开征物业税对中国房地产经济的影响

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一、开征物业税对房地产业的宏观需求和供给有较大的影响 　　一是房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程，如果课税，将会影响房地产商品的供给，从而也可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用。从理论上说，对房地产的开发和销售环节开征新的税种或提高原有税种的税率，可以提高房地产开发的成本，降低利润。但是，税收的作用到底有多大，还要受制于房地产市场供求状况的影响。据测算，1998—2002年，我国商品房的需求价格弹性和供给价格弹性都大于1，说明在现阶段，需求和供给都不存在瓶颈。同时，需求价格弹性大于供给价格弹性，这说明，房价主要是由需求决定的。另外，需求的价格弹性大于0，这说明住房需求随着价格的提高而提高，表明住房的财富效应在中国非常明显。也就是说，在我国目前房地产市场供小于求的状况下，税费负担比较容易转嫁给购房者，从而提高房地产的价格，住房需求随之提高，并不会影响到房地产开发商的利润，这就使得税收在房地产开发和销售环节的调控作用大打折扣。比如，2004年杭州为了制止房价过快上涨、抑制炒房行为，曾规定对二手房交易比照“财产转让所得”项目征收20％的个人所得税，但实施效果并不理想，杭州楼市也并未因此走上一条平稳发展的道路。 　　二是房地产流通(转让和出租)阶段是房地产价值的实现环节，国家应该利用税收手段参与价值的分配，通过征税，一方面可以影响房地产市场的供给和需求，另一方面也可以抑制某些房地产投机行为。在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税及附加，增加了房地产企业的税收负担，其结果，一方面提高了商品房的价格，抑制了市场需求，另一方面，如果市场需求水平低，对税负转嫁的承担能力较弱，缩减了房地产的利润空间，反过来又阻碍了市场供给。在房地产购买环节对购房者征收契税，将增加购房者的购房成本，从而使消费者的有效需求减少，同时也将影响到房地产商品的供给水平。现行税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房地产保有环节税种较少，税负较轻。 　　在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达得税、个人所得税、城乡维护建设税、城镇土地使用税、土地增值税、教育税附加等。收费就更多，各个地方也参差不齐，这无形中增加了建房成本，也助长了不正之风。而在房地产保有阶段，只有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税和耕地占用税等4种税，而且是在一次减除原值10％—30％之后征收。这种“轻保有、重流通”的局面，一方面相当于给了土地保有者以无息贷款，导致了土地利用的低效率；另一方面，使得国分配，导致财政收入的流失。而“重流通”的局面，则抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。相反，在房地产转让和购买环节的税收优惠政策，则可以促进住房市场的供求平衡。对转让国有土地使用权及其地上建筑物、附着物所取得的增值收入开征土地增值税，对抑制房地产业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展，具有积极的作用 　　三是充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用，有力地控制房地产市场的投资性需求。 　　房地产保有阶段课税，可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。理论上，城镇土地使用税可以在乎抑地价、打击土地投机行为方面起到重要的作用，有利于促进土地使用者合理、节约地使用土地，提高土地使用效益。另外，从鼓励合理使用土地资源的角度看，开征土地闲置税是有必要的，这也是许多国家已经开设的税种，我国目前《城市土地管理法》所规定的“土地 闲置费”与其作用相似。 　　我国目前的房地产市场的强劲需求，很大一部分是投资性需求，所以要控制房地产市场过热，如何有效地降低这部分需求，就成了宏观调控政策研究的重点。税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费和保有环节我国目前税收在这两个环节做得并不好，在消费环节并没针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策，而在保有环节，我国房地产税中较少，税负较轻，使得购房者的房地产保有成本较低，不利于抑制房地产投机行为。 　　