[税务] 在房地产税务稽查中疑难问题的问答，均为实际案例 [复制链接]

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发表于 2009-10-17 21:13:39 |只看该作者 |倒序浏览

（一）投资企业以土地投资，被投资的房地产开发企业未取得无形资产转让发票，是否允许以评估报告为依据，作为计税成本在税前扣除？例如：甲公司拥有土地历史成本为5000万元，评估价值为8000万元，甲公司以该土地投资房地产开发企业乙公司，取得30%股份。
答：实践中，由于税法规定以土地投资，不缴纳营业税，因此投资企业一般不会为被投资企业开具发票，开发企业难以取得无形资产转让发票。
根据《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。在本例中，投资企业应将土地投资业务分解为按照公允价值销售土地和投资两项业务对待，即首先确认3000万元的应纳税所得额（8000－5000），然后再以8000万元投资。
《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条规定第三款规定：被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。即：如果投资企业已经按照上述规定确认应纳税所得额，资产的隐含价值在税收上已经得到实现，被投资企业可以凭评估报告计入开发成本。
在实务中，为减少税收流失，可以要求开发企业提供投资企业主管税务机关出具的投资企业已调增应纳税所得额证明，结合评估报告，作为税前扣除的依据。
（二）开发企业由于取得土地较早，开发楼盘时，由于土地价值已升值，是否允许以自行评估的价值作为税前扣除的依据？
答：税法规定，所得税税前扣除遵循历史成本计价的原则，根据《财政部　国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》（财税〔1997〕77号文件）精神，只有纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，可以不计入应纳税所得额。即：开发企业不能根据自行评估的土地成本作为计税成本在所得税前扣除。
（三）有两个地区提出“假按揭”是否征税问题？
答：此问题的关键在于是否能取得开发企业做“假按揭”的证据。税务机关作为国家税收的职能部门，无权也无专业知识判定企业行为是否为假按揭，因此在开发商按揭银行出具书面证明，证明该笔收入为“假按揭”，并对企业“假按揭”行为做出处理的情况下，可不作为计税依据，征收企业所得税，否则一律按照正常的按揭收入计算征收企业所得税。
（四）“假按揭”中的按揭利息支出，是否可以在税前列支？
由于“假按揭”中的利息支出，其支付凭证上的利息支付对象均为采取按揭方式购买房屋的个人，属于同开发企业的无关支出，因此不能在税前扣除。

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