解读国税发[2009]31号文之第五章 特定事项的税务处理

银河飞雪

解读《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号 第五章

第五章   特定事项的税务处理

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第三十六条
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。?
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：?
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。?
解读：投资方投入资金同开发商合作建房的处理。
即将投资额视同为预售收入处理，但是合资方投入资金时不用作为预售收入处理。这里投的是钱，而不是地。
例如：A企业联合B企业做开发项目，B企业投资3000万元，两年后分配开发产品，其开发产品的成本为2500万元，则应当确认应纳税所得额500万元。
虽然没有成立法人公司，但是如果协议中规定分配利润的，还是要视同股息红利所得。对于投资的企业比较有利。假设，B企业投资5000万元，2年后分的利润 6000万元，如果视同B企业借钱给A企业，则要按照利息收入来缴税处理。而如果作为利息处理对于A企业比较有利，因为这样的利息支出，有可能被允许在所 得税前扣除。因此要测算那种方式对企业更为有利，签订合同的时候就要签订什么样的合同。
但是处于法律风险，这样的合作协议往往考虑的是非税收利益。

第三十七条
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
解读：同第31条是对应的规定。前提条件仍然是没有成立法人公司，如果成立合资公司，而将非货币性资产投资到开发企业，则在投资时就要按照分解理论在确定所得或损失。