对农村集体土地拆迁补偿费征收营业税相关政策的解读

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对农村集体土地拆迁补偿费征收营业税相关政策的解读

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　　发布时间：2011年12月13日 信息来源：南通市如东地方税务局  


　　目前在城市化的过程中，对农地的需求越来越大，随之而来的农村集体土地拆迁也越来越多，因多数是政府工程，具有强烈的公益色彩，加之国务院财政、税务主管部门一直没有对农村集体土地拆迁补偿费有关税收问题作出具体规定，拆迁补偿是否该征收营业税也常被忽视。如何加强、规范农村集体土地拆迁建设项目税收管理，实现税款的应收尽收，也成为当前亟需解决的问题，本文试从拆迁补偿不同取得者进行分析其是应如何适用营业税征免规定。

　　一、村委会取得的拆迁补偿费

　　《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》都规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集体所有，故村委会处置集体土地可以从处置土地所有权还是处置土地使用权这两个方面进行相关营业税分析。

　　（一）对于村委会通过合法程序出让农村集体土地而取得的土地补偿收入，这属于土地所有者出让土地使用权取得的收入，可以依照《营业税税目注释》中“对土地所有者出让土地使用权，不征收营业税。”的规定依法不征收营业税。

　　这种情况最主要的表现形式就是集体土地被国家依法征收。《中华人民共和国物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）又进一步明确，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，不征收营业税。

　　需要注意的是，此项规定只是对村委会出让土地使用权而取得的土地补偿收入不征收营业税，而在搬迁过程中，村委会取得的搬迁补偿费中对于“建筑物”的补偿应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

　　（二）对于村委会未经政府相关部门审批，私自转让农村集体土地，因其土地权属未进行变更仍为集体土地，既不属于“转让土地所有权”，也不属于“转让土地使用权”，在现行政策下，我们可以按照村集体将土地使用权对外出租考虑。由于该行为属于提供了营业税应税劳务，故对其取得的收入按“服务业”税目中“租赁业”子目征收营业税。

　　二、用地单位取得的拆迁补偿费

　　有一些企业或者其他法人单位与村委会签订集体土地租赁协议，租用集体土地并自行兴建了厂房或其他建筑物用于经营，也可能是直接购买所租用土地上原已经存在的厂房或其他建筑物用于经营。在拆迁过程中，租用土地的用地单位也可能会从村委会或者拆迁单位处取得一定的拆迁补偿费。这些拆迁补偿费必须仔细根据拆迁补偿协议等文件分析拆迁补偿的具体内容，以明确其适用税种和征免规定。对于拆迁补偿费中的“建筑物、构筑物和其他土地附着物”的补偿应按“销售不动产”税目征收营业税。同时根据《江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2010〕7号）规定：对单位销售自建房屋，如果房屋是由本单位所属施工队伍建造的，应在征收“销售不动产”营业税的同时征收“建筑业”营业税；如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，只征收“销售不动产”营业税，不征收“建筑业”营业税。实际工作中拆迁主体可能会对相关单位进行停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等其他补偿，由于这些补偿与被补偿单位提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产无关，因此并不属于营业税征收范围，不征收营业税。如果涉及增值税的，按照增值税的有关征免规定处理即可。比如，如果属于机器设备的补偿，可以比照机器设备出售，按照处置旧固定资产的要求进行处理。实际工作中，不少取得补偿的单位没有规范的财务会计核算账簿，甚至根本不进行会计核算，就可能会发生将拆迁补偿费中对于“建筑物、构筑物和其他土地附着物”的补偿和不属于营业税征收范围的停产停业补偿、机器设备补偿、员工失业补偿等其他补偿混同在一起的情形，就属于混合销售行为，地税机关就可以要求将所有补偿收入全部并入建筑物补偿款，一并征收营业税。

　　如果被拆迁单位租用土地上的厂房或其他建筑物属于租用土地时直接购置或者受让，可以按照《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）中“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定实行营业税差额纳税。

　　三、个人取得的拆迁补偿费

　　在农村集体土地拆迁过程中，农民自建房屋被拆迁而取得的拆迁补偿费，也构成销售不动产，虽《财政部国家税务总局关于调整房地产市场税收政策问题的通知》（财税字[1999]210号）规定，个人自建自用住房，销售时免征营业税。但是《江苏省地方税务局关于明确营业税若干征税问题的公告》（苏地税规〔2010〕7号）规定：对个人销售自建自用住房，如果房屋是由本人（含家庭成员）建造的应在销售时征收“建筑业”营业税。如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，不征收“建筑业”营业税。故在实际征收中要注意区别对待。

  

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