潘石屹：现在是房地产最困难之时 阳光总在风雨后

古木西风

现在已经是房地产的最低点，不可能更坏了
　　主持人：网友问潘总，目前，房地产的“猪坚强”被“百日剧变”压在废墟下，是继续耐心等待营救？还是营救队员已经到了，希望就在眼前？

潘石屹：房地产行业是一个关联度很高的行业，规模也很大，2007年仅一手房的成交就达到了2.9万亿人民币。房地产的上游涉及到地方政府和银行，他们通过市场为房地产行业提供土地和资金。下游涉及的行业就更多了，有几十上百个行业，牵扯到千千万万人的就业问题。

　　目前房地产行业碰到了困难，到底需要什么样的营救才能够渡过这些困难？其实房地产行业的要求就是能够得到和别的行业一样公平的政策而已。目前的政策都是打压房地产市场的政策，例如银行的信贷政策，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款：只收贷款，再不发放贷款。这就成了造成目前房地产困难的原因。

　　主持人：网友问潘总，您对新华社那篇“严防楼市大起大落”的文章怎么看？官方媒体说出这样的言论，是不是预示着政府要出手托市了？

　　潘石屹：严防大起大落是管理经济运行的大目标，任何大起大落都会伤害到经济和社会。问题在于如何才能防止房地产市场的大起大落。目前房地产市场已经出现一些危险的信号，这些危险的信号也是大家所公认、没有异议的。我们看到的趋势是这些危险还在不断蔓延，可能会出现造成中国房地产行业大起大落的前兆。所以新华社作为权威的媒体告诫大家，要防止大起大落，因为大起大落对房地产和经济的伤害太大了。

　　主持人：潘总，以目前的形势来看，您是否觉得情况可能要比您在百日前预测得还要恶劣？许多房地产企业开始通过土地转让，或者项目股权转让的形式规避风险了，接下来还可能会发生什么样的情况？

　　潘石屹：的确，今天我们所处的经济环境要比一百天前更加困难，无论是国际资本市场，还是中国从紧的货币政策都没有发生改变，而且情况更严重了。一百天前我预计在资金紧张的情况下，房地产企业之间的变动更多会以兼并、重组、项目转让的方式来进行。但我们在这一百天中看到更多的是房地产行业在资金的巨大压力下，拖欠政府的地价款。

　　至于接下来会发生什么样的情况，我认为现在是房地产最困难的时候，不会更坏了。风雨过后总是阳光。

主持人：邬琼还有一个问题，据他们了解，有房地产企业2007年曾经押注一个大的项目或一块优质土地，期望实现跨越式发展，这些土地今天已经形成企业的严重负累，甚至因项目拖累而使企业面临着倒闭的风险，2008年下半年有可能出现房地产企业并购或者倒闭的高潮吗？
　　潘石屹：您谈的这种情况不是一两个项目，一两个公司的情况，是房地产企业普遍存在的情况。那些在2007年高价拿地的房地产公司有多少家足额付清了地价款？在没有付清地价款的时候，政府也不会把土地证办给这些公司的，就形成了地方政府与开发商之间扯皮的事。造成的结果就是这些去年的高价土地很难在今年甚至明年之内变成市场上需要的房屋。这种拉锯战拖的时间越长，越影响未来一两年房地产市场中房屋的供应量。所以在无锡的会议上，我们把这种情况比喻成猪肉市场中的母猪。只有有了母猪，才会有源源不断的小猪崽出生。即使小猪崽的数量暂时下降，只要老母猪活着，这种猪肉价格波动的周期就会短。如果房地产开发在第一个环节——取得土地的过程中，因为资金困难，与地方政府发生了拉锯战，就一定会影响到未来中国房地产市场上的供应量，从而影响房地产市场中的房价。

主持人：上周在网上看了你们"太湖论道"的直播，您借用任总"老母猪"和"小猪崽"的比喻来解释房地产行业的"塑性变形"和"弹性变形"。您认为"百日剧变"下的老母猪还能活多久？
　　潘石屹：我的判断是乐观的，尽管目前房地产形势非常艰难，但是房地产行业遇到的这些困难，是所有人都已经看到的。无论是通过统计数据还是通过市场上的直接观察，已经引起了各个部门的重视，只要发现困难，发现问题，就不可怕了。解决这些困难的办法并不难。就如同四川大地震后发生的堰塞湖一样，只要我们知道这里有危险，危险有多大，就不可怕了，解放军就会去疏导。

