房地产企业滚动开发季度年度申报表的填报

勇者无敌

房地产企业滚动开发季度年度申报表的填报
由于我国所得税法采用“亏损向后弥补，利润向前抵补”的制度，实际中对于企业多缴纳的所得税款不能抵补以后的亏损，实行收支两条线的国库支付程序使退款也极为烦琐。企业的亏损只能等到以后公司产生利润时才能弥补，否则必须到清算时才予以承认退还。对于项目性的房地产企业非常不利，因此填报的纳税申报表时总是希望将费用尽量提前扣除，使企业占据税款主动权，合理运用税收政策填报纳税申报表达到支配税款目的尤其关键。
一、房地产企业季度预缴纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：
（一）、如：某房地产开发公司2010年度开发A项目，第一季度（未完工）预售房款8000万元；缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用150万元。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：
第一季度开发产品未完工时的填报方法：

行次	项 目	本期金额	累计金额
1	一、据实预缴
2	营业收入
3	营业成本
4	利润总额(实际利润额) 执行会计准则企业填法	预计毛利8000×15%=1200 会计利润0-520-150=－670 填入：1200-670=530
4	利润总额(实际利润额)执行会计制度企业填法	预计毛利8000×15%=1200 会计利润0-150=－150 填入：1200-520-150=530

（二）、第二季度滚动开发实现收入12000万元（不含第一季度预售房款）；开发成本16000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加660万元；预缴土地增值税120万元；发生期间费用200万元；预售房款6000万元；缴纳营业税金及附加330万元；预缴土地增值税60万元。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：

行次	项 目	本期金额	累计金额
1	一、据实预缴
2	营业收入	20000
3	营业成本	16000
4	利润总额(实际利润额)执行会计准则企业填法	预计毛利6000×15%=900 会计利润4000-780-390-200=2630 填入：2630+900-1200=2330①
4	利润总额(实际利润额)执行会计制度企业填法	预计毛利6000×15%=900 会计利润4000-1300-200=2500 填入：2500+900-1200+520-390=2330①

注①：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。
预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这里增加。
（三）、第三季度（完工）实现收入4000万元（不含第二季度预售房款）；开发成本5000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加220万元；预缴土地增值税40万元；发生期间费用100万元。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：

行次	项 目	本期金额	累计金额
1	一、据实预缴
2	营业收入	10000
3	营业成本	5000
4	利润总额(实际利润额)执行会计准则企业填法	会计利润5000-260-100=4640 填入：4640-900=3740①
4	利润总额(实际利润额)执行会计制度企业填法	会计利润5000-650-400=4250 填入：4250-900+390=3740①

注①：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。
预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这里增加。
二、房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：
总原则：申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策能够通过系统审核就行。
填表关注四件事情：


1、预售收入如何计入三项费用扣除基数？
   预售阶段在附表一第16行填列同时在附表三第19行调减。


2、营业税金及附加和土地增值税如何调整？
   预售阶段在附表三第40行调减；结转收入时在附表三第40行再调增。


3、预计毛利额如何调整？
    预售阶段在附表三第52行调增；结转收入时转回征税的毛利额再调减。
4、三项费用如何调整？



预售阶段按比例提前扣除的；结转收入时在附表三第40行和附表八第9行再调增。
（一）、预售阶段（只有未完工开发产品）的填报方法：
如：某房地产开发公司开发A、B、C项目，2008年度A项目预售房款8000万元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用2600万元（其中广告及业务宣传费支出1500；业务招待费支出100）。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：
附表一填列示意表：

行次	项目	金额
第4行	（1）销售货物收入
第16行	（3）其他视同销售收入	8000①

附表二：

行次	项目	金额
第3行	（1）销售货物成本
第15行	（3）其他视同销售成本
第25行	期间费用	2600

附表八填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	本年度广告费和业务宣传费支出	1500
第4行	本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入	8000
第6行	本年广告费和业务宣传费扣除限额（4×5）	1200
第7行	本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额	300
第9行	加：以前年度累计结转扣除额	0
第10行	减：本年扣除的以前年度结转额
第11行	累计结转以后年度扣除额	300