当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策；可以用个人所得税的纳税总额按比例减免的方式，可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式；如按单人纳税购房减免30万—50万元限额，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。在保有环节，首先要改变房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的计税依据，按房地产评估价值作为计税依据，以客观反映房地产价值和纳税人的负担水平；其次，要对居民的投资性购房征收较高的房产税、城镇土地使用税和耕地占用税，提高其保有成本，降低其收益预期，从而抑制过高的投资性需求，促进房地产市场的健康发展。 　　总之，随着物业税的征收，可以抑制房地产的需求，改善房地产的供给，促进经济的健康稳定的增长。但地区间的房地产市场可能出现美国学者研究出现的现状：在经济发达的行政区域中，物业税使资本流出该地区，从而降低了当地生产要素（土地和劳动力）的生产力以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋和商品的价格。与此同时，资本被吸引到经济欠发达的地区，从而使该地区的工资和土地价格上升，并使房屋和商品的价格下降。 　　二、物业税对规范房地产税费的影响 　　目前我国房地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献GDP占我国GDP总额的比重，平均税负高于国内其他行业，也高于世界其他国家的房地产行业。 　　一是我国房地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献GDP占我国GDP总额的比 重，平均税负高于国内其他行业，也高于世界其他国家的房地产行业。根据《中国税务年鉴(2003)》和《中国统计年鉴(2004)》的数据，2002年我国房地产行业缴纳税收633．765亿元，占当年税收总额16996．6亿元的3．73％；2002年我国房地产行业贡献GDP达2098．2亿元，占当年GDP总额104790．6亿元的2％。可见，我国房地产行业在税收上进行了超额的贡献。与国外房地产业进行比较。以美国为例，1993年全国房地产企业的非联邦所得税税负率(税金／销售收入)为4．6％，而同年全美各行业370万家企业的联邦所得税税负的平均水平为1％，即使房地产企业税负略高一些，其税负总水平亦不过6%。加拿大是世界上有名的高税负国家，但其房地产企业税负亦不过11．3％。相比之下，我国的房地产业税负比世界上某些发达国家还要高。 　　二是税种间重复设置，难以体现税收中性原则，给经济运行带来了额外的负担。 　　所谓重复课税，是指国家对同一课税对象或税基，在同一纳税期间，课征性质相同或相似的税。按照这一定义，我国现行房地产税制中存在的重复课税主要有：对土地课税设置土地使用税和耕地占用税两个税种；对房屋租金收入既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；对房地产转让既按取得的纯收入征收33％的企业所得、房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要缴纳印花税，又要缴纳契税。 　　三是租、税、费体系混乱，以费抵税的现象特别突出，限制了税收宏观调控功能的发挥。我国目前的商品房价格的一般构成为：地价及税、费三大项成本约占总成本的50%，建安成本月占总成本的35%，利润占15%左右。据国土资源部的报告，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％—40％，远远高于其他行业的平均利润率水平。根据调查，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17．1％，高于一般利润水平，其中最高的在二、三环道路之间，达到了20．4％。如以税代租。如城镇土地使用税、房产税等都存在着部分以税代租的现象，其中尤以城镇土地使用税最为突出。如以费代税。如《城市土地管理法》第25条规定的土地闲置费存在以费代税现象，它实际上是一种惩罚性的行为税，相当于我国台湾省的空地税和法国的非建筑地税，其开征并非因提供相关服务而产生，也无须补偿，因而是一种典型的税而不是费。如以税代费。如城市维护建设税实际是向享受城市建设设施利益的从事生产经营的企业、个人征收的一种费。如以费挤税。据有关规定，现行房地产收费主要有三类：即土地使用费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。据典型调查，目前各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60—180多项，其中税仅有12种左右。可见，费大于税的现象是非常严重的。