简单解读国税函[2008]875号文

许仙

下面从房地产行业的角度简单解读：
一、满足收入的条件
（一）875号文的规定
企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3.收入的金额能够可靠地计量；
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。


（二）收入会计准则的规定

销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

3、收入的金额能够可靠地计量；

4、相关的经济利益很可能流入企业；

5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

两者最大的不同在于875号文少了一条：“相关的经济利益很可能流入企业”，体现了税法的强制性。

（三）31号文的规定

31号文首先确认了完工的条件，然后确认完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。

另外，在所得税实施条例和31号文中都规定了分期收款和分成方式的收入规定，但是在875号文中对这两种方式都没有提及。

二、销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入

31号文和后来的299号文，都规定了房地产开发企业在于收款的时候，需要按比例预交所得税。

但是，875号文中只规定了“除企业所得税法及实施条例另有规定外”，对于国税发和国税函之类的公文，在新所得税法下效力如何，875号文没有提及。

三、销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入

31号文中对于委托销售有着更加详细的规定，并提出了以“已销开发产品清单”作为确认收入的依据，并对清单的内容、报送时间做出了明确的规定。

四、销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。

这一条本来是规定商业企业的，但是房地产企业也能靠上的业务就是动迁补偿中的“回迁”了。如果基层税务局真地按照这一条去要求开发企业，那就复杂了。

五、销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。

1、抵扣依据的问题：现金折扣是没有专用发票的，并且也不能开出收据（因为没有收到钱），所以只能根据当时签署的合同、具体收款的时间、以及企业内部自制的审批单据作为依据了。

不知道我的个人理解对不对。

2、通常房地产企业接触的现金折扣比较少，但是由于现在的市场环境和企业的资金链问题，以及开发单位不想明面降价的现实，恐怕会越来越多的。

六、企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。

本来这一条同房地产企业的关系也不大，但是受其启发想起了一些具体的房地产业务。在房地产销售过程中，经常会由于房屋质量、时间等违约问题进行赔偿，对于赔偿的处理一般都很麻烦，涉及到是否代扣代缴个人所得税、营业税之类的，并且通常无法取得正规的发票。但是，如果是销售折扣，是否能好一些呢？只是提出一个建议。

七、企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；

本来这一点同房地产企业是没有直接关系的，但由于《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税[2006]177号）中代扣代缴义务人的规定，以及代扣代缴后发票的开具以及目前以票控税的政策，又变得有一定的联系了。不得不说，税法太复杂，会计太难做了。

具体的营业税纳税义务时间详见177号文。

八、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

这一条很关键：

1、对于房地产企业，经常出现买房子送空调等情况，根据这一条，终于明确空调部分不用视同收入了，总销售收入不变，但分解成房屋销售的收入和空调销售的收入，各自对应相应的成本。不过，这样子空调的成本也就不是销售费用了；

2、对于房地产企业，经常还有买房子送阁楼等情况，对于这种情况如何确认其公允价值，如何确认阁楼的成本，再仔细研究哈；

3、与828号文的区别

“二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
　　（一）用于市场推广或销售；

（六）其他改变资产所有权属的用途。”

这两条一打眼看上去，貌似矛盾。

不过我的感觉是，参照销售折让的规定，在销售的同时确认买一赠一等方式组合销售的，适用875号文；分两次确认的，就只能确认828号文了。个人理解哈。

4、根据土地增值税有着详所得税看齐的传统，不知道这一条变换到土地增值税的时候，会有什么具体的规定。

xiaoxu_512

学到...很不错的文章...你叫许仙,俺叫许多....有不明白的地方以后请多关照

晕人

“五、销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。”现在就是碰到这个问题了，给客户现金折扣，客户不可能再反过来给房地产企业开票吧，怎么办？？