关于国税发2009 31号文第36条规定的疑问

xiaoyukfwu

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理
企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

营业利润不能税前分配，是指项目清算后，所得税清算后才能分配？还是在年度所得税汇算清缴后或者季度预缴后通过股东会决议即可分配？
案例：A企业联合B企业经营房地产开发，不成立项目公司，协议约定A企业提供土地使用权,B企业提供资金、人员管理在A的名义下进行投资开发，最后约定A企业取得固定利润1.8亿，但是A企业需承担地产项目的各项税费，即A企业1.8亿利润含有各种税费，剩余的利润有B企业取得。B企业从销售收入在投资成本收回前，从A企业转回的钱是否不应该认定分配利润？B企业在收回投资额后再转回项目利润，在、季度或者年度缴纳所得税后通过股东会决议可否认定为转回税后利润，还是要等到项目清算后，整个项目所得税清算完才能分配税后利润？

zhdl

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财务匪兵

成立非法人公司，那么合作建房，就我个人理解来说一切都不成立
理由不一定对，请探讨
非法人制合营公司应等同于合伙制企业，合伙制企业是无限责任的，那么中间土地的转让视为内部资产的划拨。也就是无任何税。

财务匪兵

案例中约定了固定利润，那么A企业将交固定利润的营业税，按转让无形资产税目
而主体企业还要对整个全部销售收入按销售不动产缴纳营业税
所得税：所得税是一个法人税制，那么合营公司又是一个矛盾，应在合营项目清算后确定利润，但是能否按股息走呢，我想还是不能

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xiaoyukfwu

财务匪兵 发表于 2013-8-1 17:04
案例中约定了固定利润，那么A企业将交固定利润的营业税，按转让无形资产税目
而主体企业还要对整个全部销售 ...

可能我先没说清楚，B提供人员和资金在A名义下运作，在外部看来就是A企业在运作，A分配固定利润但是含有税收，税收根据售价不同最后税负也不同，相当A也是承担经验风险的。

xiaoyukfwu

财务匪兵 发表于 2013-8-1 16:55
成立非法人公司，那么合作建房，就我个人理解来说一切都不成立
理由不一定对，请探讨
非法人制合营公司应 ...

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

案例的运作就是A企业以自己为主体联合B企业开发地产项目，未另外成立独立法人公司。

财务匪兵

xiaoyukfwu 发表于 2013-8-2 13:38
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的， ...

合作建房，我一直疑虑很大，也着手策划过一次，问题很多，半途而废。我的不成立指不能适用合作建房中的土地投资方营业税免，就是合作建房的优惠拿不到

财务匪兵

xiaoyukfwu 发表于 2013-8-2 13:38
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的， ...

针对合作建房，我有过一次失败的教训，给我的教训就是，合作建房风险很大，一定要慎重啊