房地产开发业企业所得税内外资区别（１）

许仙

房地产开发业企业所得税内外资区别（１）
１、工资的税前扣除：
　　内资企业工资的税前扣除基本上是两种情况：即：计税工资标准和实行工效挂钩。但软件开发企业实际发放的工资总额，在计算应纳税所得额时准予全额扣除，这是国家为了鼓励软件开发而给予的特殊优惠，是个例外。目前的计税工资标准为人均月扣除限额800元，个别地区(省级)确需高于该限额的，应在不高于20%的幅度内报财政部和国家税务总局审定。经有关部门批准实行工资总额与经济效益挂钩办法的企业，其工资发放在工资总额增长幅度低于经济效益的增长幅度、职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度以内的，在计算应纳税所得额时准予扣除。目前工效挂钩的形式大部分地区只限于国有企业和高新技术企业实行，并且只需备案，不需要税务审批。
　外商投资企业支付给职工的工资可全额在税前扣除，企业在向主管税务机关报送年度企业所得税申报表时，同时报送其所支付的工资标准和所依据的文件等有关资料备案。以后年度工资支付标准没有发生变化的，可以不再重复报送；支付标准发生变化的，应在办理年度所得税申报时将标准变化情况报主管税务机关备案。
2、职工福利费、工会经费、职工教育经费
　　内外资企业在职工福利费、工会经费的扣除方面差异较大。
　　内资企业相关规定：纳税人的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照计税工资总额的2%、14%、1.5%计算扣除（注：教育经费今年已提高到2.5%）。其中建立工会组织的企业、事业单位、社会团体，按每月全部职工工资总额的2%向工会拨交的经费，凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》(票据式样见附件)在税前扣除。凡不能出具《工会经费拨缴款专用收据》的，其提取的职工工会经费不得在企业所得税前扣除，外资企业则没有出具《工会经费拨缴款专用收据》的规定。
　　外资企业规定：外商投资企业支付给职工的福利费可在不超过企业全年职工税前列支工资总额的14%以内在税前扣除，其超过部分不能扣除，也不得在以后年度扣除。对于企业只是计提并没有实际发放的福利费也不能税前扣除。企业在向主管税务机关报送年度企业所得税申报表时，同时报送其所支付的福利费标准和所依据的文件等有关资料备案。以后年度福利费支付标准没有发生变化的，可以不再重复报送；支付标准发生变化的，应在办理年度所得税申报时将标准变化情况报主管税务机关备案。外资企业可根据现行财务会计制度规定的标准，按计税工资的1.5%和2%计提职工教育经费、工会经费在税前扣除（而不限于实际发放，这一点与福利费的扣除政策不太一样）。除此之外，企业不得在税前预提其他职工福利类费用。
3、业务招待费
　　内外资企业在业务招待费的扣除比例和范围方面均有所不同。
　　内资企业相关规定：纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除:：全年销售(营业)收入净额在1500万元及其以下的，不超过销售(营业)收入净额的5‰；全年销售(营业)收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰。可由纳税人自主申报扣除，主管税务机关主要对其申报扣除的业务招待费的真实性、合理性进行评估和检查，核实相关凭证是否真实、有效，支出用途是否合理，有无超过规定比例。对凭证不真实、有效，支出用途不合理和超出规定比例的支出，应作纳税调整。
　　内资企业的业务招待费的扣除还有两个特殊规定：一是代理进出口业务的代购代销收入可按不超过2%的比例列支业务招待费，超过2%部分作纳税调整。二是凡是没有行业财务会计制度规定的销售或者营业等主营业务收入的企业，可以按其所取得的各类收益不超过2％的比例，在管理费用中据实列支必要的业务招待费。企业所取得的各类收益，包括投资收益、期货收益、代购代销收入、其他业务收入等。
　　外资企业规定：企业发生与生产、经营有关的交际应酬费，应当有确实的记录或者单据，分别在下列限度内准予作为费用列支:  
　　 (一)全年销货净额在一千五百万元以下的，不得超过销货净额的千分之五；全年销货净额超过一千五百万元的部分，不得超过该部分销货净额的千分之三。  
　　 (二)全年业务收入总额在五百万元以下的，不得超过业务收入总额的千分之十；全年业务收入总额超过五百万元的部分，不得超过该部分业务收入总额的千分之五。  
　　关于企业按销售收入和按业务收入计算交际应酬费的行业划分问题：
　　(一)按销售收入和销货净额计算交际应酬费列支限额的行业有:工业制造业、种植业、养殖业、营造业、商业等。
　　(二)按业务收入计算交际应酬费列支限额的行业有:旅店业、饮食业、娱乐业、运输业、建筑、安装业、金融、保险业、租赁业、修理业、设计、咨询业，以及其他服务性行业。
　　(三)跨行业经营的企业，应分别按其销售收入和销货净额或业务收入计算交际应酬费列支限额，如果收入划分不清的，可按其主要经营项目的所属行业确定。
4、固定资产的计价及折旧
　　在固定资产的列支标准和折旧年限方面，内外资企业基本上是一致的，即纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过 2年的，也应当作为固定资产。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在二千元以下或者使用年限不超过两年的，可以按实际使用数额列为费用。 未作为固定资产管理的工具、器具等，作为低值易耗品，可以一次或分期扣除。
固定资产计提折旧的最低年限内外资企业均规定：:
　　(一)房屋、建筑物为20年；
　　(二)火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年；
