原问题：“将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税”
学习体会：
一、基本规定
1、纳税义务人
《房产税暂行条例》第二条：
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
2、计税依据
《房产税暂行条例》第三条：
房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
3、税率
《房产税暂行条例》第四条
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
4、房产
《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[87]财税地字第003号）第一条：
“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
5、争议
按道理房产税的范围已经很明确了，但是在实务中总是有各种各样的理解，例如有的针对煤气公司的大罐，有的针对有顶棚的游泳池，有的对楼顶的装饰物等等，具体的以《财政部国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔2008〕123号）为例就可以知道了。
二、房地产公司的房产税
1、纳税时间
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）
一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
2、工地用房
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
3、地下人防
⑵ 2006年1月1日后
《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）：
一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 1 .工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房产原值。 应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%] × 1.2%。 2 .商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 — 80 ％作为应税房产原值。 应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%）] ×1.2 %。 3 .对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 四、本通知自 2006 年 1 月 1 日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86] 财税地字第 008 号 ） 第十一条同时废止。
根据《房产税暂行条例》第二条对于纳税义务人的规定，房产税由产权所有人缴纳。当地的人防部门肯定在房产所在地，同时不存在产权未确定及租典纠纷未解决的，因此人防部门是房产税的纳税义务人。开发单位只是地下人防的使用部门；在对外转租的情况，使用转租的规定。
4、售楼处
根据前面的整理，售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：
⑵ 单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
⑶ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售； ⑷ 利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租； ⑸ 租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。
根据售楼处的来源不同，分别适用不同的房产税政策。
三、特殊情况
1、无租金房屋
⑴ 《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第七条：
纳税单位和个人无租使用房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。
2、企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产
企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
3、房产原值
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。 《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》（财税地[1987]28号）第一条： 关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题。经研究，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。 《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）
一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。?
二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。?
三、城市房地产税比照上述规定执行。?
四、本通知自2006年1月1日起执行。《财政部 税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》 (〔87〕财税地字第028号)同时废止。
4、共有财产
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条：
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
5、转租
⑴ 发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。
⑵ 发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税。
根据房产税的规定，直接按照租金全额计征房产税。但根据《房产税暂行条例》第二条，纳税义务人包括的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，不包括出租/转租人。
⑶ 对于转租收入不征收房产税。
例如：《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，应产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
四、免征房产税
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第一款）
但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 （财税地字[1986]第008号第六条）
人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。（财税地字[1986]第008号第三条）
这里的“自用的房产”，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。（财税地字[1986]第008号第六条）
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第二款）
实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。（财税地字[1986]第008号第四条）
由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。（财税地字[1986]第008号第五条）
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税（暂行条例第五条第三款）
宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。（财税地字[1986]第008号第六条）
公园，名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院，饮食部，茶社，照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。（财税地字[1986]第008号第二十二条）
4、个人所有非营业用的房产免征房产税（暂行条例第五条第四款）
个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。 （财税地字[1986]第008号第十三条）
个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。（财税地字[1986]第008号第十二条）
5．对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。。（国税函[2001]770号）
6．经财政部批准免税的其他房产（暂行条例第五条第五款）
⑴
损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。（财税地字[1986]第008号第十六条）
⑵ 对因企业停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市地方税务局批准可暂不征收房产税。但如果这些房产转让给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应照章纳税。（财税地字[1986]第008号第二十条）
⑶ 房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。（财税地字[1986]第008号第二十四条）
⑷ 在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交换或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。（财税地字[1986]第008号第二十一条）
⑸ 为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。（财税地字[1986]第008号第十一条，2006年1月1日起被财税[2005]181号代替。）
