6540万套空置房虚假信息持续发酵 权威部门失语

嫦娥一号

经济参考报2010-7-30 7:47:47
提要：但这场由空置房引发的“口水战”仍未有停歇的迹象，关于全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威结论。
　　“6540万套空置房”一事正在持续发酵。
　　虽然这一数据招来多方质疑，且事后已被断定为不实报道，但这场由空置房引发的“口水战”仍未有停歇的迹象，关于全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威结论。《经济参考报》记者向国家统计局求解真实的空置房数据，国家统计局28日给予回复，但并未提供具体数据。当记者向知名研究机构、戴德梁行、中原地产等机构求解这一数据时，也未能获得一个全面的数据。
　　“雷人”的6540万套空置房
　　对于急切希望了解到相关情况的人士而言，仍旧一头雾水。专家认为，虽然国内对空置房尚未有一个统一的认定标准，但有关部门不应“失声”，应给出说法，从而为更长远的楼市调控提供决策参考。
　　在媒体此前的广泛报道中，以下几个数字被反复引述———国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。消息出来后，国家电网公司进行了辟谣。
　　国家电网外联部相关人士在电话中向《经济参考报》记者证实，国家电网从来没有统计和发布过此类数据。不仅如此，这些数据也受到了业内人士的普遍质疑。
　　经济学者郭凯称，6540万套房，以70平方米一套计算，合45亿平方米，而中国2009年竣工住宅用商品房仅5.77亿平方米，也就是说，除非1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的，积累到去年，才有望达到6540万套。这显然是不可能的。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，6540万套空置房的数据很“雷人”，实不足信。
　　他指出，以2009年底我国城镇人均住房建筑面积达到29平方米左右来计算，则全国城镇存量住宅总面积为180亿平方米；若按套均100平方米计算，则6540万套住宅的建筑面积为65亿平方米，这就意味着当前我国城镇住宅空置率高达36%。
　　另据报道，北京联合大学应用文理学院城市科学系老师张景秋和孟斌曾经带领课题组，对北京50多个2004年至2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，其 结 论 是 ， 电 表 几 乎 不 走 的 比 例 高 达27 .16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。
　　但上述国家电网人士称，由于我国用电情况比较复杂，通过电表使用情况来反映房屋空置率是不现实的，比如几户合用一表、使用插卡电表等，都无法真实反映房屋所有者的居住情况。如果一户居民拥有两套住房，轮换居住的话，两套住房都有连续的用水、用电记录，更是无法贸然判断房屋是否空置。
　　“所以，通过用水、用电、用气等能源资源消耗方式来统计房屋空置率是不科学的，也是不可行的。”上述人士说。
　　张景秋也曾对媒体表示，这种空置率的计算方法只是探讨的方向，其数据并不具有权威性。因人力和物力的限制，有效的调查样本仅880个；用电调查只进行了两次，可能会造成误差，如住户可能外出旅游，没有在家。另外，调查的电表都是安在楼道能直接看到数字的，没有入户调查，这也会存在误差。
　　谜一样的空置房数量
　　全国空置房的真实数量是多少呢？为了求解这一数字，连日来，《经济参考报》记者进行了多方求证，但仍旧一头雾水。国家统计局没有就记者提出的这一问题给出具体数据，同时，在记者联系的中国某研究院、中原地产、D T Z戴德梁行、仲量梁行等机构中，也没有一家机构能够就这一问题给出答案。
　　中国某研究院提供的数据显示，截止2010年6月底，北京商品住宅可售套数为89489套，可售面积为 1185.45万平方米，1至6月住宅空置面积为413.3万平方米；上海商品住宅可售套数为40902套，可售面积为577.66万平方米，1至6月住宅空置面积为443.17万平方米；广州商品住宅可售套数为37404套，可售面积为472.43万平方米，1至6月住宅空置面积为137.11万平方米；深圳商品住宅可售套数为23171套，可售面积为229.42万平方米，1至6月住宅空置面积为67.24万平方米。
