2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑（六）最新

宁静致远

61、房地产公司转让人防设施如何进行税务处理？
问题内容：
　　公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政策，还会涉及哪些税种？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　根据《营业税税目注释（试行稿）》规定：“销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。”  
　　据此，房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。
62、保安公司如何纳税？
问题内容：
　　在当地注册的一家保安公司，保安公司派遣保安人员到相关单位负责保安工作，相关单位支付保安公司保安服务费用。保安人员的工资、保险和住房公积金等由保安公司支付。对于保安公司的这种收费，是应按收费全额征税，还是减除支付给保安人员的工资、保险和住房公积金等的余额作为营业额征税。比如：相关单位支付给保安公司5万元保安服务费，保安公司支付给保安人员的相关费用总额3万元。请问，我们是按5万元征税，还是按（5-3）=2万元征税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“（十二）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。”因此，你单位如果符合上述规定可按照2万元计算缴纳营业税。
63、农村违规建房销售是否要缴税？
问题内容：
　　个人合伙在农村居民集体土地上未经政府审批、无合法手续建房销售，是否要缴税？如果要缴税，要缴哪些税种？
答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条　在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
　　国税发［1993］149号规定，销售不动产,是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物。
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条　转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　因此，未经政府审批的房屋销售业应当正常缴纳各项税收。
　　外商投资企业新设的分支机构可以享受企业所得税过渡优惠政策。
64、企业以非货币性资产出资，如何缴纳企业所得税？
问题内容：
　　企业以非货币性资产出资超过账面价值的部分是否需要缴纳所得税呢？如果是中外合资企业或外国企业是否缴纳相应的外资（外国）企业所得税呢？请问相关的文号分别是多少?
答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
　　非货币性资产出资属于非货币性资产交换。因此，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳所得税。

65、装饰成本可否加计扣除？
问题内容：
　　现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平方米销售价格6000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司于购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5000万元，实际发生装饰成本4300万元，收入5000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除。
66、工程发票如何进行税务处理？
问题内容：
　　根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。上述是针对固定资产。根据企业所得税法：租入固定资产的改建支出，计入长期待摊费用，在协议约定的租赁期内平均分摊。但该项改建支出也存在上述工程款项尚未结清未取得全额发票的情形，剩余发票取得有期限规定吗？还是按照固定资产的规定？
答：根据《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发[2008]80号）规定，加大日常管理力度在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。
　　根据《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》(国税发[2008]88号) 规定“加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。”
　　因此，企业改建支出尚未取得发票的不允许摊销。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
67、对已享受下岗再就业优惠政策期满的企业可否继续享受优惠政策？
问题内容：
　　对以前年度已招收下岗人员，享受下岗再就业优惠政策期满的企业，可否按财税[2010]84号规定，重新招收持《就业失业登记证》（注明：企业吸纳税收政策）人员，享受财税[2010]84号第二条规定的优惠政策?
根据《财政部、国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》（财税[2010]84号）规定：
　　二、对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20%，由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。
　　三、享受本通知第一条、第二条优惠政策的人员按以下规定申领《就业失业登记证》、《高校毕业生自主创业证》等凭证：
　　……
　　（五）《再就业优惠证》不再发放，原持证人员应到公共就业服务机构换发《就业失业登记证》。正在享受下岗失业人员再就业税收优惠政策的原持证人员，继续享受原税收优惠政策至期满为止；未享受税收优惠政策的原持证人员，申请享受下岗失业人员再就业税收优惠政策的期限截至2010年12月31日。
