一个很奇怪的问题，需要各位高手帮忙解答

思空星竹

我们老板比较好学，所以土地增值税清算这样的事情老板也能算个大概出来。可是老板得出来的结论是核定征收土地增值税比查账征收更为划算。让我感到很是奇怪，请问各位高手在什么样的情况下核定征收会比查账征收更为划算？？？

财务匪兵

通常情况下，核定肯定最好，省的麻烦，问题是核定率是多少，需要先看

天涯子

你说的太不清楚，我大致测算了些，供参考。假设不能提供金融机构证明（即，开发费用按（土地取得成本+开发成本)*10%扣除）并且不存在免税的情况下；增值率为20%与核定征收率为5%的税负相等，增值率为50%与核定征收率为10%的税负相等，增值率为100%与核定征收率为17.5%的税负相等，我估计核定征收率高于17.5%的可能性不大，所以如果增值率高于100%,选择核定征收比较划算，所以暂时计算这些；另外，根据国税发[2010]53号，核定征收率不得低于5%，所以如果增值率低于20%选择查账征收是比较划算的。

sdmcljg

个人认为：选择核定征收还是查账征收是很慎重的问题，主要考虑以下因素：企业管理与财务会计核算的规范性、会计人员的业务能力和与税局协调关系的能力、税收测算分析的准确性等，更主要的是税局的意愿（执法的自由裁量权选择问题，就是倾向于核定还是查账方式），以上是抽象的分析，具体考虑开发模式、清算筹划与会计核算的票据问题等都是考虑的问题，很难说核定好还是查账好，因为查账有个免征问题，如果普通住宅增值率低于20%免征；利息、开发费用加成扣除问题。如果相同条件下收入固定并且会计核算相对规范的前提下，增值率高于20%的话，如利息票据规范（高于土地成本和开发成本的10%）、三项费用（利息除外，低于土地成本和开发成本的10%）建议采用查账征收，因为毕竟扣除的成本费用较高。如果增值率太高（商业房或其他高增值率商品房项目）如果和税局关系好或能够说服税局采用核定征收的，也是对公司有利的。因此是否采用查账或者核定征收取决于外部条件和内部因素，具体某一项目需要财务部门进行实际测算土地增值税额后再决定采用何种方式。先谋而后动，不能武断的说核定或查账有利问题。仅供参考。

思空星竹

财务匪兵 发表于 2013-9-21 17:58
通常情况下，核定肯定最好，省的麻烦，问题是核定率是多少，需要先看

我们这边的税局规定查账征收普通住房的税率是2%，非普通住宅的税率是4.5%，非住宅的税率是6.5%。              而核定征收普通住宅的税率是5%，非普通住宅的税率是8%，非住宅的税率是10%。所以我一直以来认为查账征收要比核定征收划算，但老板们算的是核定征收比查账征收划算

财务匪兵

思空星竹 发表于 2013-9-22 11:20
我们这边的税局规定查账征收普通住房的税率是2%，非普通住宅的税率是4.5%，非住宅的税率是6.5%。         ...

那个预缴税金不是实际的税金，土增在清算后定下实缴税金，按3个对象来清算，那么你们土增一定要做好提前准备

思空星竹

财务匪兵 发表于 2013-9-22 12:20
那个预缴税金不是实际的税金，土增在清算后定下实缴税金，按3个对象来清算，那么你们土增一定要做好提前准 ...

那土地增值税清算时是按我刚给你发的这个税率点来清算吗？

天涯子

思空星竹 发表于 2013-9-22 15:40
那土地增值税清算时是按我刚给你发的这个税率点来清算吗？

清算时是按  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
是个四级超率累进税率。

思空星竹

天涯子 发表于 2013-9-22 15:54
清算时是按  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项 ...

嘿嘿，谢谢你啊！这个是土地增值税计算方法，我知道了