|
商业地产大佬万达再次失利。 2011年3月4日，大连万达集团董事长王健林向媒体透露，证监会已于去年受理了万达商业地产的上市申请，但在目前房地产宏观调控政策紧缩的情况下，地产板块上市的过程未必顺利。业界人士称，如今，受房地产市场史无前例的调控影响，如果两年之内”万达商业地产”的上市计划还不能成功，万达势必付出巨大的代价。 作为中国商业地产的领导者，从“第一代”到“第三代”商业广场，从引入麦格理到上市搁浅，万达模式在迎来荣耀的同时也不断遭遇质疑。 快速扩张下的万达，一直面临着两大难题：一方面商业回报率低、时间长；另一方面，快速扩张所带来的资金压力急需更多融资渠道缓解。 快速扩张 2月25日，位于四川成都市一环路北二段与人民北路交汇处的金牛万达广场奠基。万达表示，该项目将于2012年12月开业。万达对外宣称，该项目占地约190亩，总建筑面积超110万平方米，集大型购物中心、时尚街区、甲级写字楼、SOHO公寓、高档住宅等业态为一体。其目标是将以全新的商业模式打造城市新的商业中心、生活中心和商务中心，将为成都市民带来国际大都市的缤纷享受和精彩生活。 目前，万达在成都共有两个商业项目，已经开业的城东锦华店和在建的金牛万达店。万达地产成都公司策划经理罗洵在接受成都报道记者采访时表示，万达几年内还将布局锦江区以外的其它主城区，打造区域店。万达在成都的规划是布满东西南北，同时，四级店、特色店也会根据市场的情况来打造。 与此同时，成都万达还对四川二线城市虎视眈眈。罗洵表示，万达的规划是从主城区出发，逐步发展郊区市场。同时，针对一些产业园、创意园，万达未来也会有相应的特色店出现。 用最短的时间建设项目，快速销售开业，已经成为万达惯有的风格。在国内其它城市，万达项目几乎都有过在拿地之后就立即动工、动工没多久就进入销售状态的动作。 知名地产评论人、中华建筑报原主编罗竖一评论说：“如此快速的项目推进，反应出万达对于规模以及项目套现的渴求，那些关于项目本身的设计方案、地质勘查、施工图等一些材料似乎都已准备好了。” 上市“搁浅” 万达从2001年至2010年间一直高速扩张，商业地产从零开始，一举成为国内商业地产的“龙头老大”。截至2010年底，万达地产在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。 从2004年开始，万达便开始进行一些商业广场分拆，为上市做准备。公开资料显示，万达商业地产2009年预期利润为35～39亿元，预期每股收益2.17元，依照我国证券市场规定IPO市盈率不高于20倍，万达上市当日市值可飙升至700～780亿元。若按照目前A股房地产平均市盈率30倍计算，王健林持有万达商业地产23.6亿股，上市后身价或达1536.36亿元。 然而，6年时间过去，万达上市一直雷声大雨点小，迟迟未能通过上市审查。3月4日，大连万达集团董事长王健林在参加**间隙向媒体透露，证监会已于去年受理了万达商业地产的上市申请，但在目前房地产宏观调控政策紧缩的情况下，地产板块上市的过程未必顺利。 据知情人士透露，万达这次未能通过审查程序依然是“低租金”问题。对于任何一支商业地产股而言，租金水平高低是决定上市成功的关键。 模式待考 万达飞速扩张的同时，万达模式一直饱受争议。 综合相关资料显示，万达引以为傲的订单式模式，首先是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300亿元；第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60%左右，不仅仅是商业，往往还有办公、住宅等物业出售，由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40%到50%；第三才是集团自有资金，一般占到总投资的1/4左右。 由此推算，万达的地产开发资金组成情况为：银行抵押贷款占30%，预售款占45%，自有资金占25%。 一般而言，一个正常的商业物业，底商和其它楼层的投资回报率大致相同，只不过底商的成本高些，租金相对高些而已。就万达在全国范围内商业项目租金情况统计，其产权式商铺投资回报率，投资回报率一般在3%-6%左右。由于万达商业中主力店面积占60-70%，次主力店占30%–40%，要达到10%以上的回报率几乎不可能实现。 商铺经营主要有两种模式，是流水倒扣和商铺租金。如果两者结合起来，可以大大增加物业持有者的收益。复旦大学房地产研究中心古悦教授指出，当主力店面积高于整个商业广场总面积的30%以上时，其经营就可能出现问题。 对于万达的投资回报率，万达方面则比较乐观。万达掌门人王健林认为，如果全部出租，投资回报率在15%左右，如果出售一点，投资回报率会更高一些。 商铺都是养出来的，这是商业地产中一条不成文的定律。在目前中国商业地产还没有成熟的环境下，全部持有商业地产具有相当的危险。回报率和长时间都是商业地产投资致命的软肋。 万达隐忧 有关上市搁浅对于万达的影响，万达地产成都公司策划经理罗洵表示，万达资金链没有任何问题，他说：“万达之前一直都没有上市，也在全国开了这么多家。而且万达都是自持物业，如购物中心、五星级酒店，一直都有基金公司想收购我们的五星级酒店。如果万达资金链出现问题，直接出售自持物业就可以了。” “对于一个商业项目而言，只要市场欢迎，就不会存在问题。资本趋利，无论开发商向银行贷款，还是用自己的钱开发新项目，只有有市场，定位准、经营佳、管理善，一般就不会存在资金链的问题。成都万达都开第二家了，应该不会存在资金链上的问题。”四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东，对于万达未来的前景同样报以乐观的态度。他认为，万达模式作为城市综合体，将与城市化进程相关。同时，城市还会有其它的若干小中心商业、零售店铺等。但他同时指出，万达模式只是城市综合体中走在前面的一种形式，在市场快速变化的今天，很多新生事物，如电子商务，也有可能替代未来的商业存在。 业界人士称，如今，受房地产市场史无前例的调控影响，如果两年之内“万达商业地产”的上市计划还不能成功，万达势必付出巨大的代价。 据相关媒体报道，为上市，大连万达引进的战略投资者为建银国际（控股）有限公司，并且大连万达与建银国际签有相关协议，即：如果大连万达没有在约定期限内上市，大连万达将溢价回购相关股份；如果商业地产迟迟不能上市，按照约定万达势必要溢价收回自己的股份。 | 
发表于 2012-5-25 22:24:52
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
分享
收藏
顶
踩
转发到微博
发表于 2012-5-26 07:08:51
