企业税收自查系列--城镇土地使用税

阿斯兰

城镇土地使用税自查辅导
一、纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位或个人，这里需要注意三点，其一农村和行政村不是城镇土地使用税征收范围；其二只要使用土地，不区分国有土地还是集体土地；其三是自2007年1月1日起，外商投资企业纳入城镇土地使用税征收范围，而此前外资投资企业一般只缴纳城镇土地使用费的。
二、税率：城镇土地使用税采用定额税率，2007年该税条例大幅提高税率，土地作为稀缺资源，以往过低的税率对调整土地级差收益作用不大，有隔靴骚痒之感。因此07年制定税率是先前税率的三倍，虽然面对当前飞涨的地价、各地纷纷涌现的地王，城镇土地使用税依然是力不从心，但调税率总比不调强。但无疑的是此次调税在增加了房地产商开发成本同时却也加重了不少制造业企业的负担。
三、计税依据的层次性：从层次性来讲，依次以省级人民政府确定单位组织测量的面积、土地使用证书所载面积、纳税人据实申报的面积。别以为没有前两者，企业申报多少就算多少。税务机关在检查中如果发现少申报，依然可以按照税收征管法予以处罚。
四、开山填海整治土地：这里要注意不可字面僵化理解，比如江苏省境内的长江入海口，因为泥沙沉积往往形成一些土地，经批准一些企业填江形成的土地也是可以申请减免税的。
五、特殊行业的减免税规定：这些行业主要是基础产业，如水、核电、煤矿等。比如供电部门的输电线路用地、变电站用地，火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地等免征城镇土地使用税。这一点要注意，既不偷税漏税，但也不要交冤枉税。
六、几处税政疑难点：1、免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税，对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。这里要和房产税有所区别，免税单位无偿使用纳税单位的房产，应由纳税单位从价计征房产税，理由是什么？国税发（2003）89号《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》中规定：对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房仍按规定征收房产税，这里的出借其实就可以理解为无偿使用。福建省地税局也明确发文要求照此办理。
2、企业范围内的荒山、林地、湖泊等尚未利用的经批准可暂免城镇土地使用税，但企业厂区以内的绿化用地应照章征收城镇土地使用税，为什么？因为厂区以内的绿地是利用了的土地。而厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，因为其公共性的特征，带有一种公共产品的性质，因此免征城镇土地使用税。
3、职工宿舍，应当照章征收城镇土地使用税，如果应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续，则可免征城镇土地使用税，对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。其实很好理解，我国的房与地是不能分离的，土地使用权的转让必然伴随着其上房屋的转让，皮之不附，毛将焉附，职工宿舍土地使用权已不归属于企业，何来城镇土地使用税？
4、集体土地城镇土地使用税的规定，目前不少地方为了GDP业绩，违反国家土地法规定，集体土地未依法征用为国有土地，即以出租方式低价招商引资，由于收取租金的是代表集体企业的村委会等经济组织，导致税务机关难以征收税款，因此财税（2006）56号《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》规定：在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
但我们注意到房产税并没有相应的转移，依然有实际收取租金的单位或个人缴纳。也即纳税人依然是代表集体企业的村委会等组织。
    5、外商投资企业交纳的土地使用费并不能取代城镇土地使用税，前者性质为费，后者性质为税，两者不可混为一谈，无论外商投资企业是否缴纳土地使用费，都必须缴纳城镇土地使用税。
6、纳税义务发生时间，财税（2006）186号《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。
企业要特别注意这个政策，通过筹划以避免多纳税款，比如笔者在检查某企业时，其2007年3月签订的土地使用权受让合同并没有载明交付土地时间，尽管其自签订合同后长达一年时间并没有使用该宗土地，但其纳税义务发生时间为2007年4月，而不是从实际使用该宗土地次月（2008年4月）缴纳城镇土地使用税。
7、会计处理，城镇土地使用税作为管理费用列支。