　　虽然空置率难以统计，但相关的市场和学术机构并未放弃这方面的努力和尝试，只不过它们的统计结果并未得到广泛的认可。
　　上海易居房地产研究院2009年发布的空置率报告称，在房地产市场低迷的2008年，全国商品住宅的空置率为6.34%，明显低于近15年来11.28%的平均空置率，处于合理区间，全国空置率最高的城市是北京，高达16.64%，但上海只有10%。
　　房地产服务企业仲量联行每个季度都对北京写字楼空置率的情况进行统计。该公司北京研究部主管覃晓梅告诉《经济参考报》记者，在仲量联行的统计方法里面，与空置率相对的是入住率，只要是没有搬进去，就算空置，即便已经签订了入驻合同。
　　据透露，该公司把北京的优质写字楼分为甲级和乙级，并且采取跟开发商和业主合作的形式获得业主入驻的数据。2010年二季度，北京甲级写字楼的空置率是22.8%。
　　“我们自认为22.8%的空置率数据还是比较准确的，但这样的统计方法如果推广到全国整个住宅市场的话，其结果就不好说了。毕竟，全国住宅市场的总量要大得多，而且情况更为复杂。”覃晓梅说。
　　在统计方法上，中国房地产学会副会长陈国强表示，要计算空置率，空置率的分子和分母就必须确定，这两个基本问题不统一，或者没有基本的共识，那么讨论空置率的问题就没有意义。
　　“分母把哪些房源作为整个存量基数来计算，本身会得出不同的结论。比如，目前市场上的房改房、小产权房、单位企业自盖房是否都应该纳入统计？还是说只统计商品房呢？”陈国强说。
　　失语的权威部门
　　在此番空置房的大讨论中，媒体和民众表现活跃，但国家统计局、住建部等相关部门并未就此发表任何观点。到目前为止，空置房的具体数量有多少，何谓空置率，如何统计才算科学，空置率究竟有多高等问题仍然莫衷一是。
　　国家统计局曾公布过全国商品房空置面积。记者从国家统计局网站能够查到的最近的有关商品房空置面积的数字来自，其网站2009年2月17日刊登的 “2008年度经济述评：中国需要一个健康发展的房地产市场”一文。该文称，截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长 21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。
　　目前，在国家统计局定期公布的“全国房地产开发景气指数”中，能够查到商品房空置面积分类指数的变化情况，但并没有具体的空置面积数。
　　一位接近国家统计局的人士向《经济参考报》记者透露，由于这一数字较为敏感，而且统计局统计口径与当下市场通用口径存在一定的差异，这一数字早就不对外公布了。
　　国家统计局是否仍在统计这一数字、目前商品住宅的空置面积有多少、为何不再公布这一数据，带着这一系列疑问，记者给国家统计局发去了采访函，但统计局并未给出全面答复。
　　国家统计局仅回复称：“我局房地产开发统计中的空置面积，是对房地产开发企业统计的报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。目前空置面积只是针对房地产开发企业累计的未售未租面积。”
　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受《经济参考报》记者采访时呼吁，有关部门应该尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少闲置，增加供给，从而缓解供需矛盾。
　　“在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意义的事。它将为下一步出台房产税或者物业税提供决策依据和参考。”朱中一说。
　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
　　“首先要搞清楚什么是空置率，然后再来谈空置率有多高。既然人口普查和经济普查那么大的数据量都可以做到，那么理论上空置率的统计有什么理由做不到？”覃晓梅说。