(6) 对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益，但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。 （财税地字[1986]第008号第十八条）
⑺ 从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民用房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营利用房，是否给予照顾，由各省、自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。
⑻ 对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。（《财政部国家税务总局关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》财税[2006]100号）
⑼ 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。对营利性医疗机构自用的房产，自2000年起免征房产税3年。（财税[2000]42号）
⑽ 老年服务机构自用的房产。(财税[2000]97号)
老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。
⑾ 从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 （财税[2000]125号）
⑿ 对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在现邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。(国税函[2001]379号)
⒀ 未开征地区免税。在未开征地区范围之内的工厂、仓库，不征收房产税。(财税地[1986]8号)
⒁ 集贸市场减免。工商行政管理部门的集贸市场用房，由各省、区、市根据具体情况暂给予减征或免征房产税。(财税地[1987]3号)
⒂ 个人住房免税。个人以标准价向单位购买公有住房，以及通过集资、合作建房等形式取得住房，用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税。(财综[1992]106号)
⒃ 铁道部企业房产免税。铁路运输、工业、供销、建筑施工企业，铁道部直属铁路局的工附企业和由铁道部自行解决工交事业费的单位，其自用房产，免征房产税。(财税[1997]8号)
⒄ 劳改劳教企业免税。对由国家财政拨付事业费的劳改劳教单位，免征房产税。对经费实行自收自支的劳改劳教单位，在规定免税期满后，实行下列税收优惠：(财税地[1987]21号、财税地[1987]29号)
对少年犯管教所的房产，免征房产税；
对劳改工厂、劳改农场和生产规模较大的监狱，凡作为管教或生活用房产，免征房产税。凡生产经营用房产，照章征税；
对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少数用于生产经营的，可全部免征房产税。
⒅ 农民居住用房产，免征房产税。(国税发[1999]44号)
⒆ 对批准从事采集、提供临床用血的血站，自用的房产，免征房产税。(财税[1999]264号)
⒇ 对主要从事应用基础研究或向社会提供公共服务的非营利性科研机构自用的房产，免征房产税。(国办发[2000]78号)
（21）从2000年11月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带销户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征房产税。(财税[2000]125号)
（22）从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，房产暂减按4％的税率征收。(财税[2000]125号、财税[2008]24号)
（23）对经国务院批准成立的中国信达、华融、长城和东方等4家资产管理公司及其分支机构回收的房产，在未处置前的闲置期间，免征房产税。(财税[2001]10号)
（24）对大连证券在清算期间自有的和从债务方接收的房地产、车辆，免征房产税、土地使用税和车船使用税。(财税[2003]88号)
（25）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。(国税发[2003]89号)
（26）对经国务院批准的原国家经贸委所属242个科研机构和建设部等11个部门所属的134个科研机构，以及经科技部、财政部、中编办审核批准的国务院部门(单位)所属社会公益类科研机构中，转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起，5年内免征科研开发自用房产的房产税。(财税[2003]137号)
（27）从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销金融机构及其分支机构(不包括所属企业)，清算期间自有的或从债务方接收的房产，免征房产税。(财税[2003]141号)
（28）对铁道部所属铁路运输企业自用房产，继续免征房产税。从铁路系统分离出来的和铁道部所属的其他企业包括工业、供销、建筑施工企业等，从2003年1月1日起恢复征收房产税。(财税[2003]149号)
（29）对中国东方资产管理公司接收港澳国际(集团)有限公司的资产，免征房产税。对港澳国际(集团)所属内地公司在清算期间自有的和从债务方接收的房产，免征房产税。(财税[2003]212号)
五、减免税
1、实际税负
应当说房产税的税负是很高的，不管是依照房产余值计算缴纳的（名义税率1.2%，一次减除后大都为0.84%）还是依照房产租金收入计算缴纳的（税率为12%，相比较营业税才5%）。
以房产税税负最终的酒店行业为例，国税发[2005]173号下发后，有的酒店缴纳房产税的金额甚至要比营业税还要高，成为了第一税种。
2、减免税的规定
《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]第008号第十八条：
房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。
3、实际缴纳比例
由于房产税的税负以及各地减免税的权利，房产税就成了企业与当地税务部门博弈的一个焦点。各地的实际要求情况各不相同，媒体上也会突然一惊一乍的爆出例如某某地区集中收缴欠交的房产税上亿元的报道。不过随着今年情况的变化，房产税的要求也越来越严格了。
六、 土地使用权的争议
1、会计准则的变化
⑴
2001年《企业会计制度》第四十七条：
企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；
企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
⑵ 2007年《企业会计准则第6 号—无形资产》应用指南第六条：
土地使用权的处理 ：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
⑶ 《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南第二条第三款：
首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号——无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号——无形资产》的规定处理。
2、房产税的规定
《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字【1986】8号第十五条：
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
3、具体的情况
从以上的资料可以看出，由于新会计准则的实施，对于土地使用权的核算有所变化，相应的对房产税的计税依据产生影响。并且由于《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》应用指南的规定，对于同一家企业前后年度的房产税产生了变化。对于这一点，目前没有统一明确的规定，各地执行过程中也有不同的理解，有的继续以固定资产帐簿为准，有的则要求额外加上土地使用权的价值（这里还要分原值和分摊后的净值）。
4、特殊情况
⑴ 土地与房产不配套
这个对于工业企业比较普遍，厂区占地面积很大，只用了一少部分修建办公楼和车间，从配套的角度来说土地与房产不完全配比的。对于这种情况使用新准则的当然不算问题，但对仍使用会计制度的企业来说，也是一个麻烦。
⑵ 商品房与自建
前面说的是纵向比较，这里再说一下横向比较。同样的厂房，同样的土地，如果是自建，按照新会计准则可以区分；如果是外购，难以合理分配的，则应当全部作为固定资产。这样子，就存在纳税情况不平等的情况。
相类似的情况，也存在开发单位自用商品房的情况，感兴趣的可以自己研究一下。
⑶ 双重征税
这个是一个老话题了，土地使用税和房产税有一定的重合点（不是完全重合），因此存在双重征税的情况，以购买的房屋为例，既缴纳了房产税，又需要缴纳分摊的土地使用税。
常用文件：
1、《中华人民共和国房产税暂行条例》；
2、《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字[1986]第008号；
3、《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》[87]财税地字第003号；
4、《财政部税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》财税地[1987]28号；
5、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》国税函发[1993]368号；
6、《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发[2003]89号；
7、《财政部 国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》财税[2004]140号；
8、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》国税发[2005]173号；
9、《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税[2005]181号；
10、《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税》〔2006〕186号；
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发表于 2008-12-13 14:31:35
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