合作建房如何税务处理？

xiaofengcpa

专家你好：我公司是房地产开发公司，现开发一项目涉及到合作建房问题。情形如下：

我公司只提供土地，另一合作提供建设，建成后，开发产品进行5：5分配，然后再各自进行销售，合作方是建筑施工企业。

国税发[2006]31号文件（以下简称31号文件），

　　开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额

　　

　　为了更好理解我的处理方式，我假设案例如下：项目建成后，合作方共发生建设成本1200万元，合同约定，房产建成后，合作方得4000m2，剩余归房地产公司所有，当年开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2.

　　具体处理如下：

　　1.收到合作方的建筑发票时

　　借：开发成本1200万

　　　贷：应付帐款———合作方1200万元

　　2.分配开发产品时

　　借：经营成本1120万[（4000）×2800=1120万]

　　　贷：开发产品1120万

　　同时结转收入：

　　借：应付帐款———合作方1200万元

　　　贷：经营收入1200万

　　3.计提营业税

　　借：营业税金及附加66.6万

　　　贷：应交税金———应交营业税66.6万

　　1200－1120－66.6=13.4万元应计入房地产公司当期应纳税所得额

开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。

　　

此差额计入当期应纳税所得额，是房地产开发公司的纳税义务吗？

对此环节的的营业税，我的处理有点把握不准，请专家帮指点一下。

由于合作方再行销售时，只能以地产公司名义对外开具开发票，假如合作方全部销售收入为3000万，我的处理如下：

借：银行存款
3000万

贷：其他应付款 ———合作方
2254.245万元

应交税金———代扣代缴税金
745.755万元

税金：营业税及附加166.5万元，土地增值按税率2%预征，税金为60万，企业所得税（3000-1200-166.5-60）万元*33%=519.255万元，税金合计：745.755万元。

迫切请专家帮助指点！特别是双方在营业税方面，国税函发[1995]156号文件我理解不清。

这各合作建房，究竟如何税务处理？非常感谢！

银河飞雪

这样做有一个嫌疑，转移利润

相当于你把3000-1200＝1800万元的利润转移到了建筑公司手里

房地产公司逃掉了很大一部分土地增值税

银河飞雪

一般来说，50％的房产分配给了合作方，产权应该产生转移了，不应该再由房产公司来开具发票了啊，人家的房子转让却要房产公司来开发票，也是其中的一个问题

xiaofengcpa

在实际工作中确实存在没有成熟的操作模式，特别是，合作方都是以房地产公司对外开具发票的，如果过户就涉及到二手房交易了。就像地产公司以房抵债，一般都不过户，由施工找客户卖出去，以房地产对外开具发票的。
大连地税对此问题作出如下回答：
关于合作建房问题；“以房抵工程款”土地增值税问题；房地产开发企业涉税问题  
2007-10-24   [来源]流转税管理处、财产与行为税管理处、企业所得税管理处   

　　问题:我公司是房地产开发公司，现开发一项目涉及到合作建房问题。情形如下：我公司只提供土地，另一合作提供建设，建成后，开发产品进行5：5分配，然后再各自进行销售，合作方是建筑施工企业。国税发[2006]31号文件（以下简称31号文件），　　开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：? （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额　　　　为了更好理解我的处理方式，我假设案例如下：项目建成后，合作方共发生建设成本1200万元，合同约定，房产建成后，合作方得4000m2，剩余归房地产公司所有，当年开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2. 　　具体处理如下： 　　1.收到合作方的建筑发票时 　　借：开发成本1200万 　　　贷：应付帐款???合作方1200万元　　2.分配开发产品时 　　借：经营成本1120万[（4000）×2800=1120万] 　　　贷：开发产品1120万 　　同时结转收入： 　　借：应付帐款???合作方1200万元 　　　贷：经营收入1200万 　　3.计提营业税 　　借：营业税金及附加66.6万 　　　贷：应交税金???应交营业税66.6万 　　1200－1120－66.6=13.4万元应计入房地产公司当期应纳税所得额开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。　　此差额计入当期应纳税所得额，是房地产开发公司的纳税义务吗？ 对此环节的的营业税，我的处理有点把握不准，请专家帮指点一下。 由于合作方再行销售时，只能以地产公司名义对外开具开发票，假如合作方全部销售收入为3000万，我的处理如下： 借：银行存款 3000万 贷：其他应付款 ???合作方 2254.245万元 应交税金???代扣代缴税金 745.755万元税金：营业税及附加166.5万元，土地增值按税率2%预征，税金为60万，企业所得税（3000-1200-166.5-60）万元*33%=519.255万元，税金合计：745.755万元。 迫切请专家帮助指点！特别是双方在营业税方面，国税函发[1995]156号文件我理解不清。这种合作建房，究竟如何税务处理？

　　答复:流转税管理处：关于合作建房问题有很多类型，涉及营业税也很复杂，单纯根据上述简单文字叙述不能给以准确答复，请提供你单位合作建房相关合同，我们将根据合同情况对涉及营业税问题给以具体答复。
　　财产与行为税管理处：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、实施细则及其他有关政策规定：此类“联建行为”属于“以房抵工程款”行为，应当以房地产开发企业为主体，按整个项目为单位进行土地增值税预征和清算。
　　企业所得税管理处：依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）第四条规定，你公司该项业务不属于合作建造开发产品，而是以房抵顶工程款行为，你公司应按合同约定的开发产品分配时间视同销售实现，按规定确认收入计算缴纳企业所得税；当对方以你公司名义销售房屋时，你公司应就所售房屋价值扣除相关视同销售金额和相关税金后，计算缴纳企业所得税。提供建设方分得房屋后，应同时按规定确认收入，计算缴纳企业所得税。

威海本溪人

版主的解答非常专业，辛苦了

zznina

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