　　四、本通知规定的税收优惠政策的审批期限为2011年1月1日至2013年12月31日，以纳税人到税务机关办理减免税手续之日起作为优惠政策起始时间。税收优惠政策在2013年12月31日未执行到期的，可继续享受至3年期满为止。下岗失业人员再就业税收优惠政策在2010年12月31日未执行到期的，可继续享受至3年期满为止。
　　五、……
　　本通知所述人员不得重复享受税收优惠政策，以前年度已享受各项就业再就业税收优惠政策的人员不得再享受本通知规定的税收优惠政策。如果企业的就业人员既适用本通知规定的税收优惠政策，又适用其他扶持就业的税收优惠政策，企业可选择适用最优惠的政策，但不能重复享受。
　　因此，根据上述规定，你公司新招收符合条件的员工可以享受税收优惠。
68、上下班交通补贴是否缴纳个税？
问题内容：
　　单位在工资里发放的交通补贴，是因职工上下班必须乘坐交通工具而发放的，且单位发放的交通补贴只能是在不转乘的的情况下刚够上下班用，如需要转乘所发放的交通补贴还不够。单位按出勤天数每天发放的四元交通补贴，职工由于每天上下班需乘车已购买交通车票使用了。如果单位每月按职工人数和出勤天数来报销交通费，那工作量较大，如在工资里发放，又多交了个税。请问：在工资里发放的上下班通勤补贴是否能免交个税？
答：根据《个人所得税法实施条例》第八条一款规定：“工资、薪金所得是指个人因任职或受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职和受雇有关的其它所得。”
　　职工上下班交通费用不属于免税的差旅费津贴，差旅费津贴系公务出差提供的相应津贴，所以在工资里发放的上下班通勤补贴不予免征个税，应纳入当月工资薪金所得计算扣缴个人所得税。
69、已投入使用的无形资产尚未付清款项，可否税前列支无形资产摊销额？
问题内容：
　　我公司是一家外商投资企业，2009年与境外一家非关联公司签订独家特许分销协议，由我公司在境内分销其产品。协议约定对方应于2010年8月1日前配合我公司完成产品上市的所有手续，作为回报，我公司应向对方（按照协议约定的阶段）分四期支付前期付款（或称为授权费）共计1,000万元。到2010年8月，该产品在中国顺利上市。但由于后来双方在协议执行过程中发生一些法律纠纷，至今尚未解决，也未签订任何补充协议。我公司实际仅在2009年支付了第一期授权费200万元，并按照15％扣缴了营业税和所得税。其余800万元截至到2010年未支付。在会计处理上，我们认为基于双方最初签署的协议，无形资产的确认条件已达到，于是在2010年8月将此全部合同约定前期付款1,000万元确认为无形资产——独家经销权，开始在合同剩余期限内摊销，借计管理费用。尚未支付800万贷计预计负债（既大于50％可能性此款项仍需支付）。问题是对于2010年8至12月我公司摊销的无形资产额是否可以在企业所得税前列支？
答：根据《企业所得税法实施条例》第六十五条规定，“无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。”第六十六条一款规定：“外购的无形资产以购买的价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。”
　　由于你公司与外方在协议执行过程中发生法律纠纷，且至今尚未解决，因此该资产费用尚未实际支付，未取得符合规定的确定计税基础凭据。因此，你公司2010年8-12月摊销的预计负债不得税前扣除。
70、企业向信托公司支付借款利息，是否需要取得发票？
问题内容：
　　企业向信托公司支付借款利息，是否需要取得发票？可否只以利息单作为入账凭证？
答：根据《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”
　　信托公司提供贷款业务收取利息属于营业税金融保险业应税行为，应当开具相应税务发票。
71、保险赔款是否需要交纳个税？
问题内容：
　　《中华人民共和国个人所得税法》第四条第5款内容，其中免征个人所得税中：保险赔款。当工伤员工解除劳动合同时，须支付其一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金，那么，该比费用是否需要个人缴纳所得税？
答：根据《中华人民共和国个人所得税法》第四条第四款规定，福利费、抚恤金、救济金，免征个人所得税。又根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第519号）第十四条规定，税法第四条第四项所说的福利费指根据国家有关规定，从企业、事业单位、国家机关、社会团体提留的职工福利费或者工会经费中支付给个人的生活补助费；所说的救济金指国家民政部门支付给个人的生活困难补助费。
　　请对照上述定义判定您单位该员工取得的一次性工伤医疗补助金和一次性伤残就业补助金是否符合。如不符合请参照《财政部 国家税务总局关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入免征个人所得税问题的通知》（财税[2001]157号）计算缴纳个人所得税。
72、补缴去年的工会经费已取得专用收据在今年能否作纳税调整？
问题内容：
　　我公司因故未能将2009年的工会经费缴足，已在2009年企业所得税汇算时将未缴部分作了调增处理。2010年9月补缴去年的工会经费并取得了专用收据，请问：这部分补缴的2009年已作纳税调增的工会经费，在2010年取得专用收据后能否在2010年企业所得税汇算时作纳税调整减少？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
　　第四十一条　企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。
　　因此，2010年缴纳的全部工会经费，不超过当年工资薪金总额2%的部分准予扣除。
73、证券公司投资者基金营业税如何缴纳？
问题内容：
