土增税清算时开发费用的计算

辽宁-乡音

土增税清算时开发费用(管理+销售+财务）的扣除，没有利息，全部是自有资金，就是按（取得土地使用权支付的金额+开发成本）*10％吗？
是不是不用考虑（管理+销售+财务）的数额？

fywzlyh

按10%了，就不再考虑了

韩冰冰

是的，就这样理解！

别了温哥华

学习了

辽宁-乡音

如果（管理+销售+财务）三项合计数字很小，按（取得土地使用权支付的金额+开发成本）*10％数字很大，还要按（取得土地使用权支付的金额+开发成本）*10％扣除吗？

一杯愁绪

三费合计金额大小其实关系不大。关健是要看：
1、能不能提供金融机构证明；
   1)能提供金融机构证明的，利率不超过金融机构同类同期，利息费全部按实扣除，其他二费按(1+2)*5%扣除。
   2)不能提供金融机构证明的，开发费用按(1+2)*10%扣除。
2、是不是全部自有资金，或者即有自有资金，又有金融机构借款。
   1)全部是自有资金的，开发费用按不能提供金融机构证明扣除，即(1+2)*10%。
   2)即有自有资金，又有金融机构借款，二种方法取其一。
个人这样理解!
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
（国税函[2010]220号）
三、房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

小东

辽宁-乡音 发表于 2012-3-26 20:20
如果（管理+销售+财务）三项合计数字很小，按（取得土地使用权支付的金额+开发成本）*10％数字很大，还要按 ...

是按（1+2）的10%之内扣除，费用合计不足10%就按实际发生的扣。

清远

小东 发表于 2012-3-28 09:08
是按（1+2）的10%之内扣除，费用合计不足10%就按实际发生的扣。

这样理解“以内”也有道理。但为啥不说“10%以内据实扣除”呢？　后面的“全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除”。又怎样理解呢？

帘下度金针

没有据实扣除就好