　　(三)电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。
　　但在固定资产的残值率和折旧方法上，内外资企业有所不同。
　　在残值率方面，内资企业相关规定：为防止企业随意降低残值比例，提高固定资产折旧额，企业计算可扣除的固定资产折旧额时，在内、外资企业所得税“两法”合并前，固定资产残值比例统一确定为5%。外资企业规定：对企业新购置投入使用的固定资产，在计提折旧前，其残值暂统一确定为10%。对一些固定资产凡能预见在其使用年限结束后无法变卖、或者没有变卖价值的，可不留残值。
　　在折旧的方法上，内资企业一般只允许采取直线法，只有特殊行业可以采取加速折旧，
＜国家税务总局关于下放管理的固定资产加速折旧审批项目后续管理工作的通知＞（国税发[2003]113号）规定：
允许实行加速折旧的企业或固定资产有
（一）对在国民经济中具有重要地位、技术进步快的电子生产企业、船舶工业企业、生产“母机”的机械企业、飞机制造企业、化工生产企业、医药生产企业的机器设备；
（二）对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资项目的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀的机器设备；
（三）证券公司电子类设备；
（四）集成电路生产企业的生产性设备；
（五）外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。
　固定资产加速折旧方法：
（一）固定资产加速折旧方法不允许采用缩短折旧年限法，对符合上述加速折旧条件的固定资产，应采用余额递减法或年数总和法。  
（二）下列资产折旧或摊销年限最短为2年。
1.证券公司电子类设备；
2.外购的达到固定资产标准或构成无形资产的软件。
（三）集成电路生产企业的生产性设备最短折旧年限为3年。
　　另外，财政部 国家税务总局关于落实振兴东北老工业基地企业所得税优惠政策中规定： 东北地区工业企业的固定资产(房屋、建筑物除外)，可在现行规定折旧年限的基础上，按不高于40％的比例缩短折旧年限。
　　外资企业对折旧方法的选择有较大的自主权，＜国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知＞（国税发[2004]80号）规定：对新购入的固定资产以及已投入使用并采取税法规定折旧方法的固定资产，确实需要采用或改用税法规定以外折旧方法计提折旧的，企业可自行确定，并在该固定资产投入使用或改变折旧方法后的首个纳税年度，在报送企业年度所得税申报表时，附送该固定资产采用或改用的折旧方法、具体年限以及原因等说明资料。主管税务机关应就企业报送的上述资料进行论证，必要时可实地调查。凡原因不充分、情况不属实的，主管税务机关有权作出调整，维持以税法规定的折旧方法计提折旧。
　　同时，外资企业取得已使用的固定资产，凡尚可使用的年限比税法实施细则规定短的，可按实际可使用年限计算折旧。企业应在报送年度所得税申报表时，对按上述规定计算折旧的固定资产受让价格、已使用年限、尚可使用年限等情况，向主管税务提供有关说明资料。
　　
5、固定资产修理费
　　内外资企业在对固定资产修理费的列支标准方面，有着不同的规定。
　　内资企业相关规定：
国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知（国税发[2000]84号）
第三十一条规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
　　符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出:
　　(一)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；
　　(二)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；
(三)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
　　外资企业相关规定：
＜国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复＞（国税函[2000]704号）：
　　（一）、外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投入使用前所发生的房屋装修费，应并入房屋价格，按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧；房屋投资使用后所发生的房屋装修费，可在房屋重新装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销。
（二）、外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权不属于本企业的，可在房屋装修后投入使用的次月开始，按5年平均摊销。
6、坏账准备金
　　内外资企业在对坏账准备金的计提范围和比例的规定均不相同。
　　内资企业所有纳税人均可提取5‰的坏账准备金在税前扣除。为简化起见，允许企业计提坏账准备金的范围按《企业会计制度》的规定执行。保险企业坏账准备金的提取比例，不得超过年末应收账款余额的1%。而外资企业计提坏帐准备主要适用于从事信贷、租赁(指融资租赁)业务的企业。对从事信贷、租赁业务以外的企业，一般从严掌握，如确有需要，可由企业申请，经当地税务机关批准后，按年末应收账款、应收票据等应收款项的余额，计提坏账准备。从事信贷、租赁行业的企业，可以根据实际需要，报经当地税务机关备案后，按照年末放款余额（不包括银行间拆借），或者年末应收账款、应收票据等应收款项的余额，计提不超过3%的坏账准备，从该企业的应纳税所得额中扣除。