　　根据《财政部 国家税务总局关于证券投资者保护基金有关营业税问题的通知》规定，准许证券公司上缴的证券投资者保护基金 从其营业部税计税营业额中扣除。但营业税是地税范围，证券投资者保护基金应该在各分支机构根据其营业收入按比例计提并扣减当地营业税额呢，还是由法人所在地即总部统一计提并扣减总部应交营业税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于证券投资者保护基金有关营业税问题的通知》（财税[2006]172号）第二条规定：“准许证券公司上缴的证券投资者保护基金从其营业税计税营业额中扣除。”另外根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条规定：“纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。”因此，证券公司按照营业收入比例计提的证券投资者保护基金不能扣除，只有在实际上缴时方允许扣除。对于应由分支机构扣除还是总部统一扣除应以实际上缴机构进行确定。
74、年终一次性收入怎样进行缴税？
问题内容：
　　我对国税发[2005]9号文件中提到的对于“ 1.如果雇员当月工资薪金所得高于（或等于）税法规定的费用扣除额的，适用公式为： 应纳税额=雇员当月取得全年一次性奖金×适用税率-速算扣除数” 其中提到的速算扣除数有疑问。按照我所知道的，我去年年终奖6120，扣税587，到手5533。而我大哥年终奖6000，扣税才300，他到手5700。根据国税发[2005]9号文件，我的公司对我采取的速算扣除数是25，所以导致了我虽然比我哥多得到120元的年终奖金，却比我哥多交了287元的税收，最终我拿到手的钱反而比我哥少了167元。 我认为此处的速算扣除数应该是月纳税速算扣除数的12倍，我的缴税金额应为312元，我应该能够得到5808元年终奖。请问：我的理解和我公司的执行情况，哪种更符合国税发[2005]9号文件的实质？
答：
6120/12=510元，适用10%税率，6000/12=500，适用5%税率，因此你的年终奖应纳个人所得税=6120×10%-25=587元，你哥年终奖应纳个人所得税=6000×5%=300元。
　　   个人所得税采取的是超级累进税率，但年终奖计税方法不采取平均到月份的计税方法，上述扣缴义务人所扣税款无误。
75、增值税实行先征后返的企业，附征的附加税费是否可以退还？
问：增值税实行先征后返的企业，附征的附加税费是否可以退还？
答：根据《财政部、国家税务总局关于增值税营业税消费税实行先征后返等办法有关城建税和教育费附加政策的通知》（财税〔2005〕72号）规定，对增值税、营业税、消费税（以下简称“三税”）实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另有规定外，对随“三税”附征的城市维护建设税和教育费附加，一律不予退（返）还。
76、房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？
问：房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值税时应如何确认收入？
　　   
　　答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
77、如何确认契税纳税义务的发生时间？
问：仅取得房产开发商签订的合同文本，而没有不动产销售发票，如何确认契税纳税义务的发生时间？
　　   
　　答：根据《契税暂行条例》第八条规定，签订合同的当天即为契税纳税义务发生时间。与房产开发商签订土地、房屋权属转移合同后，即使没有取得不动产销售发票，也应当根据《契税暂行条例》第九条的规定，自签订合同之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
78、量化给职工的资产是否需要缴纳个人所得税？
问：某房地产企业为集体企业，改制成为股份合作制企业，将剩余的净资产分给职工，量化给职工的资产是否需要缴纳个人所得税？
　　   
　　答：集体企业如果改制成为股份合作制企业，根据《国家税务总局关于企业改组改制过程中个人取得的量化资产征收个人所得税问题的通知》（国税发〔2000〕60号）规定，1.对职工个人以股份形式取得的仅作为分红依据，不拥有所有权的企业量化资产，不征收个人所得税。2.对职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，暂缓征收个人所得税。待个人将股份转让时，就其转让收入额，减除个人取得该股份时实际支付的费用支出和合理转让费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税。3.对职工个人以股份形式取得的企业量化资产参与企业分配而获得的股息、红利，应按“利息、股息、红利”项目征收个人所得税。
79、公司股东与公司之间发生资金往来如何进行税务处理？
问题内容：
　　公司股东将自有资金借给公司，未签订协议，不用利息。请问，这种情况公司股东是否应该按同期银行息或其他方法计算利息收入并缴纳相关税收？税务机关是否有权核定其利息收入？
答：根据《税收征收管理法》第三十六条规定：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”
　　公司股东如属于企业股东，与公司构成关联方，公司股东借款而不收取利息不符合经营常规，构成关联交易，无论公司股东还是公司，均应按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息，如果不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权核定其利息收入。
80、土地价值计入房产原值如何征收房产税？
问题内容：
　　我公司是一家生产型外资企业，请问，如果取得土地时跟地方政府约定，分期投资，土地也分为几期使用，请问这时计算房产税时需全部土地价值还是根据已开发的面积分开核算？另外，我公司有部分厂房出租给别的公司使用，根据规定应从租计交房产税，那相应的土地价值如何分割分配到自用房产和出租房产，出租房产的房产税计税基础要不要增加土地价值？
答：对于土地分期投资的情形，计入房产原值的土地价值应当是根据项目预算总建筑面积分配确认，对于出租房产，从租计征房产税，计税依据不包括土地价值。


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