请教房地产企业成本核算中的几个问题

丽人君子

关于代建：根据《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函（1998）554号）规定，房地产开发企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并按施工进度预收房款，工程完工后，办理产权转移等手续，应按“销售不动产”税目征收营业税；   你公司物流园和回迁安置房开发建好后，政府以一定的价格回购，不能属于代建业务，账务处理应按销售不动产进行处理。
项目开发的“前期工程费”中包含征对整个400亩地总平规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、行政规费及规划报建、临时设施等前期工程费用（还有基础设施费用）需要通过什么科目进行归集，并如何在商业市场及代建设项目中分配呢？相关的会计分录如何设置
房地产企业成本、费用类会计科目核算
（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
  贷：银行存款或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
   贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
   贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
   贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
   贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
   贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
   贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
   贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
   贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
   贷：银行存款或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
   贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
              应付工资
              库存材料或设备[1][2]
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
    贷：银行存款
        或库存材料
        或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
    贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
    贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
   贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时
借：开发间接费用
　　　贷：银行存款
　　　   或应付账款
　　　或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
   贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
   贷：开发成本——房屋开发
（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等常常费用
发生的销售费用
借：销售费用
　　　贷：银行存款
　　　   或应付账款[1][2]
　　　3、 如果前期把这三个项目都作为公司的开发项目通过“开发成本”--“开发产品”核算里，那政府回购时该作何处理，把政府回购款作主营收入吗？河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知
　　　冀地税发［2000］93号
　　　二、委托建房征税问题
　　　对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：
　　　（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；
　　　（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；
　　　（三）与委托方事前签订委托代建合同；
　　　（四）不以受托方的名义办理工程结算。
　　　凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　　个人认为应作为营业收入处理，因为它符合营业收入会计确定的特征。

付莉辉

学习了，真好。

ffmon

学习学习

东山（龚政）

针对这种情况，我想补充提问：在营业税、土地增值税、企业所得税中的计税依据、纳税期限分别是什么？

yt215

学习了

阳光季节01

一、首先分清立项工程：一期物流园和回迁安置房 商业市场；二期停车场
二、一期物流园和回迁安置房将来政府回购为代建项目 商业为开发出售
三、前期工程费中能分清的费用就应该进那个项目，不能分清的按土地占地面积或建筑面积分摊，一般确定用那种方式就不会改变
四、做开发成本处理政府回购项目不划算。做为代建项目只赚取施工差价不用交土地增值税，要交建安营业税。税负少的多。

dengwadengwa

学习学习

smile100

同意丽人君子看法。

黄飞龙

已经有人回答的很详细了

monk地产

学习学习