土地增值税讲课稿之一(淮安王越)

风月无边

土地增值税政策详解

                       作者：盐河畔王越

            （备注：15962946579欢迎税收培训合作）

深度解析国税函〔2010〕220号文《关于土地增值税清算有关问题的通知》

清算应税收入的确认
1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。
2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
那么清算后补退房款怎么办？管还是不管，江苏规定，重新和之前清算的计算。

工程质量保证金的税前扣除

一般说来，房地产公司与施工企业结算竣工工程价款时，均会按照合同约定，预留施工单位3％～5％的工程质量保证金，待保修期满后再支付给施工企业。在实际工作中有两种作法：
  其一，施工单位开具包括工程质量保证金在内全额建筑业发票，房地产企业预留保证金时向施工单位开具“保证金收据”；其二，施工单位仅仅开具实收工程款的建筑业发票，对没有收取的工程质量保证金不开具发票。
按照《新通知》规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
  因此，房地产企业在与施工单位结算竣工工程价款时，考虑土地增值税税前扣除必须注意两点：1、按照“国税发〔2009〕91号文”规定，施工企业的建筑业发票应该在项目所在地税务机关开具；2、与施工单位结算竣工工程价款时，必须要求施工企业开具包括工程质量保证金在内的全额建筑业发票。
   需要说明的是：土增也是实际发生不等于就是实际支付。

房地产开发费用的税前扣除

•      争议很大，各地自行其是，比如江苏，能分摊和提供证明的，利息据实扣，其它的5%，如果不能的，则金融机构利息和非金融机构利息可以5%以内扣，其他开发费用据实扣除。

•      对完全使用自有资金的税前扣除进行了明确。对利息支出的税务处理进行了统一。按照《新通知》规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。也就是说，利息支出只能作为房地产开发费用进行税务处理，不允许计入“开发成本”而享受成本加计扣除的税收优惠政策。

•      那么财务费用中的诸如顾问费之类怎么办，属于财务费用，但不属于利息支出，归属于其他开发费用限额扣除，委托贷款根据规定也属于金融机构业务，利息支出应当认同。

土地闲置费的税前扣除

《新通知》明确规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。会计制度中也是将土地闲置费纳入到管理费用中的，两者无差异。
  企业支付逾期开发的“土地闲置费”，其实质是房地产企业违反国家的相关土地政策而缴纳的，从严要求不允许在土地增值税税前扣除是必要的，同时也与目前国家调控房地产市场的“组合拳”密切相关

取得土地使用权时支付契税的税前扣除

•      按照《企业会计准则―无形资产》规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金及其他费用。按照《新通知》规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。

拆迁安置用房土地增值税计算问题

•      1、本项目房地产安置回迁户
房地产企业利用建造的本项目房地产安置回迁户的，其税务处理为：
（1）安置用房应该视同销售，确认土地增值税的应税收入，根据“国税发[2006]187号”规定，安置用房的视同销售收入按下列方法和顺序确认：
A按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
B由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
视同销售收入同时，相应的安置房建造支出可以获得加计扣除。如何理解“同类”指同期商品房吗？在确认安置用房的视同销售收入后，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

•      举例：拆迁10000平方米，回迁房市场价100万，回迁房建造支出60万，回迁房占地面积1000平方米，那么回迁房视同销售收入100万，建造成本60万，而拆迁补偿费100万和回迁房建造成本不能由回迁房全部承担，只能按占地面积进行分摊。

•      2、异地安置的税务处理
（1）异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；

•      视同销售收入100万，拆迁补偿费因为异地安置，本来不应当由安置房来负担此项取得土地使用权的成本，但文件既规定由本项目负担，看来这视同拆迁补偿费100万只能由安置房项目来分摊了，由此推理本地安置办法似也应由回迁房负担。
（2）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

•      购买房屋用于安置，显然没有进行开发，不应当享受加计扣除的优惠。

•      货币安置的税务处理，货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。支付拆迁补偿费的票据要合规：
  A、符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，支付的拆迁补偿费以被拆迁人的收款收据作为凭据；
  B、不符合“国税函[2008]277号”规定的相关条件，按照“国税函发[1997]87号”规定，支付拆迁人的青苗补偿费，收款人的收据作为凭据即可，拆迁土地上承包人财产怎么办？

转让旧房准予扣除项目的加计问题

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

关于滞纳金问题

•      1、未按规定预缴税款的滞纳金处理，按照“财税〔2006〕21号文”规定，对未按预征规定期限预缴土地增值税税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
  2、已按规定预缴税款，清算补缴税款的滞纳金处理
房地产公司在土地增值税清算后，往往会出现扣除已经预缴的土地增值税，还要补缴土地增值税的情况。《新通知》对此情况是否加收滞纳金问题进行了明确：
（1）纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，房地产企业在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（2）土地增值税清算后，在主管税务机关规定的期限内，房地产公司没有补缴的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定应该加收滞纳金。

国税发[2010]53号《关于加强土地增值税征管工作的通知》风险防范

•      主要是对预征率的规定，东部2%，中部和东北1.5%，西部1%，这只是对普通商品房低限，别墅要更高，江苏是3%，预征率的规范就是先拿钱，先加大房开成本。核定征收率不得低于5%，个人认为如果核定征收，还不应抵减预征税款，企业所得税有相关规定，如果允许抵免，则会造成税收筹划据以避税。

•        强调不得核定征收，目前不少地方一核了之，既收到钱又征管简便，但是从目前房地产利润而言，应当是少收了，而且因为现行体制问题，如果搞清算，即使退也是很麻烦的，所以坚持搞清算，基本上是稳赚。

土地增值税清算难点分析与税务风险防范

哪些情形可以采用核定征收

•      1、国税发（2009）91号文件第34条，四川省规定，四项成本不清的，也可以核定征收。   

•      2.符合哪些条件必须进行土地增值税清算？

•      国税发（2009）91号文件第9条，而且直接转让土地使用权，不少地方规定不得核定征收，必须清算，因为比较简单。加之禁止炒卖土地。

土地成本的确定

•      （1）以出让方式取得土地成本的确定

•        出让金及相应税费，

•      （2）以支付拆迁补偿费或拆迁安置方式取得土地成本的确定

•      （3）以接受投资方式取得土地成本的确定

•       因为土地增值税是以项目征税的，如果前一环节的土地投资评估增值没有缴纳土地增值税，则投资取得土地成本应为投资方原始成本，否则为投资后评估成本。

•       假设以100万土地投资，评估增值200<

尤隼

这个很好很重要  谢谢

黎冲

顶顶 主要是 姐姐不要钱 并且还不用回铁

zmy668969

很好很重要  谢谢

lxcj

学习学习

江苏MIMI

王越何许人也？先顶下哦

渴望学习

好啊，谢谢！