房地产基本账务处理

liu0916

一、房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。

二、开发成本核算的内容
1、土地征用及拆迁不偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

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房地产企业会计实务概述
一、房地产企业行业特点及财务管理要素：
1、房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分，行而有效。
2、开发产品类型多，用途多样性。
按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。
3、投资成本巨大且成本项目较广，项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难计精确计算成本。
开发成本项目为土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。
项目经过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品预售、竣工验收、完工交付等阶段。从最初获取土地使用权到项目清算，过程短则两三年，长则十年或更长。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。
4、销售收入种类多，销售行为须接受政府职能部门管理。
企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等各种收入。
商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。
5、涉及税收种类繁多，税收金额计算复杂并且清算时间长，税收风险大。
主要税种有营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、契税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税等。房地产企业在从取得预售房款时，须按预售房款进行计算预先交纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税；项目交付时确认房地产销售收入及利润，并清算项目各种应交税金。在开发期间要缴纳土地使用税，自用、出租时要缴纳房产税等。
6、融资需求大，利息开支大，财务风险大。
项目前期开发现金流开支大，现金流入发生在中后期，资金融资需求大，贷款利息支出相应也大，保持现金流稳定，合理调配现金流是房地产企业财务管理的重要内容。
二、房地产企业会计主要核算科目设置及核算
开发企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：
1、“开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项成本。本账户借方登记开发过程中所发生的各项成本，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算，明细成本项目如下
（1）土地征用及拆迁安置补偿费: 土地使用权出让金、土地征用费 、拆迁安置补偿费。
（2）前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
（3）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
（4）建安工程费：它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
（5）公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
（6）开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（7）财务费用：为开发项目贷款而支付的利息。
2、“开发产品” 账户。
开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品。（国税发[2009]31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：   （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。）
开发产品账户设置二级明细如“土地”、“商品房”、“配套设施” 、“代建工程”。本账户借方登记完工开发产品成本（开发成本贷方转出至本科目借方），贷方登记已对外销售开发产品（销售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。
3、投资性房地产、固定资产
借：投资性房地产（固定资产）
       　  贷：开发产品
4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为未完工商品房预售款。
5、预提（应付）费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应付帐款、预提费用科目。
（1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则的原则予以资本化。
　　企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
   6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。
          项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。
，
   7、主营业务收入
主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。房屋销售收入应按已销售商品房实测面积结算收入登记贷方。
　　  （1）预售商品房收入确认
      签订预售并收到预售房款时：
借：银行存款
　　　                   贷：预收账款
　　  完工交付使用时
　　      借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入）
　　　                   贷：主营业务收入
　　      借：预收账款     （转出已收到的预售房款）
　　　　      银行存款     （结算实测与预测房款差额）
　　　                   贷：应收账款
（2）销售已完工商品房
       借：银行存款
                     贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价）


   8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、其他服务收入。
           借：银行存款
                         贷：其他业务收入
9、主营业务成本：销售开发产品成本的结转
　　       借：主营业务成本（已售商品实测面积*单方成本）
　　                 　  贷：开发产品
10、其他业务成本：
           借：其他业务成本
                        贷：投资性房地产累计折旧
        投资性房地产累计摊销
11、营业税金及附加
         借：营业税金及附加
                    贷：应交税费
11、财务费用：开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则的原则予以资本化计入开发成本。完工后发生借款利息费用作为当期损益进入财务费用。
12、销售费用
13、管理费用
14、所得税费用
三、房地产企业实操
甲房地产公司2009年支付土地款2800万元,开始开发A地块，A地块共计兴建A1、A2两期房产,土地成本按占地面积分摊(一期1300万,二期1500万元)。A1房产于2009年8月起开始预售，2009年12月份完工,2009年支付土地成本1300万元,前期工程费200万元,基础设施费600万元,建安工程费1600万元(本年实际支付合同内工程款1440万元)、公共配套设施费150万元、开发间接费50万(开发人员工资支出50万元)、财务费用100万元(开发一期贷款利息), A1房产完工开发成本共计4000万元，； 2009年共计取得A1房产预售房款4000万元(销售A1总面积60%),交付结算收取60万元房款，发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元.
A2房产于2009年11月开始预售，未完工,当年支付前期工程费220万元,基础设施费400万元,建安工程费900万元。2009年预售A2房产取得预售房款2000万元（营业税及城建税和教育费附加5.5%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率15%.例中未涉及因素假设不考虑）。
　甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位万元）： 　　2009年度会计处理：
    (1)支付土地款项
借:开发成本—土地开发--土地    2800万元
贷:银行存款                         2800万元
       (2)分两期开发,按各期占地面积分摊土地成本
  借:开发成本—房屋开发--土地—A1    1300万元                        
                开发成本—房屋开发—土地--A2    1500万元
                贷: 开发成本—土地开发—土地          2800万元
    (3)支付开发费用
        支付一期开发成本
          借:  开发成本—房屋开发--前期工程费-- A1  200万元
开发成本—房屋开发--基础设施费-- A1  600万元
开发成本—房屋开发--建安工程费-- A1  1440万元
开发成本—房屋开发--公共配套设施费-- A1 150万元
开发成本—房屋开发--开发间接费-- A1  50万元
开发成本—房屋开发--财务费用-- A1    100万元
贷:银行存款                               2490
               贷:应付职工薪酬—工资                     50万元  
           
