房地产企业自管产、房产回购的问题请教

daxiangyong

本人在事务所工作，在一家房地产开发企业中遇到两个问题，请教各位：
1、
房地产企业的自管产（房屋竣工验收后，一定时间后没有销售的，房产局要求房产企业将房产证办理到企业名下，南京地区，没有找到具体的文件，大概意思），企业作为固定资产处理，再销售时作为固定资产处理，但是没有计提折旧（国税发2009年31号文第24条 企业开发产品转只用的，其实际使用时间累积未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用）。
问题：企业将自管产作为固定资产处理是否合适？（企业的理由是办理了房产证）。
个人意见：根据固定资产的定义—--为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用寿命超过一个会计年度。而房地产企业的自管产主要目的还是为了销售，而将房产证办到自己名下只是根据销售主管部门的要求，是销售环节中的一个手续，办理房产证与作为固定资产没有必然的联系，企业确认为固定资产不妥。如有在房地产企业工作的同行，熟悉自管产政策的请告知具体的情况。
2、
几年前销售一套门面房给个人，房屋已经交付房款已经全部收清，账面已确认收入并结转成本，相关税费已经交纳，购房人已经开始经营，但是一直没有办理房产证和土地证。现在开发企业收回自己经营，原房价50万元，现在回购价100万元。方案有三个：1、客户先办理两证，然后进行二手房过户，房地产企业从经营者手中购买二手房。优点：手续正规，票据齐全，会计处理和税收上没有问题，缺点：过户过程中涉及的税费太高。2:与客户签订回购协议，然后将房产直接**到房产企业名下（双方配合可以提供相关的**资料），优点：省掉过户环节的税费，缺点：支付的100万元房款，没有合法票据入账，会计处理和税收上存在问题。3：双方签订退房协议，退还房款，并给予经济补偿。企业采取第3种方式，以房屋存在质量瑕疵（没有充分证据）为由签订退房协议，退房款50万元，支付赔偿金50万元，账务处理：冲回以前年度的收入和成本，按成本结转固定资产，营业外支出50万元。
问题：企业的退房协议是否有效，理由是否充分，符合相关法律的规定？企业冲减以前年度 的收入成本的会计处理是否正确？营业外支出50万元，在所得税前能否扣除？
个人意见：退房理由不符合相关规定，根据商品房买卖合同及相关司法解释中关于法定解除权的情形：1、房屋主体结构质量不合格不能交付，2、房屋质量问题严重影响使用，3、面积误差绝对比值超过3%，4、出卖人延迟交付或买受人延迟支付房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，5、约定或者法定的办理房屋所有权证登记的期限届满一年后，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权证的。而企业的退房理由不充分，在会计处理存在问题，而且存在比较大的涉税风险。

与各位探讨，存在哪些问题，能否提供一个好的解决办法。