以固定资产投资涉及什么税收，如何做账务处理

毛香萍

本公司以一固定资产（房地产）对外投资（不牵涉土地增值税），账面价值5000万，评估价1亿，作价8000万投资，请问涉及到什么税收，如何缴纳，如何做账务处理。
1、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：
一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函［1997］490号）规定：
以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
据此，你公司以房地产对外投资，若属参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；若属收取固定利润的，应按“服务业”税目中“租赁业”项目计算缴纳营业税，相应地，应按规定缴纳城建税及教育费附加。
2、企业所得税
《企业所得税法实施条例》规定：
第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定：
二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（六）其他改变资产所有权属的用途。
你公司将房地产对外投资，因房地产所有权将转移到被投资企业，应按规定视同销售确认收入。相应的，根据《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”该房地产的成本、税金等支出可按规定在企业所得税前扣除。
3、印花税
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）规定：
十、“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何划定？
“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
根据上述规定，你公司以房地产对外投资签订的合同或协议涉及不动产所有权转移。该合同属于产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据，为印花税应税凭证。根据《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。”你公司应缴纳印花税。
4、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：
一､关于以房地产进行投资､联营的征免税问题
对于以房地产进行投资､联营的,投资､联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资､联营的企业中时,暂免征收土地增值税｡对投资､联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税｡
《财政部
国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
根据上述规定，你公司以房地产对外投资，暂免征收土地增值税，但是对于所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应按规定缴纳土地增值税。
5、会计处理
以房地产对外投资，若你公司为非企业合并形成的股权投资，应按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（2006）规定处理。
据所述情形，该非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量。另，假定作价8000万能反映该不动产的公允价值，账务处理如下：
将不动产转入清理
借：固定资产清理
5000
借：累计折旧
借：固定资产减值准备
贷：固定资产
投资：
借：长期股权投资
8000
贷：固定资产清理
8000
交纳印花税
借：管理费用
贷：银行存款/库存现金
交纳土地增值税：
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交土地增值税
结转：
借：固定资产清理
贷：营业外收入