诚意金税务涉税问题讨论

海南闲人

诚意金税务涉税问题讨论
诚意金（即意向金）是从港台地区传过来的词汇，其实我国法律上并没有诚意金之说，而且“诚意金”也不是法律意义上的违约金、定金、订金。
由于供求关系紧张时，处于交易市场强势地位的卖方，在销售之前采取收取费用的方式，用来甄别、选择、圈定客户。因此“诚意金”条款对卖方没有任何法律约束力。且收取诚意金的行为有非法集资的嫌疑。
买卖双方之所以签订诚意金条款，主要是由于交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。但是收取诚意金一方为了自己的利益，不管交易成功与否，便以对方没有诚意或违约为名没收或者按本金退回诚意金。
现在就诚意金税务涉税问题如下讨论：
　　1、企业所得税
国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
　　也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。
2、营业税
（1）修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”
（2）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”
（3）《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于房地产企业收取“诚意金”时是否属于预收款，或者具有定金性质。
房地产企业收取的“诚意金”是不是具有“定金”性质呢，由于合同法律上“诚意金”这个没有概念，我们只能依据同双方约定内容来进行判断。
依据法释（2003）7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。即法律上认为具有认购、订购、预订等性质的诚意金视同“定金”处理。
既然法律上“诚意金”视同“定金”处理了，因此税法上也视同定金处理，根据国税函发〔1995〕156号的规定以收到预收定金的当天应该缴纳营业税。
　　由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，按照营业税相关税收政策规定，是需要缴纳营业税的。
3、土地增值税
按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。
　　按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
国税函（2010）220号关于土地增值税清算有关问题的通知一、关于土地增值税清算时收入确认的问题规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
从营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”是营业税的应税收入。所以，“诚意金”是房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益，需要缴纳土地增值税的。

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一般是合同签订前的，做其他应付款，签订后叫定金，做预收款，

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　开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。

　　房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？

　　【案例】

　　某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为18个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。

　　那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？

　　会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走

　　新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。

　　新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。

　　由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。

　　税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税

　　1、企业所得税

　　国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。

　　2、营业税

　　（1）修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”

　　（2）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

　　条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

　　（3）《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

　　从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：

　　应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。

　　房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。

　　书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签订《商品房销售合同》的，也就说不上合同确定的付款日期了。

　　由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。

　　3、土地增值税

　　按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。

　　从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。

　　按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受《合同法》保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。

　　因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。

　　房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。

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