另据调查估算，1998年房地产行业各项收费大约在1200亿—1500亿元，而1998年来自房地产的税收总额仅为450亿元左右。可见，以费挤税的问题十分突出，清费改税势在必行。我国房地产业现存的名目繁多的收费项目，使得房地产业不堪重负，提升了居民的购房门槛，妨碍了房地产业的健康发展。 　　针对这些情况，通过开征物业税，可以规范和重构促进房地产业健康发展的租税费制度。 　　一是规范土地出让金的管理制度。 　　由前文分析可知，我国目前商品房价格构成中的地价、税、费和利润所占比重均比国外高很多。可见，要降低我国商品房的价格，地价、税、费和利润都有下调的空间。又据国土资源部对我国重点地区和主要城市2003年地价的动态监测报告显示，北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%—40%之间，北京住宅用地站商品住宅的价格比例约为35％。可见，地价已经达到了建安成本的比例，改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费)，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的价格，提高房地产市场青岛、江苏昆山等率先试行年租制的地方已经取得了显著成效。2000年深圳市率先以立法形式推出年租制体系。改革后的土地年租金将改在并入物业税统一征收。 从现阶段看，如果保持既定的土地所有权制度，一方面要规范政府土地转让制度，增加土地转让的公开与透明，另一方面则应引入财产税作为地方政府的主体税种，改变地方政府的行为和环境，促进预算管理、税收政策管理与财政管理体制的进一步完善和改革，优化资源配置。 　　笔者提出：在推进物业税制度中，逐步将土地出让金纳入物业税是改革的方向和目标。但是应当分两步走：继续保留土地出让金制度，但在管理形式上，应当由税务机关负责征收，纳入财政管理。第二步，全部纳入物业税管理。 　　二是清理房地产行业乱收费。 　　即取缔不合理、不合法、纯属“三乱”性质的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担；将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，以规范政府行为；将一部分名费实税的房地产收费改为税，如可以将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一次性征收，将土地闲置费改为土地闲置税；对确需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。 　　三、物业税对居民房价的影响 　　很多学者认为，开征物业税后，房价会下降20％到40％。有学者测算，认为如果开征财产税，将使房屋建设成本下降42％反对者认为，决定房价的关键因素是市场的供求，因此，房地产开发成本的降低，不会必然导致房价的降低。即使房地产成本的降低确实引起房地产购买价格的降低，但物业税的开征，会增加房地产的持有成本。房地产使用期限内的总房价增减将取决于购买价格的减少与持有成本增加的净影响。 　　实际上，物业税的开征不会对房价造成特别大的正负影响。因为物业税是从成本的角度影响价格，而住房价格除了土地的供应，价值规律决定的供求关系外，还决定于居民的收入水平，以及由收入水平决定的有效需求，居民对未来房价的预期，很大程度上并不是买今天。而是买明天。温州买房团买房子，不是炒今年和明年，而是赌十年，所以，物业税扭转不了住房消费，特别是住房价格的基本走势和格局。即使开征物业税，也要分步实施，循序渐进。比如先对单位法人统一征收，对个人住房缓一步；先对城镇居民开征，对农村居民缓一步；先对高档住宅开征，对普通住宅缓一步。而且开征之前，要像个人所得税那样，先开一个听证会。因为物业税也跟个人所得税一样，涉及到千家万户的切身利益。 　　物业税的开征会增加居民的税收负担，可能会抑制居民的购房需求。在国外，如美国的第—套住房不征税；我国在设计物业税征收范围时有两个选择，即是抵扣面积还是抵扣第一套住房，还是以面积来计算比较好。二是在一定时期内最好不要对农民自用住房征收。另外，物业税税率一定要低，很多国家在1％上下，我国应当在这个范围比较好。三是计税依据是按照原则还是评估价值，显然按照评估的价格征收比较好。 　　四、物业税对金融的影响 　　物业税所带来的房地产消费者支付形式的变化也会直接影响金融系统的稳定。物业税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性支付变为较低的一次性支付加上未来的多次较小额支付。如果消费者从银行贷款，财产税使消费者的支付从每月较高的付款变为每月较低的付款加上财产税款。在后一种付款方式下，消费者面临付款困难的可能性较小，因为如前所述财产税款和消费者的支付能力是正相关的。所以财产税的实施会减少消费者拖欠付款或停止付款的可能性，从而减少金融系统的不稳定性。