房地产企业开发步骤

一杯愁绪

1、选址确定项目地点。
( m3 P& H7 ~* Q* `⑴项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。
⑵国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
⑶建委办理投资开发项目建设条件意见书。
⑷环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。
⑸文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。
) {, V4 j3 l5 T' ^, ]; R+ p6 Q⑹规划部门办理项目选址意见书。
2、规划总图审查。
" S" D, ~& Q0 F. _3 M⑴人防办进行人防工程进行条件审查。
0 E9 G$ G/ r+ [. l⑵国土资源局进行土地预审。
⑶公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。
⑷规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》，并确定用地条件。

: d8 N% w9 l" @; }% g3、规划设计和施工图设计审查。
⑴规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。
⑵公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。
⑶公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
⑷人防办对初步设计的人防设计进行审查。
2 L1 g, S3 c& p: ~⑸国土资源局进行用地预审。
⑹市政部门、环保局，卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查
⑺建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。

4、规划报建审查。
1 V: D, v, i) L, [: z$ l⑴公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。
⑵建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分，按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。
( V9 Q; [# c& a⑶规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，核发《建设工程规划许可证》。

/ S$ P( A+ I0 b* D/ u7 q4 o6 |% t" ~（二）建筑施工阶段
在此阶段，建设单位办理施工报建登记,开发商安排所属建筑公司或委托中标的建筑公司进行项目建设，[需取得城建委核发的《建筑工段施工许可证》、它标明开发项目的建设规模、合同价格（施工企业中标价格）、监理单位完工日期及监理日记。这里合同价格和完工日期对我们核实相关成本及费用很重要]，为了尽快收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常会在建筑阶采用项目预售的方式对商品房进行销售，即通常所俗称的期房销售，按照《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商进行商品房预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》（城市开发综合管理办公室简称开发办），预售的前提条件是在取得有关证书的同时，投入开发建设的资金要达到总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种方式销售。

（三）房产销售阶段
销售分为预售和现房销售两个阶段。现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售，相关证书包括①《商品房销售许可证》（市开发办签发）②建设规划合格证（规划局签发）③房地局测绘大队的测量（丈量）报告（
准确的标具每栋楼房的总面积及每套住房的建筑面积（套内面积）公摊面积，是房产证上最具法
律权威的面积记录）

zhoude0574

楼主总结的挺好的

magicianchen

这东西我收了！谢谢楼主！