关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知

银河飞雪

转发《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》的通知

泉地税发[2008]46号

各县（市、区）地方税务局、市地方税务局各直属单位：

现将《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》(闽地税发〔2008〕64号)转发给你们，并就有关问题明确如下：

一、关于土地增值税预征率的问题

从2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、别墅按5%预征率预征土地增值税。

对不是以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的房地产开发项目，采用单项预征率预征土地增值税。

二、关于“四项开发成本”预警值管理的问题

（一）前期工程费(包括规划、设计、勘察、测绘、“三通一平”等费用)和基础设施费(包括道路、供水、供电、排污、照明、环卫、绿化等费用)两项成本采用按实列支的方式进行管理。

（二）建筑安装工程费预警值

1、普通建筑安装工程费（以我市2006年建安造价作基数)

（1）无修筑地下车库及人防设施

7层以下(含7层)多层建筑 每平方米900元；

8-17层小高层建筑 每平方米1200元；

18-27层高层建筑 每平方米1400元；

28层以上高层建筑 每平方米1600元。

（2）有修筑地下车库及人防设施

7层以下(含7层)多层建筑 每平方米1050元；

8-17层小高层建筑 每平方米1400元；

18-27层高层建筑 每平方米1600元；

28层以上高层建筑 每平方米1800元。

分阶段(按竣工时间)预警值：2006年12月31日以前以上述基数为最高限；2007年1月1日至2007年12月31日以上述基数乘以1.1的系数为最高限；2008年1月1日以后以上述基数乘以1.3的系数为最高限。以后市局将根据物价变动情况对系数作不定期的调整。

2、对于房地产项目中精装修房的装修费用，采用按实列支的方式进行管理。

（三）开发间接费用包括职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等，采用固定比例的方式进行管理，按不包括本项费用在内的其他房地产开发成本总额的3%设定预警值。

三、关于土地增值税扣除项目金额的分摊办法

对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按下列方式计算分摊：

对取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费按销售金额计算分摊，建筑安装工程费按可售面积计算分摊(有挑高的店面－可改造为夹层的，分摊的可售面积可加计50%)，其他扣除项目按可售面积计算分摊。

四、关于房地产开发企业土地增值税核定征收的问题

对2003年1月1日以后符合应清算条件的房地产开发项目，应严格管理，要求原则上必须按规定进行土地增值税清算，对个别项目确实需要实行核定征收土地增值税的，应经县级局审核后上报市局审核确认，方可实行核定征收。

五、关于中介机构参与清算鉴证的问题

各地要以总局印发《土地增值税清算鉴证业务准则》为契机，在坚持自愿的基础上，引导自身不具清算能力的纳税人委托中介机构参与土地增值税清算鉴证工作，以减轻清算的工作量。对2002年12月31日前符合清算条件的房地产开发项目可鼓励纳税人委托中介机构参与土地增值税清算鉴证工作。

请一并贯彻执行。

二〇〇八年五月二十六日