　　最可怕的灾难就是像地震一样的突发性灾难，之前没有任何前兆，突然发生了，没有给人们哪怕一、两分钟的准备时间。而目前房地产碰到的困难不是地震，而是堰塞湖。

　　主持人：网友说，潘总，众所周知，房地产产业现在面临着很大困难，有人提出从来没有什么救世主，一切只能靠自己，房地产是不是真的悲惨到这种地步？

　　潘石屹：房地产行业目前的确遇到了很大的困难，但是在房地产行业，唱国际歌是很不合时宜的。首先国际歌年代主要是自己靠自己，而今天的时代是一个整体，每一个行业都紧紧地互相连在一起，若没有别人的帮助，没有别人为我们这个行业提供服务，无论是个人还是行业都是寸步难行的。在今天的社会中，任何一个行业和个人的发展都离不开周围人的帮助。我们在发展的过程中，不仅需要我们自己的力量，也要依靠别人的帮助。这种帮助有些是物质方面的帮助，分工、合作，也有一些是精神方面的帮助，比如鼓励、支持等。

　　主持人：一位叫的网友，听朋友说，您上周五在上海参加经济学界的闭门会议，对目前房地产形势的看法震惊四座，您能透露一二吗？

　　潘石屹：因为这次会议是闭门会议，我不便在这里向大家透露过多的细节。这次会议是一些大的、主要是上市公司开发商的老总和经济学家一起参加的，主要是同行之间交流对目前房地产形势和经济形势的看法。会议上，有的人悲观，有的人乐观。我根据自己的观察和对目前经济形势、房地产市场的判断，以及房地产从土地变成可以销售的房子周期推算，列出了一份未来两年中国房地产市场变化的时间表。

　　会议上我是第二个发言，第一位朋友的观点比较悲观，我的观点比较乐观。我后面发言的朋友们基本认为我的观点太乐观了。大家大都在最悲观和最乐观的观点之间提出自己的观察、数据和研究结果。

　　因为此次会议没有媒体记者参加，所以大家的状态都很放松，思维很踊跃，畅所欲言，是一次对未来两年时间中国房地产市场的判断很有价值的会议。

三里屯SOHO的销售会给市场一个奇迹
　　主持人：网友说，据称，国家将会在本月17日公布上半年的CPI，有不少经济学家认为，中国进入了一个长期的通货膨胀期，对此，北科大赵晓教授的建议是这样的：这么快的通胀速度，不投资，你的钱就会像冰棍一样化掉。这说法是不是太夸张了？

潘石屹：中国居民的存款率一直很高，存款金额截至到2007年底高达17.6万亿人民币，这些存款去向如何，在目前的经济环境中，确实是需要一个智慧的选择，才能够让这些资产保值、升值。如果继续放在银行里不动，是负利率，也就会像赵晓博士说的那样，像冰棍一样熔化掉。
　　如果投资的话需要投资到什么地方去？首先投资股票，今天的股票市场还有多少人再敢入市？第二，把人民币换成外汇，换成美元，这种投资就做反了，不仅不能赚到钱，反而会亏钱的，因为人民币相对于美元在不断升值。第三，买黄金，黄金是一种硬通货，不能吃，不能穿，也不能住，可以戴到女孩子脖子上，但不能戴太多，戴太多负担重。第四，就是投资房地产。

　　主持人：网友问潘总，有人提出面对通胀就像跟马赛跑，我们永远跑不过马，除非骑在马背上，现在抵抗通胀唯一的方法就是买房子和炒股票。您对此怎么看？

　　潘石屹：面对通胀，每个人都想骑在马背上，但有的马是往前跑，有的马是往后跑，这就需要一个智慧的选择，需要选择好马。

　　从前一段时间的市场来看，骑在股市的这匹马不是往前跑，而是往后跑了。

　　抵御通胀必须选对马并且骑在马背上

　　主持人：网友说，我从5月6日参加你们三里屯SOHO亮相Party到现在已经两个月了，还没有开盘，难道要看看“百日剧变”的风向吗？

　　潘石屹：三里屯SOHO从亮相到今天已经两个月时间，这两个月我们公司各个部门正在紧张地进行三里屯SOHO销售前的准备工作，包括政府各个部门的审批工作。目前还未达到销售的条件，我想会很快的。预计在本月之内就可以开盘销售了。

　　三里屯SOHO的销售与目前房地产行业发生的“百日剧变”没有关系。“百日剧变”不会影响到三里屯SOHO的销售。

　　主持人：网友“蓝妹妹”说，您好象对三里屯SOHO这个项目很有信心，是真是假？

　　潘石屹：昨天，我在接受采访的过程中，谈到了三里屯SOHO的开盘销售，他们不约而同地问我：目前中国房地产市场形势如此不好，你为什么在这个时候开盘，你对开盘有信心吗？我对他们说，目前的经济形势，包括通货膨胀率高，还有房地产行业面临的困难都没有对三里屯SOHO这个项目造成任何不好的影响。因为三里屯SOHO地段是独一无二的，产品是独一无二的。最重要的是在北京繁华地段可以销售的项目越来越少了。在目前房地产的逆势中，我很有信心看到三里屯SOHO的销售会创造一个奇迹。而据我们分析，创造一个三里屯SOHO项目销售的奇迹，内在和外在的因素都已经具备了。