再谈层高系数法在土增清算中的应用

银河飞雪

一、层高系数法的计算步骤

1、计算项目的层高系数

   在纳税人的同一项目(包括不同类型房地产)中，选取住宅的层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，则以1为系数；其他类别的用房层高高于住宅层高的，就需要按其他类别用房层高和住宅层高的比例，然后计算出其层高系数。公式如下：某类型用房层高系数＝该类型用房的层高数÷住宅层高。

2、计算项目的总层高系数面积

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   （1）某类型用房总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)

   （2）某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

   某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积

二、层高系数法的使用效果

【案例】

   某房地产企业建造一栋建筑，总建筑安装费用为6500万元。1—3层为商铺，每层高5.6米，总可售建筑面积3000平方米，销售单价3万/平方米；4—13层为普通住宅，每层高2.8米，总可售建筑面积10000平方米销售单价1万/平方米。住宅和商铺都已销售完毕，进行清算。

1、建筑面积法

(1)总建筑安装费6500（万元）

(2)总可售建筑面积=3000+10000=13000（平方米）

(3)单位建筑面积建筑安装费=6500÷1.3=5000元/米

(4)普通住宅的建筑安装成本=0.5×10000=5000（万元）

(5)商铺的建筑安装成本=0.5×3000=1500（万元）

2、层高系数法

(1)总建筑安装费6500（万元）

(2)总层高系数可售建筑面积=3000×2+10000=16000（平方米）

(3)单位层高系数建筑面积建筑安装费=6500÷1.6=4062.5元/米

(4)普通住宅的建筑安装成本=0.40625×10000=4062.5（万元）

(5)商铺的建筑安装成本=0.40625×6000=2437.5（万元）

    比较1、2的计算结果可见，层高系数法计算的商铺建筑安装成本大于建筑面积法计算的商铺建筑安装成本，由此层高系数法下商铺的土地增值税比建筑面积法下商铺的土地增值税少。与之相反，层高系数法下普通住宅土地增值税比建筑面积法下普通住宅的土地增值税大。

    根据以上的计算，我们引申一下，在商铺自营的情况下，采用层高系数法使得更多的成本堆集在商铺上，销售的普通住宅承担的土地增值税就比建筑面积法下更多一点，因此，开发商在决策商铺自营的情况下，谨慎选择层高系数法。

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