福建省地方税务局、国家税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知

银河飞雪

福建省地方税务局、国家税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知

闽地税政三[1996]5号

各地、市、县（区）国家税务局、地方税务局，省、地（市）国家税务局直属分局、稽查分局，省、地（市）地方税务局直属分局、稽查分局、省税校：

为了搞好土地增值税征收管理工作，依据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《条例》、《细则》）规定，并结合我省实际情况，现就土地增值税征收管理有关问题通知如下：

一、纳税申报

（一）从事房地产开发纳税人的纳税申报

凡从事房地产开发与建设以及从事新建房及配套设施开发项目的纳税人，均应在取得上述开发项目后30日内向房地产所在地主管税务机关填报项目登记表，并同时提交有关资料。

纳税人一次性转让每一计税项目房地产的，纳税人应在转让房地产合同签订之日起七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

纳税人对每一计税项目的房地产分多次转让而难以在每次转让后的七日内申报的，经房地产所在地主管税务机关核准，可于月后10日内，将上月同一计税项目转让的房地产合同汇总后，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

纳税人在项目全部竣工结算前预售房地产的，应于月后10日内，将上月同一计税项目转让的房地产合同汇总后，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

上述纳税人在办理纳税申报时，应同时向税务机关提供下列证件和资料：

1、土地权属证明。

2、土地转让、房产买卖合同。

3、与转让房地产有关的资料。主要指与房地产开发有关的财务会计报表及有关凭证，包括：

第一、取得土地使用权所支付的金额。如果土地是通过有偿出让方式取得的，应提供土地使用权出（受）让合同；如果是通过转让方式取得的，应提供土地使用权转让合同。

第二、房地产开发成本方面的有关财务会计资料。

第三、房地产开发费用的资料。

第四、按国家规定交纳的有关税、费，应提供缴款凭证。

第五、其它与房地产有关的资料。如计委批准立项时审批的项目设计任务书（项目可行性报告），房地产开发项目的预、概算，房地产开发项目的承包、发包合同等。

4、根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

（二）其它纳税人的纳税申报

其它纳税人应从签订转让房地产合同之日起七日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告，与房地产转让有关税金的缴款凭证，以及其它与房地产有关的资料。

其它纳税人如有以下转让行为的，应从签订房地产转让合同之日起七日内报房地产所在地税务机关备案：

第一、国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。

第二、因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。并同时提供政府规定其搬迁的有关文件。

第三、转让已居住三年以上的房地产。并同时提供开始居住时间的证明。

二、纳税地点

土地增值税纳税地点是房地产的所在地，即房地产座落地。

纳税人是法人的，当转让的房地产座落地与其机构所在地或经营地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产座落地与其机构所在地或经营不一致时，则应在房地产座落地所管辖的税务机关申报纳税。

纳税人是自然人的，当转让的房地产座落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让房地产座落地与其居住地不一致时，在办理房屋产权过户手续所在地的税务机关申报纳税。

三、计算与核定应纳税款

纳税人转让每一计税项目的房地产是一次性交割、付清价款的，应按《条例》、《细则》及有关规定计算缴纳土地增值税。

纳税人转让每一计税项目的房地产采取分期分批收款方式的，可先计算出应纳税总额与转让房地产总收入的比例，在每次收款时，按每笔收入乘以该比例计算每次应纳税款。

对转让未竣工结算的房地产预征土地增值税的，可按预售合同中确定的转让收入作为计税收入，按房地产开发的预算成本作为扣除项目金额，计算预计的应纳税额。也可用当地的平均预征率计算预征（平均预征率另行下文）。平均预征率的具体适用比例可在省地税局制定的平均预征率幅度内，根据当地的具体情况，联系建委、土地、物委等有关部门确定，并可定期调整。

对已竣工的房地产，每一计税项目分多次转让的，可比照使用预征土地增值税的平均预征率计算预征。

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方法计算分摊。

当税务机关认定纳税人提供的转让收入或扣除项目金额不能作为计税依据，或转让已使用的房屋及建筑物，必须进行房地评估时，纳税人必须提交由政府批准设立的房地产评估机构按《条例》和《细则》规定进行房地产评估所得出的报告。评估价格须经房地产所在地主管税务机关确认。

四、税款征收

土地增值税纳税人在收到缴款通知书后，应在税务机关规定的期限内缴纳税款。其他纳税人或税源零散的土地增值税，可委托房地产管理等部门代征。

五、纳税清算

凡预征土地增值税的纳税人，应于每一计税项目全部转让结束时的10日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税清结算，详细填写土地增值税纳税清（结）算表。税务机关审核后，根据应征税款与已征的税款，计算应补缴或应退税款。

六、办理产权变更手续

纳税人转让的房地产，不论是应税项目或是免税项目，均应凭主管税务机关出具的已纳税或免税证明办理权属变更手续。房地产管理部门在办理权属变更手续时，如发现纳税人未按规定纳税或纳税申报不实，应立即移送主管税务机关，补缴或调整应纳土地增值税税额。

七、处罚规定

纳税人未按规定纳税申报和提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房地产买卖合同，房地产评估报告、其它与转让房地产有关资料的以及不如实申报房地产交易额及扣除项目金额造成少缴未缴税款的，按照《征管法》的有关规定进行处理。

各地在执行中有遇到问题请及时报告。