          借:  应付职工薪酬—工资              50万元
贷:银行存款                               50万元
          支付二期开发成本
          借:  开发成本—房屋开发--前期工程费—A2  220万元
开发成本—房屋开发--基础设施费—A2  400万元
开发成本—房屋开发--建安工程费—A2  900万元
贷:银行存款                               1520
(4)2009年度收到预售房款
　　      借：银行存款 6000
　　　　       贷：预收账款——A1房产 4000.
               贷：预收账款——A2房产 2000
　　(5)预缴营业税、城建税和土地增值税 、所得税
       一期税金　  
          借： 应交税费——应交营业税——A1房产 200
　　　　       应交税费——应交城建税——A1房产 14
　　　       　应交税费——应交教育费附加——A1房产 6
　　　　       应交税费——应交土地增值税——A1房产 40
　　　　        贷：银行存款 260.
          借： 应交税费——应交企业所得税——A1房产  85
                贷：银行存款                            85
          二期税金
          借： 应交税费——应交营业税——A2房产 100
　　　　       应交税费——应交城建税——A2房产 7
　　　       　应交税费——应交教育费附加——A2房产 3
　　　　       应交税费——应交土地增值税——A2房产 20
　　　　         贷：银行存款                           130.
          借： 应交税费——应交企业所得税——A2房产  42.5
               贷：银行存款                            42.5
　　(6)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费
　　      借： 管理费用——工资 50
　　　　       贷:应付职工薪酬—工资  50
借:  管理费用——业务招待费  90
　　　      　 销售费用——广告宣传费  300
　　　　       应付职工薪酬—工资      50
贷：银行存款              440.
    (7)竣工交付完工开发产品,
预计未支付应付成本160万元
          借: 开发成本—房屋开发--建安工程费-- A1  160万元
               贷：应付帐款——                         160
          结转开发产品
          借:开发产品---商品房          4000
               贷:开发成本—房屋开发                4000
　　(8)年末竣工验收并交付业主
预售收入转主营业务收入
　　      借：预收账款---A1 4000
　　　　      应收帐款---A1   60
贷：主营业务收入——A1房产 4060
借: 银行存款---A1   60
   贷:应收帐款---A1   60
　　      计提营业税金及附加.
  借：营业税金及附加 263.90
　　　　     贷：应交税费——应交营业税——A1房产 203
　　　　　　     应交税费——应交城建税-A1房产    14.21
　　　　　　     应交税费——应交教育费附加-A1房产 6.09
　　　　　     　应交税费——应交土地增值税-A1房产 40.60
          借: 应交税费——应交营业税——A1房产   3
　　　　　 　 应交税费——应交城建税-A1房产      0.21
　　　　　　  应交税费——应交教育费附加-A1房产  0.09
　　　　　　  应交税费——应交土地增值税-A1房产  0.60
             贷：银行存款                     3.90
          结转成本
          借:主营业务成本---商品房--- A1房产 4000*0.6=2400
             贷:开发产品---商品房--- A1房产         2400
     (9)结转本年利润
          借:主营业务收入               4060
             贷:本年利润                       4060
          借:本年利润                   3103.90
贷:营业税金及附加                 263.90  
主营业务成本---商品房---A1房产2400
                管理费用                        140
　　      　       销售费用                        300
        (10)按会计利润计提企业所得税
            (4060-3103.90)*0.25=239.025
             借:所得税费用                   239.025
                贷: 应交税费——应交企业所得税——A1房产239.025  
             结转至本年利润
             借:本年利润                          239.025  
                贷: 所得税费用                       239.025
            结转至未分配利润
            借：本年利润                         717.075
贷：利润分配——未分配利润              717.075