附表三填列示意表：

行次	项目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
第2行	视同销售收入			8000
第19行	收入类“其他”				8000①
第26行	业务招待费支出	100	40	60
第27行	广告及业务宣传费支出			300
第40行	扣除类“其他”				准则为0 制度为520②
第52行	房地产企业预售收入计算的预计利润			8000×15%=1200
第55行	合    计			9560	准则为8000 制度为8520

注①：将预售收入金额里填入附表一作为“三费”计算基数，同时在附表三中这里进行调减。
注②：如果执行会计制度的企业没有在当年将营业税金及附加和预缴土地增值税结转入“营业税金及附加”损益科目中，则在这里进行调减。执行会计准则的企业则不用。
主表填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	营业收入（填附表一）
第2行	营业成本（填附表二）
第3行	营业税金及附加	准则为440+80=520；制度为0
第4-6 行	三项期间费用合计	2600
第10行	营业利润	准则为－3120，制度为－2600
第14行	加：纳税调整减加额（填附表三）	准则为9560，制度为9560
第15行	减：纳税调整减少额（填附表三）	准则为8000，制度为8520
第23行	纳税调整后所得	准则为－1560，制度为－1560

（二）、滚动开发阶段的填报方法：
2009年度A项目全部完工，实现收入12000万元（不含2008年预售房款）；开发成本12000万元。该项目2010年度缴纳营业税金及附加660万元，预缴土地增值税120万元；预售B项目房款10000万元，当年B项目开发产品未完工，当年缴纳营业税金及附加550万元；预缴土地增值税100万元。发生期间费用6000万元（其中广告及业务宣传费支出5200；业务招待费支出300）。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：
附表一填列示意表：

行次	项目	金额
第4行	（1）销售货物收入	8000+12000=20000
第16行	（3）其他视同销售收入	10000

附表二填列示意表：

行次	项目	金额
第3行	（1）销售货物成本	12000
第15行	（3）其他视同销售成本
第25行	期间费用	6000

附表八填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	本年度广告费和业务宣传费支出	5200
第4行	本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入	20000+10000=30000
第6行	本年广告费和业务宣传费扣除限额（4×5）	3000+1500=4500
第7行	本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额	700
第9行	加：以前年度累计结转扣除额	300+1200③
第10行	减：本年扣除的以前年度结转额
第11行	累计结转以后年度扣除额	2200

附表三填列示意表：

行次	项目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
第2行	1、视同销售收入			10000
第19行	收入类“其他”				10000
第26行	业务招待费支出	300	100+50=150	150
第27行	广告及业务宣传费支出			700
第40行	扣除类“其他”			准则1200+40③ 制度1200+40+520	准则为0 制度550+100=650
第52行	房地产企业预售收入计算的预计利润			10000×15%=1500	8000×15%=1200④
第55行	合    计			准则为13590 制度为14110	准则为11200 制度为11850

注③：在这里将以前年度扣除的“三费”金额进行回冲调增；将以前年度的调减的营业税及附加金额进行回冲调增。说明：一般房地产企业的业务招待费支出比较高（若低于限额的与广告费调整方法一致），经过测算无差异。
注④：在完工清算年度，应该按计税毛利率计算的毛利额进行回冲调减。
主表填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	营业收入（填附表一）	20000
第2行	营业成本（填附表二）	12000
第3行	营业税金及附加	准则780+650=1430；制度780+520=1300
第4-6 行	三项期间费用合计	6000
第10行	营业利润	准则570；制度700
第14行	加：纳税调整减加额（填附表三）	准则13590；制度14110
第15行	减：纳税调整减少额（填附表三）	准则11200；制度11850
第23行	纳税调整后所得	准则2960；制度2960

（三）、继续滚动开发阶段的填报方法：
2010年度B项目全部完工，实现收入8000万元（不含2009年预售房款）；开发成本12000万元。若该项目2010年度缴纳营业税金及附加440万元，预缴土地增值税80万元；预售C项目房款6000万元，当年C项目开发产品未完工，当年缴纳营业税金及附加330万元；预缴土地增值税60万元。发生期间费用4000万元（其中广告及业务宣传费支出2000；业务招待费支出300）。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：
附表一填列示意表：