　　根据＜国家税务总局关于外商投资企业从事贷款担保业务计提坏帐准备问题的批复＞（ 国税函[2005]850号）的规定，从事贷款担保业务的外商投资企业，可以根据实际需要，依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十五条第一款的规定，以坏帐准备年末余额不超过其提供无抵押物、无质押物的担保的银行实际放款年末余额的3%为限，逐年计提坏帐准备，从该年度应纳税所得额中扣除。
7、坏帐损失
　　内外资企业在坏帐损失的扣除方面，最大的差异在于内资企业需报税务机关审批，而外资企业已取消审批，只要备案即可。关于坏帐的确认条件，内资企业的规定是：企业应收、预付账款发生的坏账损失申请税前扣除必须符合下列条件之一：
（一）债务人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪，其剩余财产或遗产确实不足清偿；
（二）债务人逾期三年以上未清偿且有确凿证明表明已无力清偿债务；
（三）符合条件的债务重组形成的坏账；
（四）因自然灾害、战争及国际政治事件等不可抗力因素影响，确实无法收回的应收款项。
企业应收、预付账款发生上述情况申请坏账损失税前扣除应提供下列依据：
（一）法院的破产公告和破产清算的清偿文件；
（二）工商部门的注销、吊销证明；
（三）政府部门有关撤销、责令关闭等的行政决定文件；
（四）公安等有关部门的死亡、失踪证明；
（五）逾期三年以上及已无力清偿债务的确凿证明；
（六）债权人债务重组协议、法院判决、国有企业债转股批准文件;
（七）与关联方的往来账款必须有法院判决或所在地主管税务机关证明。
　　外资企业对坏帐的确认条件和证明材料没有较为具体的规定，根据＜国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知＞（国税发[2004]80号）：
　　根据税法实施细则第二十五条的规定，企业实际发生应收账款坏账损失的，须经当地税务机关审核认可。取消上述审核认可后，对企业的应收账款，凡符合税法实施细则第二十六条规定条件的，可以作为企业的坏帐损失，在计算企业应纳税所得额时给予扣除。企业在报送季度或年度企业所得税申报表时，应就当期扣除的坏账损失的原因作出附加说明并提供有效的证明资料。主管税务机关应在对纳税申报的审核评估时，就企业报送的上述资料，根据坏账损失税务处理的有关规定条件，进行认真审核。对原因不充分，情况不清晰，应实地调查了解、核实。必要时可以要求企业重新举证，做出说明或进行公证。凡已扣除的坏账损失不符合规定条件，以及无法提供证明资料的，应做出纳税调整。
8、财产损失
　　内外资企业在财产损失的扣除方面主要差异在于内资企业除因销售、转让、变卖资产发生的财产损失，各项存货发生的正常损耗以及固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理发生的财产损失不需报批外，其他财产损失增需报税务机关审批，而外资企业已取消审批，只要备案即可。
　　内资企业的具体规定是：
　　企业在经营管理活动中因销售、转让、变卖资产发生的财产损失，各项存货发生的正常损耗以及固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理发生的财产损失，应在有关财产损失实际发生当期申报扣除。
企业因下列原因发生的财产损失，须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除：
（1）因自然灾害、战争等政治事件等不可抗力或者人为管理责任，导致现金、银行存款、存货、短期投资、固定资产的损失；
（2）应收、预付账款发生的坏账损失；
（3）金融企业的呆账损失；
（4）存货、固定资产、无形资产、长期投资因发生永久或实质性损害而确认的财产损失；
（5）因被投资方解散、清算等发生的投资损失；
（6）按规定可以税前扣除的各项资产评估损失；
（7）因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失；
（8）国家规定允许从事信贷业务之外的企业间的直接借款损失。  
　　外资企业具体规定是：
　　根据＜国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知＞（国税发[2004]80号）第十条、取消企业财产损失所得税前扣除审批的后续管理：
　　根据《国家税务总局关于外商投资企业财产损失所得税前扣除审批管理的通知》（国税发〔2000〕46号）的规定，企业发生的财产损失，经税务机关审查批准后，可以在发生当期计算缴纳企业所得税时扣除。取消上述审批后，企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送年度所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等做出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。
9、利息支出
　　内外资企业在利息支出的扣除标准方面，规定基本上是一致的，即：纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。且上述利息是指建造、购进固定资产竣工决算投产后发生的各项贷款利息支出。建造、购进固定资产竣工决算投产前发生的各项贷款利息支出计入固定资产成本。所不同的是内外资企有明文规定，　纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除，外资企业却没有这样的明确规定。

rongziyue

谢谢学习了