用实物安置拆迁居民的财税处理

嫦娥一号

    请问：用实物安置拆迁的居民，怎么进行账务处理，是不是还需缴营业税？
    答：账务上作为非货币性交易处理。
    营业税的计税营业额：面积相等的部分按成本价，超面积的部分按实际收取的价款。所得税全部按照市场价格缴纳。
    拆迁者对被拆迁者的补偿征税规定如下：
    （一）营业税规定
    作为拆迁者的房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上也发生了销售不动产的行为，也应征收营业税。具体操作可按下文执行，即《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
    （二）所得税
    作为拆迁者的内资房地产开发企业，如果以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿，实际上是视同销售行为，其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第六条：以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产应作为视同销售行为收入，并应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现，其确认的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
    作为征地拆迁者的内资房地产开发企业，此阶段财务处理一般应是：1、取得土地使用权并支付拆迁补偿费时，借：开发成本-土地开发（土地征用及拆迁补偿费），贷：预收账款现金（银行存款）。2、将开发的房屋交付被拆迁者时，借：现金（银行存款）预收账款，贷：开发产品。内资房地产开发企业日常企业所得税申报时，应将市场正常售价与拆迁面积部分按成本价计算的利润差额作为纳税调增项目；年度纳税申报时应将拆迁补偿的开发产品以当时正常的市场价格填列在《企业所得税年度纳税申报表》第1行“销售（营业）收入”栏。拆迁补偿的开发产品以其成本价填列在第15行“销售（营业）成本”栏。
    支付拆迁补偿费时：
    借：开发成本——土地开发（土地征用及拆迁补偿）
        贷：预收账款（实物补偿的金额）
            现金（除实物补偿外的补偿额）
    将开发的房屋交付被拆迁者时：
    借：预收账款（房屋实物补偿的金额）
        现金（超过拆迁建筑面积外拆迁户应补交的金额）
        贷：开发产品

zdyue

感谢，这个很实用！

牛彬

TSK!!!!!!!!!

砖头

1、开发成本最后再结转开发产品 不就重复计成本了吗？
2、不做收入了吗？

毛香萍

很实用，谢谢分享，希望楼主多发这样的贴子