行次	项目	金额
第4行	（1）销售货物收入	10000+8000=18000
第16行	（3）其他视同销售收入	6000

附表二填列示意表：

行次	项目	金额
第3行	（1）销售货物成本	12000
第15行	（3）其他视同销售成本
第25行	期间费用	4000

附表八填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	本年度广告费和业务宣传费支出	2000
第4行	本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入	18000+6000=24000
第6行	本年广告费和业务宣传费扣除限额（4×5）	3600
第7行	本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额
第9行	加：以前年度累计结转扣除额	2200+1500③
第10行	减：本年扣除的以前年度结转额	1600
第11行	累计结转以后年度扣除额	2100

附表三填列示意表：

行次	项目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
第2行	1、视同销售收入			6000
第19行	收入类“其他”				6000
第26行	业务招待费支出	300	90+30=120	180
第27行	广告及业务宣传费支出				1600
第40行	扣除类“其他”			准则为1500+50③ 制度为1500+50+650	准则为0 制度为390
第52行	房地产企业预售收入计算的预计利润			6000×15%=900	10000×15%=1500④
第55行	合    计			准则为8630 制度为9280	准则为9100 制度为9490

注③：在这里将以前年度扣除的“三费”金额进行回冲调增；将以前年度的调减的营业税及附加金额进行回冲调增。说明：一般房地产企业的业务招待费支出超限额（若低于限额的与广告费调整方法一致），经过测算无差异。
注④：在完工清算年度，应该按计税毛利率计算的毛利额进行回冲调减。
主表填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	营业收入（填附表一）	18000
第2行	营业成本（填附表二）	12000
第3行	营业税金及附加	准则910；制度1170
第4-6 行	三项期间费用合计	4000
第10行	营业利润	准则1090；制度830
第14行	加：纳税调整减加额（填附表三）	准则8630；制度9280
第15行	减：纳税调整减少额（填附表三）	准则9100；制度9490
第23行	纳税调整后所得	准则620；制度620

（四）完工阶段（结转以前未完工的产品）的填报方法：
2011年度C项目全部完工，实现收入8000万元（不含2010年预售房款）；开发成本10000万元。若该项目2011年度缴纳营业税金及附加440万元，预缴土地增值税80万元；发生期间费用2000万元（其中广告及业务宣传费支出800；业务招待费支出200）。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：
附表一填列示意表：

行次	项目	金额
第4行	（1）销售货物收入	6000+8000=14000
第16行	（3）其他视同销售收入

附表二填列示意表：

行次	项目	金额
第3行	（1）销售货物成本	10000
第15行	（3）其他视同销售成本
第25行	期间费用	2000

附表八填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	本年度广告费和业务宣传费支出	800
第4行	本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入	14000
第6行	本年广告费和业务宣传费扣除限额（4×5）	2100
第7行	本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额
第9行	加：以前年度累计结转扣除额	2100+900③
第10行	减：本年扣除的以前年度结转额	1300
第11行	累计结转以后年度扣除额	1700

附表三填列示意表：

行次	项目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
第2行	1、视同销售收入
第19行	收入类“其他”
第26行	业务招待费支出	200	70	130
第27行	广告及业务宣传费支出				1300
第40行	扣除类“其他”			准则为900+30③ 制度为900+30+390	准则为0 制度为0
第52行	房地产企业预售收入计算的预计利润				6000×15%=900④
第55行	合    计			准则为1060 制度为1450	准则为2200 制度为2200

注③：在这里将以前年度扣除的“三费”金额进行回冲调增；将以前年度的调减的营业税及附加金额进行回冲调增。说明：一般房地产企业的业务招待费支出超限额（若低于限额的与广告费调整方法一致），经过测算无差异。
注④：在完工清算年度，应该按计税毛利率计算的毛利额进行回冲调减。
主表填列示意表：

行次	项目	金额
第1行	营业收入（填附表一）	14000
第2行	营业成本（填附表二）	10000
第3行	营业税金及附加	准则520；制度910
第4-6 行	三项期间费用合计	2000
第10行	营业利润	准则1480；制度1090
第14行	加：纳税调整减加额（填附表三）	准则1060；制度1450
第15行	减：纳税调整减少额（填附表三）	准则2200；制度2200
第23行	纳税调整后所得	准则340；制度340

[ 本帖最后由 勇者无敌 于 2010-11-29 21:59 编辑 ]

雷浩

务实、很好 ！

雷浩

今天很开心。

雷浩

很好，政策性很强。

雷浩

政策性很强，效果很好。

雷浩

政策性很强，很好。