多卖一万却少赚六千是何因？

我的天堂

日前，一位刚搞房地产开发不久的朋友最近刚卖了一套商品房，比此前出售的那套多卖了一万元，却少赚了将近6000元。相同条件的普通标准住房，卖25万元的赚了4万多元，卖26万元的却少赚了5760元。原因何在？

根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免纳土地增值税，达到或超过20%的，全额计征土地增值税。正是因为缴纳的土地增值税不同，造成了多卖少赚的现象。

其中扣除项目金额包括：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）开发土地、新建房及配套设施的成本和费用。（3）已使用过的旧房及建筑物的评估价格。（4）与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，以及视同税金扣除的教育费附加。（5）财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。

该房地产开发公司建造这套普通标准住宅时，取得土地使用权所支付的金额为5万元，房地产开发成本为10万元，按规定允许扣除的房地产开发费用为1．5万元。我给他们做了如下计算：

（一）在售价为25万元，则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20．875万元。

增值额为：25－20．875＝4．125（万元） 增值率为：4．125÷20．875＝19．76%

增值额未超过扣除项目金额20%，免纳土地增值税，该公司净赚4．125万元。

（二）若售价为26万元，则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20．93万元。

增值额为：26－20．93＝5．07（万元） 增值率为：5．07÷20．93＝24．22%

增值额大于扣除项目金额20%，全额计征土地增值税，应纳土地增值税为：5．07×30%＝1．521（万元）

公司净赚：5．07－1．521＝3．549（万元） 因此，虽然售价（二）比（一）高出1万元，公司却少赚了5760 元。