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成本核算不仅影响到资产的计价，而且会影响到收益的计算，是房地产开发企业会计核算的重点，也是房地产开发企业会计核算的难点。以房地产作为主业之一的天洋控股有限公司韩先生更直言道“我几乎翻遍了所有的相关书籍，都没有找到针对房地产行业的成本核算制度。”（见中国会计学会网站邱闽泉《浅谈制定统一成本核算制度的必要性》）。 现行的企业会计准则是以原则导向为基础，没有针对房地产开发企业的成本核算进行具体的规定，《企业产品成本核算制度（试行）》虽对房地产开发企业的成本核算有所涉及，但不够具体，可操作性不强。本课试对房地产开发企业成本核算进行讲解，不足之处望大家批评指导。 一、房地产开发企业成本核算的主要步骤 房地产开发企业成本核算的主要步骤有： 第一步：确定成本核算对象。根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 第二步：确定成本核算项目及其核算内容。根据相关法规政策规定，及其企业具体情况确定成本核算项目及其核算内容。 第三步：确定成本核算期。根据开发产品的开发周期确定成本核算期。 第四步：设置成本核算相关的会计科目。根据成本核算对象、成本核算项目及企业管理要求设置成本核算相关的会计科目。 第五步：成本的归集及分配。按照成本核算对象和成本项目,归集开发成本费用；按照分配原则和分配方法分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本。 第六步：计算开发产品的成本。开设成本计算单，计算开发产品的总成本及单位面积的单位成本。 成本核算对象也称“成本计算对象”，或称“成本对象”，是指为了计算房地产开发产品的成本而确定的，归集和分配房地产开发建设过程中各项成本费用的承担主体。通俗地说，需要计算“谁”的成本，就把“谁”确定为成本对象。 在哲学范畴上，成本核算对象的确定，界定了成本核算的空间范围。 1、成本计算对象分类 成本计算对象，可以分为中间成本对象和最终成本对象。中间成本对象是指累积的成本还应进一步分配的成本归集点；最终成本对象是指累积的成本不能再进一步分配的成本归集点。 2、税法中成本对象的确定原则 31号文中，成本对象的确定原则为： (1)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 (2)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 (3)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 (4)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 (5)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 (6)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 3、最终成本对象确定 房地产开发企业应按地块确定一级成本核算对象，分期开发的项目按各期确定中间成本对象，期内按《建设工程规划许可证审批单》（或《建设工程规划许可证申请附件》）上的“项目名称”（或“建筑物名称”）确定最终成本对象。 4、成本对象实务解析 房地产开发企业可根据满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算，适应成本监控的要求的原则，结合开发项目的地点、产品结构类型、竣工时间、功能、规模、可否经营销售、权益等因素来确定具体成本核算对象。具体如下：
（1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
（2）在同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差别的群体开发项目，可以作为一个成本核算对象。
（3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。
A、成片分期（区或组团）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
B、同一项目有住宅、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
C、同一期、同一区有高层、多层等不同产品结构类型的，还应按产品结构类型划分成本核算对象。 第七步：结转开发产品。将归集在开发成本中的成本结转至开发产品。 | 
发表于 2015-12-15 15:07:55
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