        高档住宅        一般住宅         其他住宅
一级        20        17        15
二级        17        15        13
三级        12        10        9
四级        8        7        6
五级        5        4        3
备注： 本表所指“非住房”是指产权性质为“非住宅”、个人综合或商住房确定为“非住宅”的房屋；本表所指“住房”是指产权性质为“住宅”、个人综合或商住房确定为“住宅”的房屋和农居房。