嫦娥一号

国内空置房数目惊人超国际警戒线 急需措施抑制泡沫
中国广播网2010-7-13 15:12:39
提要：吴翔华：这反应出房地产市场目前它的一个属性已经发生了变化，我们通常认为房地产市场是一个居民住房属性，现在已经由住房属性向投资属性转移。吴翔华：如果不抛出，为什么不抛出，无非是因为房地产投资人认为他们可以继续持有、获得高额差价。
　　据中国之声《央广新闻》11时08分报道，据有关媒体报道，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住，也动摇着整个中国房地产市场的根基，抑制房地产泡沫迫在眉睫。关于这个问题，我们连线南京工业大学房地产系副主任吴翔华教授。

　　主持人：您能从专业的角度来分析一下，当前我国空置房数量巨大形成的原因吗？

　　吴翔华：这反应出房地产市场目前它的一个属性已经发生了变化，我们通常认为房地产市场是一个居民住房属性，现在已经由住房属性向投资属性转移。买房不是为了住，甚至不是为了出租，而是仅仅为了投资炒作、赚差价。这样一来对于整个房地产市场的长远发展是极为不利的。

　　主持人：这对于房地产业的健康发展将会有多大的负面影响？

　　吴翔华：我觉得这里面有两个问题：第一，对于房地产投资，这当然是应该允许的，但是一个前提条件就是说不应该影响正常的居民住房问题的前提下才可以允许投资炒作；如果说已经影响到民生问题、影响到普通居民居住的问题的话，房地产投资炒作的势头应该得到抑制。第二，已经形成空置的这样一些房屋，应当通过税收政策，以及其他一些相关政策让它们抛出，然后回归到国际警戒线以下。我们一般讲国际警戒线是指10%以下，而现在我们看到很多城市空置房的泡沫已经达到了15%、20%这样一个水平。

　　主持人：应从哪些方面着手来解决巨量空置房带来的泡沫呢？

　　吴翔华：如果不抛出，为什么不抛出，无非是因为房地产投资人认为他们可以继续持有、获得高额差价。这样的话，我们需要通过改变投资者的总预期，就是说，通过一些政策出台，大量出台保障房的相关政策等等，使得改变投资者这种通过炒作住房、囤积住房来赚差价的预期，这才能根本性的改变他们对房地产投资行为的看法。另一方面，增加一些保有环节的税收，通过税收来增加他们持有的成本，逼着他们把空置房向市场抛出，才能够平抑房价。

嫦娥一号

开发商死不降价的五大苦衷
在一次新政后楼市高峰论坛上，与会开发商交流的时候，最动人的不是对后手政策的担心，也不是对目前成交下滑的担心，更不是在是否降价上担心，这几个问题在开发商的眼中都不是问题，因为政策一直伴随着开发商的成长，既有好的也有不好的，习惯成自然；成交下滑在高房价基础上或因成本拐点降低而得到缓解；降价空间无限大决定了目前尚没有提上议事日程。

概括起来，开发商对新政的五大苦衷是：

一、是否兑现隐性成本：

在利益与制度空间的驱动下，房地产开发商背负着很多隐性成本。

这些隐性成本与地方政府的有关承诺是相关的，那么新政下原有承诺已经无限接近违规，还有效吗？如果开发商不兑现自己的承诺，可能什么都没有，如果兑现了，万一政策一概从严，也许这笔支出就打了水漂。

二、是否相信中小型银行：

以前房地产是优质资产，银行求着开发商放贷，现在是银行等着开发商，愿贷不贷。

四大家商业银行都上市了，都是国有脱胎而来，并没有脱胎换骨，所以他们的姿态更多代表宏观政策。

接下来稍微松动的是刚进入一个城市的中小型银行，态度好，但在政策从紧态势下他们能否有多大作为，开发商仍然心存疑虑。

三、是否按目前市价拿地：

最令开发商头疼的是拿地，没地就没有了玩的资本，但在目前的政策环境下拿地，不免觉得有点玄机，地方政府并没有因为承诺或者环境变化而让步，相反按目前的市价确定地价最为普遍，预期看跌的房价并不影响政府高价供地的热情。

拿吧，过高的成本会让未来输在起点上，不拿吧，由暴利到平利还依然诱惑着他们。更别说多数开发商确实有想做事业的想法，并不仅仅是赚钱。

四、是否化敌为友：

多变的政策让许多开发商同意化敌为友的说法。

首先是开发商之间应化敌为友，通过共识与和谐、默契来共同占领市场各分一杯。其次是对消费者，固然不是上帝般的待遇，但绝对的顾客化营销在政策频繁变动的环境下深得开发商共识。最后与各利益方的关系也不再是甲乙方关系，相反是利益共生链上的伙伴。

五、是否削减有关品质或多余配套的支出：

开发商对市场绝对有相同的共识，那就是未来一段时间需求所对应的购买力将发生质变，即不再是原来的高中低那么简单，更多需求将集中于新增需求，一次性买房及改善性二次置业。

在此前提下，开发商原来的品质观会发生变化，宁可节约成本开支将其让利于民，亦不愿意通过增加差异化的成本来突出自己的产品力，与对应的市场环境相比，适销对路比花钱赢喝彩来得实在。比如是否单独建设小区的独立学校，是否将中央花园无限扩大，现在开发商只有仔细审慎地看待这个问题，而不会听从政府的建议去做阳光工程。

正是这五大苦衷决定了开发商目前尚没有到必降地步，延缓了政策效应显现的周期

拒绝融化的冰

正是这五大苦衷决定了开发商目前尚没有到必降地步，延缓了政策效应显现的周期